Ломать и строить. Вместо ЗИМа - магазины

Перепрофилирование земель и построек, принадлежащих обанкротившимся производствам, начался в середине 1990-х годов. Причин пересмотра функционального назначения производственных помещений было несколько. Во-первых, с развитием города вдоль Волги ряд промышленных предприятий (например, таких как ГПП "Завод имени Масленникова", Самарское производство силикатного кирпича, ГПЗ-4), строившихся изначально на окраине Самары, постепенно оказались в ее центре. Во-вторых, застройка центральных районов постепенно привела к дефициту свободных земельных участков и поиску ресурсов для дальнейшего развития. Площадки бывших производств, особенно тех, которые имеют удобное географическое расположение, стали предметом интереса со стороны девелоперов и строителей. Этот интерес совпал с банкротством ряда предприятий, не сумевших перестроиться на рыночную экономику и начать работать вне зависимости от государственных заказов. В частности, такая судьба постигла ЗИМ и КИНАП.

В большинстве случаев производственные площади бывших предприятий реконструируются в торгово-развлекательные, реже - в офисные комплексы.

 Одним из первых примеров перепрофилирования стал торговый дом "Захар", созданный на базе 155-го корпуса ГПП "Завод имени Масленникова" (около 24тыс. кв. м). Последовательной реконструкции подвергались в разное время и площади завода КИНАП. Часть помещений, выходящих на набережную Волги’, в конце 90-х была переоборудована в ночной клуб "Джунгли", который впоследствии был закрыт. В 2005 году перепрофилирование производственных площадей КИНАПа продолжилось. На участке был сооружен культурно-развлекательный комплекс КИНАП.

На бывших производственных площадях ГПЗ-4 были построены ТЦ "Континент", клуб "Айсберг", рынок "Караван". В историческом центре города на месте швейной фабрики "Красная звезда" сегодня функционирует рынок "Самарский". Часть площадей бывшего ОАО "Средневолжский станкостроительный завод" переоборудована в ночной клуб "Аура".

К настоящему моменту перепрофилирование бывших производственных помещений уже миновало пиковую стадию. По мнению руководителя департамента оценки ГК "Спектр недвижимости" Сергея Винтаева, пик банкротства предприятий сейчас уже позади. Поэтому, по его словам, массового характера процесс перепрофилирования иметь не будет. Кроме того, по мнению ряда источников, перепрофилирование помещений в большинстве случаев уже не удовлетворяет потребностям современного рынка коммерческой недвижимости. "В некоторых случаях гораздо выгоднее отстроить торговый или офисный комплекс с нуля и добиться желаемого результата на уровне проекта, чем вкладывать в реконструкцию огромные средства и быть ограниченным в связи с архитектурными особенностями бывшего производственного помещения", -отмечают специалисты одной из самарских девелоперских компаний. В процессе редевелопмента, по словам источника "СО", больше всего всегда ценилась земля. Объекты недвижимости в ряде случаев подвергаются недружественному (рейдерскому) захвату. У ряда предприятий земля находится в собственности. Следствием такого захвата обычно становится очищение производств от ликвидных активов, банкротство и перепродажа свободной земли или использование земли под коммерческую застройку.

По информации "СО", давление со стороны рейдеров сейчас испытывает Самарский электромеханический завод, располагающийся в историческом центре Самары на улице Степана Разина.

Как отмечают участники рынка, ресурсы для дальнейшего перепрофилирования производственных площадок в Самаре еще есть. Таких участков немного, зато площади у них значительные. Речь идет о территории ныне ликвидированного ГПП "ЗИМ" (около 80 га земли с выходом на береговую черту Волги) и территория СПЗ в районе Московского шоссе (около 30 га).

 Разговоры о возможностях использования этих территорий идут уже достаточно давно, но реальная их судьба определится только в текущем году. По неподтвержденным пока данным, собственником части земель под ЗИМом стала группа "СОК". Территорию СПЗ планировалось сначала продать московским инвесторам, а производственные мощности вынести за пределы города, но, по данным "СО", впоследствии председатель "СПЗ-групп" Александр Швидак, оценив рентабельность своих недвижимых активов, решил осваивать территорию под своим предприятием самостоятельно.

 По оценкам участников рынка, в связи с большой площадью территорий на этих участках логичнее всего будет осуществлять комплексную застройку, включающую в себя как жилые, так и коммерческие объекты и сопутствующую инфраструктуру.

Кроме них в 2007 и последующих годах в Самаре будет завершено перепрофилирование еще нескольких крупных площадок, освоение которых началось ранее. Речь идет о ныне закрытой табачной фабрике (силами группы компаний "Мико" там строится ТЦ "Бристоль"), бывшем заводе "Волгакабель" (группа "СОК" заявила о строительстве на его площадях торгово-развлекательного комплекса), неосвоенной части территорий станкостроительного завода (ООО "Парадиз Холдинг" ведет на ней строительство торгово-офисного центра), авторемонтном заводе на ул. Авроры - Гаражной (там подходит к завершению строительство торгово-развлекательного центра). ■

Виктор АНТИПОВ,

Определенный потенциал освоения бывших производственных площадей в Самаре есть. Такими площадками являются территории 4-го ГПЗ, ЗИМа, возможно, завода имени Тарасова. Скорее всего, там будут строиться многофункциональные комплексы, которые будут включать в себя жилую застройку, а также коммерческую и социальную инфраструктуру.

Сергей ВИНТАЕВ,

Концепция застройки, возникающей на бывших производственных площадях, зависит от месторасположения объекта. Если объект находится в черте города, в центральных районах, то здесь актуальна и жилая, и коммерческая застройка.

Дмитрий БАРАНОВ,

В черте города на бывших промышленных площадках, например, на части площадки ГПЗ №4, на территории ЗИМа, мебельной фабрики, чаще всего строятся разрозненные торговые центры и магазины, в том числе специализированные (мебельные магазины, магазины стройматериалов). За городом или на окраинах такие объекты можно использовать под логистические центры. При условии сноса зданий, восстановления земель, экологической и санитарной очистки на бывших производственных площадках возможна и жилая застройка, но это стоит очень дорого.

Ольга ГУСЕВА, "СО"