При строительстве магистрали «Центральная» может быть реализована «сочинская схема» изъятия земельных участков

Результаты проведенного тендера оказались совершенно непредсказуемыми: московская компания ООО «Свисс Аппрэйзал» будет оценивать стоимость 21 дачного участка за необычайно низкую цену не только для Москвы, но и для Самары. И нетрудно предсказать, что результат независимой оценки вряд ли будет завышен в пользу нынешних собственников. Приход этого игрока на самарский рынок заставил насторожиться самарский бизнес. Не исключено, что спекулятивные сделки, которые были запланированы некоторыми самарскими бизнесменами вокруг купли-продажи земли на пути строительства магистрали «Центральная», оказались под угрозой. Совсем пессимистично настроенные граждане не исключают развития на территории Самарской области так называемого «сочинского варианта».

После заключения государственного контракта ООО «Свис Аппрэйзал» должно за два месяца провести оценку выкупной стоимости объектов недвижимости, расположенных в границах строительства второго участка автомагистрали «Центральная» (от Обводной автомобильной дороги Самары до площади Урицкого), первой очереди строительства (от Обводной автомобильной дороги Самары до Ракитовского шоссе) и первого пускового, комплекса (от Обводной автомобильной дороги Самары до границы города).

На официальном сайте управления торгов размещено и техническое задание к проведению данных работ. Прежде всего, речь идет о земельных участках садово-дачных товариществ, землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Министерство транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области, со своей стороны, в качестве первоначальной стоимости государственного контракта предложило 400 тыс. рублей. Московское ООО «Свисс Аппрэйзал» вышло на конкурс с убийственным для конкурентов ценовым предложением в 80 тыс. рублей. Возможно, пойти на такой демпинг компанию подстегнула перспектива стать главным оценщиком областного правительства с соблюдением именно его интересов, а не других заинтересованных структур.

По мнению директора ООО «Институт оценки и управления» Николая Кондюрина, участвовавшего в этом же тендере, за 80 тысяч качественно оценку земельных участков выполнить не удастся. Сам он оценил эти работы в 380 тысяч рублей. При этом «Институт оценки и управления» планировал задействовать трех оценщиков. Каким образом москвичи хотят произвести оценку за столь малую сумму, Николай Кондюрин не понимает и ему очень хочется посмотреть на результаты их работы. По его словам, большая часть денег ушла бы на проезд и проживание московских специалистов в Самаре. Минимальным порогом, по мнению Николая Кондюрина, может быть сумма в размере 250 тысяч рублей. Он рассказал, что лично заинтересовался победившей в тендере компанией. По его словам, она участвовала во многих тендерах в различных областях и везде шла на демпинг. Кроме того, по его словам, процесс оценки дачных участков вряд ли пройдет без конфликтов. «Возможны даже судебные разбирательства», - добавил он.

Экс-министр транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области Борис Ардалин сообщил «Советнику», что никакой интриги в этой ситуации не видит: «Кто какой методикой располагает и кто как оценивает свой интеллектуальный труд - все это влияет на конечную стоимость работ по оценке земли. Один участник конкурса очень высоко оценивает свое время и проводимые работы, а другой, например, менее обремененный в данный момент заказами, предлагает меньшую цену». По словам Ардалина, вряд ли сама организация может повлиять на конечную стоимость оцениваемых участков, так как это можно проверить.

Действующий министр Валерий Матвеев сообщил, что в проведении оценки иногородной компанией, в принципе, нет ничего страшного: «Главное, чтобы было качественно и в срок, в чем я сомневаюсь». Министр сомневается, что москвичи приедут в Самару сами, скорее всего, наймут местную компанию, чтобы она провела работы. Относительно стоимости работ, заявленной ООО «Свисс Аппрэйзал», Матвеев сказал следующее: «Если вам что-то предложат за 5 тысяч рублей, а завтра за 1 тысячу такое же, вы в это поверите? И я в это не верю».

Не исключено, что кроме демпинговой цены конкурентным преимуществом московского оценщика стала его прописка: эта компания никак не связана с региональными бизнес-элитами, что при оценке земельных участков вдоль многострадальной магистрали «Центральная» может иметь большое, если не решающее, значение.

Магистраль «Центральную» задумали построить в Самаре не вчера и даже не позавчера. Впервые о ней заговорили еще в 60-х годах прошлого века. Превратить в магистраль собирались проспект Карла Маркса. Она должна была пройти через весь город от Ракитовского шоссе до площади Урицкого. В 1965 году магистраль появилась в генеральном плане Куйбышева и на протяжении четырех десятилетий кочевала из одного генплана в другой.

По этому документу «Центральная» должна стать основной транспортной осью Самары и связать городские магистрали с дорогами республиканского значения, ее общая протяженность достигает 18 км. По проекту шоссе должно быть восьмиполосным, с тротуарами и велосипедными дорожками, девятью транспортными развязками на пересечении с улицами Владимирской, Киевской, Гагарина, Авроры, XXII Партсъезда, Ново-Вокзальной, пр. Кирова, Ташкентской и Ракитовским шоссе. Дело сдвинулось с мертвой точки только в 1999 году, когда на строительство магистрали «Центральная» заложили деньги в территориальном дорожном фонде. Впрочем, осваивать их начали лишь в 2001-м. Магистраль строили, в основном, на областные деньги и за пределами Самары, работы в черте города долго тормозили муниципальные власти. Наконец, в 2006 году были проведены тендеры на строительство «Центральной» на городской территории. Была названа примерная стоимость всей магистрали - 20 млрд рублей. Часть денег должен был дать федеральный бюджет. При этом изначально одной из самых острых проблем была та, что магистраль проложена практически по прямой, задевая многие существующие объекты. Сносу подлежали пятиэтажный жилой дом, индивидуальный жилой фонд, производственные базы Метростроя, АО «Шар», некоторых других организаций, а также железнодорожные пути, заправки, автосервисы, автомобильные стоянки, инженерные сети и несколько тысяч незаконно и законно построенных частных гаражей. Проблемами несовпадения частных и общественных интересов областная администрация озаботилась еще в 2002 году, когда губернатор Константин Титов подписал постановление, которое предписывало департаменту управления госимуществом оформить в установленном порядке решения об изъятии у собственников земельных участков для областных государственных нужд в целях строительства автомагистрали «Центральная». Предполагалось, что из областного бюджета будут возмещены убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам в результате изъятия земельных участков. Естественно, такой ситуацией не могли не воспользоваться предприимчивые граждане и бизнесмены, тут же принявшиеся скупать участки и объекты, располагающиеся на пути будущей магистрали «Центральная». Кроме того, Самарская губернская дума готовила поправку, позволяющую владельцам гаражей приватизировать землю под ними, причем вне зависимости от того, законно ли поставлено само строение или нет - видимо, по аналогии с «дачной амнистией». Несмотря на то, что этим правом гражданин мог воспользоваться лишь единожды, такая практика доставила бы немало хлопот областному правительству, которое было бы вынуждено выкупать землю у ее собственников.                                    

Впервые о необходимости введения упрощенной схемы изъятия земельных участков в Сочи для нужд Олимпиады-2014 заговорили еще осенью прошлого года. Ведь после появления информации о проведении этого мероприятия цены на сотку земли в окрестностях Сочи выросли до 100-150 тысяч евро. Сам факт проведения Олимпиады мог оказаться под большой угрозой из-за земельной проблемы. Именно тогда бывший министр экономразвития Герман Греф сообщил, что в Госдуму внесут законопроект, содержащий специальные нормы выкупа земли под строительство олимпийских объектов. Принятие этого закона было запланировано на октябрь 2007 года. Правда, позже закон был отправлен на доработку, поскольку депутатам не понравились некоторые пункты законопроекта. Документ подразумевал упрощение процедуры изъятия земель для нужд государства на всей территории РФ. В результате, Минэкономразвития в спешном порядке занялось доработкой закона, чтобы правила упрощенного изъятия действовали только на территории Краснодарского края. При этом былизменен срок между уведомлением собственника, землепользователя или арендатора участка и его изъятием с первоначально запланированных трех месяцев до шести. Кроме того, в новой версии закона говорится следующее: «Решение суда об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества... подлежит немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда». В случае, если собственник не хочет заключать соглашение об изъятии, орган исполнительной власти Краснодарского края вправе обратиться в суд с иском об изъятии объекта недвижимости- для федеральных нужд.

Фактически с принятием данного законопроекта в нашей стране был создан прецедент. Ведь если это можно было сделать в отношении Сочи, то в дальнейшем не исключен вариант, чтокто-то захочет воспользоваться этой уловкой еще раз. Тем более, если будут затронуты интересы государства. После принятия «олимпийского» законопроекта уже были зафиксированы попытки изменения федерального законодательства. Правда, пока безуспешные.

Демпинг московской компании, кроме всего перечисленного, может иметь под собой и чисто экономическую подоплеку. Дело в том, что, несмотря на низкую прибыльность государственных контрактов, коммерческие структуры стараются заполучить их всеми возможными способами. Безусловно, в заключении таких контрактов компании преследуют и экономические цели, но основная причина такого интереса - имиджевая. Компании всегда достаточно активно заявляют о партнерских отношениях с органами государственной власти. Наличие такого клиента поднимает инвестиционную привлекательность коммерческой фирмы и позитивно сказывается на ее конкурентоспособности на рынке. Кроме того, очень часто выигрыш в тендере является первым шагом на пути начала сотрудничества. Какой именно интерес преследовала ООО «Свисс Аппрэйзал», делая такое предложение областному правительству, достоверно сказать достаточно трудно. Но следует принять во внимание, что эта компания со стопроцентным иностранным капиталом. Согласно данным СПАРК-ИНТЕРФАКС, ее владельцем является ЭС ЭР ДЖИ ХОЛДИНГ ЭС А (Швейцария, Прожеско Женева Са, рю дю Монблан). Также можно достаточно уверенно утверждать, что «Свисс Аппрэйзал» уже не в первый раз принимает участие в тендерах, проводимых администрациями различных областей. В частности, в открытых источниках есть упоминания о том, что компания принимала участие в торгах в Оренбургской и Тамбовской областях. Так что не исключено, что самарский демпинг «Свисс Аппрэйзал» является всего лишь способом выхода на региональный рынок оценочных услуг.

В министерстве транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области сообщили, что конкурсы - это общедоступная для всех процедура, вся информация публикуется на сайте, принять в них участие может любая организация из любого города России. Данный конкурс проводился по методу котировочных заявок, то есть сравнение заявителей возможно исключительно по предложенной ими цене контракта.

«4 марта на совещании у губернатора по вопросу стратегии развития сети автомобильных дорог общего пользования Самарской области прозвучала информация, что до 50% стоимости строительства дорог составляют затраты на выкуп земельных участков. Это очень серьезная проблема, бюджет не должен оплачивать спекулятивные интересы некоторых бизнесменов. Губернатор Самарской области Владимир Артяков поставил задачу бороться со скупкой земли на территории будущего строительства».

- Это специальный олимпийский закон. Очень бы хотелось реализации такой схемы, но, думаю, вряд ли это возможно в нашем регионе. Если бы «сочинская схема» здесь применялась, то олимпиада бы проводилась в Самаре, а не в Сочи.

- Я вообще сторонник развития дорожной сети по Самаре по приоритетам. Я понимаю, что магистраль «Центральная» когда-то будет нужна, но у нас есть еще очень много, чем нам надо заниматься сейчас. Отремонтировали Московское шоссе -хорошо, Ново-Садовую ремонтируют - хорошо. Но вторым моментом должно быть расширение этих улиц, третьим - строительство эстакад, так называемых развязок, чтобы не мешать потоку транспорта въезжать на главные артерии города. Пропускная способность улиц увеличится, и только потом надо возвращаться к магистрали «Центральная». На мой взгляд, сначала надо сделать то, что сейчас менее затратно, и потихоньку готовиться к строительству магистрали. Там есть очень много всяких нюансов: есть объекты под снос, объекты, которые нужно перестраивать. Сумма, заявленная на строительство «Центральной», серьезная. Я не против магистрали, но сначала нужно выполнить план по реконструкции существующей дорожной сети. Еще городу необходим мост через реку Самару по улице Главной. Сейчас застраивается «Волгарь», и невозможно будет проехать по старому мосту. Все это должно быть сделано до начала строительства «Центральной», не разгрузим мы город даже с ней, если не будет сделано то, что я перечислил.

- Является ли сумма, названная оценщиками, окончательной, можно ли ее оспорить?

- Оценка и производится для того, чтобы определить адекватную стоимость земельных участков и на этом основании определить бюджет по выкупу. Не секрет, что скупка участков на месте любого будущего строительства осуществляется в спекулятивных целях, их владельцы обычно требуют за землю завышенную цену. Официальное заключение оценщика о стоимости участков, в принципе, можно оспорить в судебном порядке, но для этого необходимо доказать, что оценка проведена неправильно. Соответственно, необходимо предоставить альтернативное заключение другого оценщика. Решение о том, какая из экспертных оценок верная, принимает суд.

- Какова вероятность того, что выкупная стоимость участков будет оспариваться?

- Зависит от того, насколько она будет близка к ожиданиям собственников земли. Если разница будет существенная, вероятность споров велика.

- Есть ли смысл внесения изменений в законодательство по аналогии с ситуацией в Сочи, чтобы отрегулировать проблемы выкупа земли вокруг магистрали «Центральная»?

- Учитывая ее протяженность и объем предстоящего выкупа, это не лишено смысла. В случае низкой выкупной цены никто не будет добровольно отдавать участки.