Не хлебом единым. Муниципалитет может избавиться от ряда хлебозаводов

Согласно ФЗ №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления», до 2009 года муниципалитет обязан распродать недвижимость, не использующуюся для нужд городской администрации. Но руководитель департамента управления имуществом Самары Виктор Абрамов не раз заявлял, что наиболее ценное городское имущество будет сохранено путем внесения в уставной капитал ОАО «Волжская недвижимость». Таким образом, городские власти обеспечили бы регулярные поступления в казну. Однако идея создания «Волжской недвижимости» не реализована до сих пор. Тем временем, по мнению депутата Михаила Анисимова, некоторые объекты имущества продаются по заниженной цене.

«Стоимость хлебозавода №3 в Куйбышевском районе составляет не менее $10 млн. Хлебозавод №4 на Красной Глинке стоит примерно столько же. По моим сведениям, третий хлебозавод был продан за 45 млн рублей, а четвертый пытаются продать за 36 млн рублей. Самое страшное, что сделка проводится на так называемом закрытом тендере, то есть, кто первым пришел и отдал деньги, тот и стал хозяином. Те проблемы, которые у нас сегодня накопились в городе: по медицине, развитию кладбищ, парков, можно было бы решить на эти средства», - подчеркнул Михаил Анисимов. Также парламентарий полагает, что городские власти не учитывают социальную значимость вопроса, поскольку на муниципальном хлебозаводе можно выпускать продукцию для социально незащищенных категорий населения.

Как рассказали «Советнику» в департаменте управления имуществом Самары, продажа хлебозавода №3 - скорее, необходимость, чем прихоть.

По словам заместителя руководителя департамента управления имуществом Самары Андрея Баранова, проблемы на муниципальном предприятии «Самарский хлебозавод №3» начались в 2002 году. Районные налоговики обратились в суд по поводу введения на предприятии процедуры банкротства, так как накопилось большое количество долгов, в том числе, и по налогам. В то время вопрос сумели закрыть и даже планировалось вложить в хлебозавод №3 инвестиции. Но этого не произошло, и 22 марта 2006 года по инициативе УФНС Куйбышевского района предприятие было признано банкротом. Оказалось, что каких-либо значимых активов на третьем хлебозаводе уже не было. В 2004 - 2005 годах основные активы были выведены через механизм хозяйственного ведения. По сути, хлебозавод №3 сейчас представляет собой полуразрушенные корпуса. То, что осталось от производства, решили передать муниципальному предприятию «Самарский хлебозавод №4», которое сейчас имеет статус открытого акционерного общества со 100%-ной долей участия муниципалитета. Расходы на содержание имущественного комплекса третьего хлебозавода легли на хлебозавод №4 и составили чуть менее 3 млн рублей. Для акционерного общества, которое особых прибылей не приносит, а, по данным информационного ресурса «Спарк-Интерфакс», имеет потенциальную возможность дефолта по своим обязательствам, содержание базы третьего хлебозавода стало своеобразным балластом. По решению совета директоров ОАО «Самарский хлебозавод №4», имущество, принадлежащее хлебозаводу №3, выставили на продажу в июле 2007 года. «Акционерное общество избавилось от балласта, приносящего убытки. Эта реализация была не чистая, а с баланса акционерного общества. В этом случае нет обязательного требования выставлять обтьект на аукцион», - подчеркнул Андрей Баранов. Стоимость сделки не разглашается, но, как отметили в департаменте управления имуществом, оставшаяся база хлебозавода продана по рыночным расценкам. Также «Советнику» известно, что земля не была оформлена, поэтому покупатель приобретает не только оставшуюся базу, но и приоритетное право выкупа земельного участка.

Руководитель ОАО «Самарский хлебозавод №4» Петр Булкаев от комментариев отказался, передав через секретаря, что «они никому продаваться не собираются». Участники рынка, напротив, отмечают, что информация о продаже предприятия действительно имеется.

Как пояснил заместитель руководителя департамента управления имуществом Самары Андрей Баранов, окончательное решение по этому вопросу еще не принято.

С одной стороны, если город является держателем акций ОАО «Самарский хлебозавод №4», то нужно вкладывать в него инвестиции. На реанимирование такого предприятия потребуется десятки миллионов рублей и каждый год сумма необходимых инвестиций меняется. «Муниципалитет как основной акционер не соответствия тем критериям, которыми должен обладать эффективный инвестор. Город пока не может себе позволить заниматься вложениями. Речь идет не о закрытии хлебозавода, а о смене инвестора. Мы включили пакет акций в прогнозный план приватизации на 2008 год, но это еще не значит, что его продадут, могут быть различные нюансы. Мы лишь предусмотрели возможность продажи. Если объект включен в прогнозный план приватизации, ни о каких закрытых тендерах не может быть и речи. В любом случае оно будет реализовываться через открытые торги. И муниципалитет получит сумму не менее рыночной стоимости пакета акций» - считает Андрей Баранов.

С другой стороны, до 1 января 2009 года муниципалитет обязан избавиться от непрофильных активов. Так что продажа четвертого хлебозавода выглядит вполне логичной.

Сегодня на региональном рынке хлебобулочных изделий сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны - конкурентный и ликвидный бизнес, а с другой - существует реальная угроза разорения. Причем дефолт предприятий в большинстве случаев зависит от внешних факторов, а точнее, от сложившихся в стране и губернии экономических обстоятельств. В частности, октябрьское «замораживание» цен на продовольственные товары первой необходимости, в число которых входит и хлеб, в целом негативно отразилось на этом секторе. Как рассказал «Советнику» заместитель генерального директора ОАО «Самарский хлебозавод №9» Николай Игнатьев, После этой вынужденной предвыборной меры многим предприятиям пришлось, в буквальном смысле слова, проявлять чудеса изобретательности, чтобы сохранить производство и свою позицию на рынке. «Проводя ценовой демпинг, никто не предусмотрел, что с тарифами на электроэнергию происходит обратная ситуация: мы искусственно удерживаем розничные цены на продукцию на прежнем уровне, а стоимость потребляемой энергии растет. А если приплюсовать сюда затраты на покупку сырья и налоги, то получается, что хлебозаводам достаточно сложно выйти даже на нулевую рентабельность, а о получении прибыли говорить не приходится. Таким образом, в ближайшем будущем можно ожидать резкого скачка цен на эту категорию товаров», - сказал Николай Игнатьев.

По словам директора хлебозавода «Пестравский» Михаила Прокофьева, снижение порога рентабельности напрямую влияет на кадровую политику. «Большинство хлебозаводов испытывают острый кадровый голод, - отметил Михаил Прокофьев. - Мы не можем повышать заработную плату сотрудникам или привлекать молодых специалистов, так как, по сравнению с другими отраслями, хлебозаводы предлагают довольно скромную оплату труда. В результате, на производстве просто некому работать».

По мнению многих участников рынка, с такими же трудностями столкнулись ОАО «Самарский хлебозавод №3» и ОАО «Самарский хлебозавод №4». Например, по оценкам экспертов, в настоящее время ОАО «Самарский хлебозавод №4» в день производит примерно 7-8 тонн продукции, тогда как для нормального существования необходимо 29 - 30 тонн хлеба ежедневно.

Его доля в региональном секторе хлебобулочных изделий весьма незначительна, поэтому возможное закрытие производства никак не скажется на конъюнктуре рынка. «Если такая «брешь» все же возникнет, то ее сразу же закроет продукция других предприятий. К примеру, учитывая географическое месторасположение ОАО «Самарский хлебозавод №4», это может быть хлеб областных производителей», - считает Николай Игнатьев.

Что касается возможного «второго рождения» ОАО «Самарский хлебозавод №3» и инвестирования в развитие ОАО «Самарский хлебозавод №4», то игроки рынка и эксперты сходятся во мнении - такой сценарий маловероятен, поскольку единственным ликвидным активом на этих объектах является земля и подведенные к ней коммуникации.

Участники рынка коммерческой недвижимости положительно относятся к идее строительства торговых центров или других объектов на территории хлебозаводов. Заместитель генерального директора ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев расценивает это как продолжение процесса приватизации. «Я убежден, что если предприятие не функционирует и не планируется его восстановление, то его здание или землю под ним надо использовать каким-либо другим способом», - подчеркнул Рандаев.

По мнению риелторов, оценить стоимость хлебозаводов весьма сложно. При этом главными параметрами для оценки выступает точное месторасположение зданий и их состояние. По словам генерального директора АН «Визит» Михаила Минаева, если объекты удалены от основных трасс и труднодоступны, что, скорее всего, так и есть, то их ценность в качестве будущих объектов коммерческой недвижимости и, соответственно, нынешняя цена снижается. Вячеслав Рандаев уверен, что, например, здание хлебозавода №3 вообще не имеет смысла реконструировать из-за его состояния: объект лучше снести и построить новый. Таким образом, основную ценность в этом случае имеет земельный участок, а наличие на нем старого здания лишь увеличивает затраты будущих девелоперов на снос конструкций и вывоз их останков.

По оценке Михаила Минаева, стоимость сотки земли в районе хлебозаводов №3 и 4 может составлять около $10 тысяч.

В Куйбышевском районе и на Мехзаводе ощущается серьезная нехватка нормальных торговых и офисных центров, современных же помещений нет вообще. Таким образом, строительство ТЦ на месте хлебозавода № 3 было бы благом не только для жителей этого района, но и в целом для города, поскольку жители этого района вынуждены ехать, за покупками в город, что усугубляет пробки на мосту через Самару. Кроме того, генплан развития города подразумевает застройку территории совхоза «Волгарь» и Самарского Заречья. Масштабные жилые проекты потребуют развитой инфраструктуры. «Но, как правило, она появляется, в лучшем случае, одновременно со строительством жилья, обычно - даже позже. Но для районов, где, в принципе, существует заметный недостаток торговых и офисных площадей, новые подобные объекты должны появляться перед строительством жилья, чтобы повысить привлекательность этих районов», - заявляет Вячеслав Рандаев.

По мнению Михаила Минаева, на месте хлебозавода № 4, возможно, было бы более уместным строительство жилья: ситуация с коммерческой недвижимостью на Мехзаводе получше, к тому же, неподалеку находится «Мегаком-плекс «Московский» и вскоре будет открыт ТРК «Мега».

Торговые и офисные центры «с нуля» начали строиться в Самаре всего несколько лет назад. Сегодня готовых объектов не так уж много. Среди офисных центров - «Деловой мир», «Витязь», «БЭЛ-Плаза», объект на ул. Мяги. Среди торговых - «Мегакомплекс «Московский», «Мега-Сити», «Космопорт». Многие объекты находятся на различных стадиях строительства, но в истории развитии самарского рынка коммерческой недвижимости ключевую роль сыграли бывшие учреждения институтов и предприятий, перепрофилированные в торговые и офисные центры. Разумеется, их нельзя отнести к высокому классу (новоявленные торговые и офисные центры можно было, в лучшем случае, отнести к классу С, а то и Р), но при полном отсутствии объектов уровня А и В в конце 90-х - начале 2000 годов это было лучше,, чем ничего. Старт самарской коммерческой недвижимости дали именно эти торговые и офисные центры.

Впрочем, и сегодня они остаются достаточно заметными участниками рынка. Их больше, арендные ставки в них ниже, чем в новостройках высокого класса, и, хотя основной «головной болью» остаются устаревшие коммуникации и проблемы с парковками, эти объекты устраивают очень многие бизнес-структуры по соотношению «цена - качество». Более того, тенденция перепрофилирования объектов в офисные и торговые центры продолжается и сейчас: так, недавно открывшийся ТЦ «Май» «вырос» из гаражного комплекса, который был надстроен, также сегодня ведется реконструкция бывшего Дома сельского хозяйства (будучи одним из первых офисных центров, лреоб-разованным из здания бывшего института, сегодня он становится торгово-офисным центром). На базе станкостроительного завода продолжается редевелопмент в торгово-офисный центр. Скорее всего, это далеко не последние примеры.

- Сохраняя хлебозаводы в муниципальной собственности, мы сможем регулировать цены на этот важный продукт хотя бы для малообеспеченных граждан. Думаю, что департамент управления имуществом призван выбрать малоценные для города объекты: подвалы, чердаки. Заводы продавать нельзя. А если ты не можешь этим управлять, то уйди в отставку, товарищ мэр.

- Хлебозавод №3 находится в ужасном техническом состоянии, никакие новые технологии там нельзя было бы внедрить при всем желании. Думаю, стоит расчистить это место и построить что-нибудь многофункциональное, полезное для жителей Куйбышевского района. Лично я не против торгового центра, поскольку инфраструктура в Куйбышевском районе развита слабо.