Праздничные распродажи Шаповалова

Крупнейший игрок на рынке самарской коммерческой недвижимости группа "Самарский деловой мир" направила ряду компаний предложение о продаже своих объектов, в том числе ЦУМа "Самара" и универмага "Детский мир" ("Юность").

О том, что "Самарский деловой мир" (СДМ) выставил на продажу ряд своих ключевых активов, на рынке начали говорить еще в конце 2006 года. На прошлой неделе представители фазу трех групп, работающих на рынке коммерческой недвижимости, подтвердили существование таких предложений.

По информации "СО", участникам рынка предложены к продаже ЦУМ "Самара", универмаг "Юность" и несколько других торговых центров. Предложения продать центры СДМ направил вместе с планами реконструкции объектов, согласно которым "Самару" предлагается увеличить за счет надстройки этажей, а "Юность" превратить в аналог московской "Калинки Стокман".

Предложенные к продаже объекты - знаковые для рынка. С поглощения ЦУМа "Самара" начиналось становление группы "СДМ" (на тот период "Титан") как оператора рынка коммерческой недвижимости, а "Юность" является одним из наиболее крупных центров, расположенных на формируемой пешеходной зоне на улице Ленинградской. До последнего момента считалось, что объекты продаваться не будут, но в конце 2006 года начались консультации по поводу их реализации.

Аналогичные процессы затронули другие активы СДМ, в частности, гипермаркет "МегаМебель-2". Известно, что для его реализации СДМ обратился в одно из риелторских агентств. По мнению руководителя департамента оценки компании "Спектр недвижимости" Сергея Винтаева, заинтересованность в нем могут проявить профильные инвесторы, работающие в массовом сегменте мебельной торговли. По оценкам участников рынка, "МегаМебель-2" может быть продана по цене около $1,5 тыс. за кв. м.

Предложение СДМ стало крупнейшим пакетным предложением по продаже на региональном рынке коммерческой недвижимости. Совокупная площадь только "Самары" и "Юности" составляет около 50 000 кв. м.

Алексей Шаповалов подтвердил "СО", что группа может реализовать часть своих активов. "Мы это делали всегда, если нас устраивала цена", - заявил он. По его словам, предложение не означает, что группа прекращает свои операции в Самаре. "Выставленные на продажу объекты на данный момент не укладываются в нашу стратегию, которая предполагает строительство более масштабных объектов. Я могу сказать, что компания переросла те рамки, которые были ранее, и держаться за прошлое мы не будем. Но продажа объектов состоится только в случае, если нас устроит цена", - говорит глава СДМ. По словам близкого к руководству группы источника, продажа торговых центров СДМ означает консолидацию средств для ряда других проектов, в частности, для строительства района жилой и коммерческой недвижимости в Новосибирске и мегамаркета площадью 220 тыс. кв. м в Самаре. "Эти проекты требуют инвестиций в сотни миллионов долларов", - говорит источник Шаповалов косвенно подтвердил эти слова, сказав о том, что в рамках новой стратегии СДМ уже не будет совершать так много сделок, как раньше. "Новые сделки будут более масштабными", - сказал предприниматель "СО".

Источники, знакомые с Шаповаловым, напоминают, что он не первый раз покидает рынок в тот момент, когда все считают его очень прибыльным. "В свое время он продал свой сигаретный бизнес на пике его развития и ушел в сегмент коммерческой недвижимости. Тогда многим этот шаг казался неправильным", - заявил "СО" один из предпринимателей, работающих на рынке коммерческой недвижимости.

Участники рынка неохотно говорят о том, как скоро Шаповалов может продать свои активы и кто их может купить. По мнению председателя совета директоров Юнитбанка Рафаиля Абдрашитова (недавно приобрел у СДМ один из торговых центров), подобные предложения могут заинтересовать группу "Союз", "Поволжскую лизинговую компанию" (ПЛК), "Фонд регионального развития" Михаила Калмыкова, группу "СОК". "Москвичи вряд ли заинтересуются готовым бизнесом. Им нужны надлежащим образом оформленные земельные участки в Самаре", - полагает Абдрашитов. Замдиректора ПЛК Дмитрий Семин сообщил, что как лизинговую компанию ПЛК предложения СДМ не интересуют. "Объекты коммерческой недвижимости могут быть рассмотрены нами только с точки зрения частичного финансирования сделок с ними", - пояснил он. В тоже время источники на рынке говорят, что объекты могут быть интересны не столько самой ПЛК, сколько ее владельцам, уже купившим складской комплекс "Армада". В компании "Индэст-Девелопмент" (подразделение "Союза") от комментариев отказались. В управлении по связям с общественностью группы "СОК" сообщили, что о предложениях СДМ им неизвестно. Получить комментарий в "Фонде регионального развития" "СО" не удалось.

По мнению владельца ТК "Стройдом" Ивана Осокина, нельзя сказать, что самарский рынок коммерческой недвижимости перегрет и перестал быть прибыльным. По его словам, чаще всего владельцы коммерческой недвижимости продают свои объекты, чтобы реинвестировать средства в другие проекты. Осокин считает, что при продаже недвижимости большую роль играют два фактора: работа ее как бизнеса и техническое состояние. По оценке Осокина, в случае с продажей "Детского мира" цена вопроса составит порядка $1,5 тыс. за кв. м. По словам главного аналитика ГК "Молл Менеджмент" Дмитрия Баранова, в первую очередь предложение Шаповалова заинтересует местных инвесторов, знающих, где именно самарцы предпочитают делать покупки. Торговый центр на Ленинградской в этом плане гораздо привлекательнее, чем аналогичный объект на 116-м километре или на Мехзаводе. При этом "Детский мир" может быть хорошим универмагом, но не торговым центром. ЦУМ "Самара", в свою очередь, выигрывает от транзитных потоков с железнодорожного и автовокзалов. Его продажная стоимость составляет порядка $2-2,5 тыс. за кв. м. Однако, по мнению Баранова, объекту требуется редевелопмент. По оценке генерального директора АН "Визит" Михаила Минаева, продажная стоимость таких объектов, как ЦУМ "Самара" и "Детский мир", составит не менее $3 тыс. за кв. м торговых площадей. По его мнению, эти площади могут заинтересовать крупных московских девелоперов. Местные игроки вряд ли смогут осилить их рыночную стоимость.

Дмитрий БАРАНОВ, главный аналитик ГК "Молл Менеджмент "

Предложения по "Юности" и "Самаре" могут заинтересовать московских инвесторов. В большинстве городов они покупают универмаги советского образца. Тем более оба объекта находятся на привычных торговых местах. При этом если организовать их работу по принципу "на первом этаже супермаркет, на верхних этажах хорошие универмаги", то они вернут себе потерянный поток покупателей. Это принесет гарантированную прибыль новым владельцам и "Юности", и ЦУМа.

Михаил МИНАЕВ, генеральный директор АН "Визит"

Я считаю, что объекты СДМ очень интересны, так как являются ключевыми торговыми точками в Самаре. В частности, ЦУМ "Самара" существует давно, это уже раскрученный бренд. Он находится в проходимом, известном месте и занимает большую площадь. В плане "Детского мира" изначальной ошибкой было размещение на его площади строительного маркета. Однако если вернуть туда именно концепцию "Детского мира", то это поможет повернуть к нему покупательский поток.

- ЦУМ "Самара" (около 40 тыс. м²)

- "МегаМебель-1" (13 тыс. м²)

- "МегаМебель-2" (7 тыс. м²)

- "Мега-Строй-1" (8 тыс. м²)

- "Мега-Строй-2" (8 тыс. м²)

- Универмаг "Детский мир" (8 тыс. м²)

- $8млн. - ТЦ "МегаСтрой"

- $10,5 млн. - ТЦ "МегаМебель-2"

- $24 млн. - универмаг "Детский мир"

- Более $40 млн. - ЦУМ "Самара"