Муниципальное имущество: проблемная аренда и конфликты вокруг Озерного

Заместитель руководителя департамента управления имуществом Самары Вадим Кужилин в эксклюзивном интервью Samru.ru рассказал о проблемах сдачи муниципального имущества в аренду, ВУЗах, бесплатно занимающих здания самарских детсадов, нежелании частных инвесторов вкладываться в реставрацию объектов культурного наследия, а также конфликтной ситуации вокруг поселка Озерный.

- Как продвигается работа по расторжению договоров о безвозмездной аренде муниципальных помещений с госструктурами? Какие из 32 судебных исков, поданных мэрией, уже удовлетворены?
-  Сегодня суд удовлетворил порядка 20 исков. Часть работы была выполнена еще предыдущей администрацией, другая часть - действующей городской властью. Есть один иск, по которому федеральная структура, проигравшая суд, вынуждена была освободить занимаемое помещение и выплатить штраф за неосновательное обогащение. По остальным организациям в основном заключаются мировые соглашения. Эти структуры обязуются перейти на договорные отношения с городом и уже подали соответствующие документы в департамент. Поэтому, если говорить о судьбе данных исков, можно сказать - в основном, с федеральными ведомствами все-таки удается найти общий язык. И чаще всего они соглашаются с тем, что за аренду помещений городу нужно платить.

- Стоимость аренды квадратных метров для таких структур рыночная, или делаются какие-то поблажки?
- Сейчас она рассчитывается исходя из рыночной цены. Еще действуют какие-то договора, которые считались по другой методике, но они подлежат переоценке. Понятно, что для госорганов предусматриваются понижающие коэффициенты. Госструктуры ведь не просто занимают помещение - они приносят материальную пользу городу. Например, когда федеральная миграционная служба выписывает штрафы на территории муниципального образования, вырученные средства поступают в местный бюджет. Поэтому поблажки делаются. Средняя ставка по аренде муниципальных помещений для госструктур в Самаре - 200-300 руб. за кв. метр. Арендная плата в 100%-ом объеме поступает в бюджет города.

- Какие ведомства согласились платить аренду, а каким придется освободить помещения?
- Министерство культуры Самарской области освободило занимаемое помещение на ул.Красноармейской. Кроме того, вторая часть иска касалась претензии в неосновательном обогащении. В результате было заключено мировое соглашение, по которому порядка 1,5 млн. рублей минкульт должен выплатить услугами. С Росприроднадзором, УФМС, УФСКН заключены договора аренды. Но еще остаются помещения, по которым продолжаются споры. Это, к примеру, районные военкоматы. Раньше на территории города их было девять, а сейчас четыре. Но за ними все также закреплены девять зданий. В этой ситуации мы тоже идем к мировому соглашению. От одного здания они уже отказались в ходе переговоров - на ул. Красноармейской, 133.

- Некоторые организации по-прежнему пользуются муниципальным имуществом бесплатно - планируется ли подавать в отношении них новые иски? Как много таких организаций в городе?
- У нас есть список так называемых «безвозмездников». По закону, например, до 30 кв. метров в муниципальных помещениях может быть предоставлено общественным организациям социальной направленности, не ведущим коммерческую деятельность. Таких организаций на территории города очень много. Если каждой выделить 30 кв. метров, получаются достаточно большие площади.

Однако есть организации, которые должны платить аренду, но не делают этого. Например, у нас много коммерческих ВУЗов, которые бесплатно занимают здания детских садов. Яркий пример - здание на ул. Стара-Загора, 76. Стоит признать, что какой-то вклад эти ВУЗы все же вносят - готовят специалистов, в том числе и для города, содержат помещения в неплохом состоянии, проводят ремонт. Но сейчас, когда городу остро требуются детские сады, разбазаренные нашими предшественниками, нужно либо освобождать эти помещения, либо хотя бы переходить на аренду. А средства, полученные от аренды, можно пускать на те детские сады, которые сейчас стоят заброшенными. В Самаре десятки таких садов. Мы их нашли, закрепили за департаментом образования, муниципальными детскими образовательными учреждениями с целью хотя бы сохранить, чтобы они не превратились в места сборищ граждан, ведущих асоциальный образ жизни.

- Как же так получилось, что коммерческий ВУЗ бесплатно базируется в здании?
- Договоренность предыдущих администраций. На тот момент, возможно, это было оправданно. Конечно, сейчас мы ни одного такого безвозмездного договора, тем более с коммерческими ВУЗами, не приемлем. Либо плати, либо освобождай.

- Как обстоят дела с парком им. Ю.Гагарина? ЗАО «Панорама-Самара» (входит в ГК «Мир»), с которой недавно было расторгнуто концессионное соглашение, не собирается обжаловать решение суда?
- Соглашение предусматривало передачу концессионерам части объектов парка, а также включало в себя договор аренды земельного участка. Глава Самары Дмитрий Азаров обратился в суд для признания концессии недействительной, который вынес решение в пользу города. Это справедливо - собственниками парка должны быть жители, а не коммерсанты. Возможно, учредитель ГК «Мир» Владимир Гнездилов будет обжаловать решение суда. Пока у нас нет по этому поводу информации. Не исключаю, что он может это сделать. Имущество и земельный участок, которые были переданы, до сих пор не возвращены городу. Но даже если парк в полном объеме вернут гражданам, считаю, что инвестиции в город необходимы. Однако условия концессионного договора должны быть таковы, чтобы удовлетворять, прежде всего, интересы жителей.

- Почему люди отказываются переселяться в поселок Озерный в Куйбышевском районе, и что делается городскими властями для перелома ситуации?
- Сразу после 10 октября 2010 года ситуация в поселке была сложной.  Вы прекрасно знаете, что мы получили в наследство от предыдущей администрации. Дома эконом-класса, построенные для переселения людей из ветхого и аварийного жилья, были оформлены только на бумаге. По сути, этот жилой квартал прежними властями города был халатно брошен в период начала отопительного сезона и первых заморозков. Кроме того, дома не были подключены ни к коммуникациям, ни к газу, ни к теплу, ни к электричеству. Многие квартиры имели ужасный вид - из-за перепадов температуры пошли дефекты. И это не попадает под гарантийные обязательства застройщика, на тот период это была безалаберность властей.

 
С первых дней деятельности новая городская администрация, осознавая социальную важность объекта, начала решать проблемы «Озерного». В конце декабря 2010 года в дома было пущено тепло. Подрядчик в оперативном порядке приступил к устранению дефектов. Сегодня отремонтировано порядка 400 квартир.

 
В скором времени поселок будет благоустроен, здесь будут созданы социальные объекты инфраструктуры: офис врача общей практики, отделение почтовой связи, супермаркет. Кроме того, сегодня инвесторы проявляют интерес к этому новому жилому микрорайону. Думаю, что у объекта хорошие перспективы развития.

- С переселением граждан ситуация была непростая - это факт. Но сегодня мы, реализуя задачи, поставленные Главой города, нашли пути решения, во многом благоприятные для граждан - и это тоже факт. В поселке Озерный - 757 квартир, из них 380 предназначены для собственников жилья, остальные - для нанимателей.

 
Собственникам квартир в ветхих домах, которые согласны на переезд в Озерный, мы предлагаем договор мены. Недавно Высший Арбитражный суд в Москве признал законные права граждан на мену и обязал регистрационную палату её регистрировать.

 
Для нас решение высшей судебной инстанции крайне важно в реализации программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Прежде всего, потому что оно снимает социальную напряженность - гражданам, согласным на переезд, больше не придется руководствоваться 32 статьей Жилищного кодекса и тратить свои деньги на ее осуществление. Но это влечет за собой определенные издержки бюджета. Чтобы предложить мену, мы должны произвести оценку аварийной и ветхой квартиры, а это стоит порядка 20 тыс. рублей.

 
На сегодняшний день у нас есть 38 приказов о переселении в «Озерный», готовятся еще порядка 20. Не прочь переехать в «Озерный» еще 42 нанимателя, но они не имеют для этого необходимого документа - распорядительного акта на переселение. Таким гражданам нужно обращаться в суд с иском о предоставлении жилого помещения.

 
Есть наниматели, которые отказываются переезжать - их порядка 200. На них мы вынуждены подавать в суд. Сегодня у нас рассматривается 178 таких исков. По 21 вынесено положительное решение в пользу департамента. Другие иски пока только рассматриваются, в некоторых случаях требовалось проведение экспертиз.

 
Среди причин отказов переезжать есть и человеческий фактор. Для многих граждан переезд из уже привычно-некомфортного аварийного жилья  в поселок Озерный - это все равно, что начать жизнь заново. Но с другой стороны, сейчас они живут в домах, где просто опасно находиться. Поэтому мы ни с кем не спорим. Если жильцы попали под программу переселения, и для них построено жилье, то пусть суд берет на себя ответственность и определяет, правомерен их отказ переезжать или нет. Может быть, граждане ждали чего-то большего, но в условиях, когда мы получили «дырявый» бюджет от предыдущего руководства города, сделать все хорошо за одну секунду нельзя, нужно время.

- Как продвигается работа по оформлению дорог в городскую собственность?
- В Самаре порядка 500 дорог. Сейчас в собственность города оформлено 10 из них. Когда в прошлом году мы, скажем так, получили ключи от города, таких дорог у Самары было 5. По 63 дорогам сейчас ведется оформление, 117 оформим в этом году. Еще по 125 дорогам переданы задания в муниципальные предприятия. В собственность оформляются и сами дороги, и прилегающие к ним территории от фасада до фасада домов - земля, сооружения. Если только на этих территориях нет каких-то пользователей, а отдельные участки не стоят на кадастре. Туда же включаются, если нет сторонних пользователей, скверы, газоны, аллеи. Выгода от регистрации дорог колоссальная. Это получение доходов от рекламы, арендной платы от объектов потребительского рынка, борьба с беспорядочной хаотичной торговлей на территории Самары, в том числе с пивными ларьками. Сейчас как только их убирают с одного места, они тут же появляются уже в другом. А когда земля, на которой некто пытается поставить свой ларек, будет у нас в собственности, борьба с киосками будет проходить эффективней и быстрее.

- Что сейчас делается для возврата в муниципальную собственность помещений, распроданных за копейки предыдущей администрацией перед выборами? Удается ли оспаривать данные сделки?
- Работа только началась. Мы дождались, когда закончатся все суды с регистрационной палатой, и на прошлой неделе направили иски в суд. Кроме того, привлекли к делу правоохранительные органы, прокуратуру. Результаты работы будут известны позже.

- В списке распроданных зданий значатся и памятники архитектуры...
- Объекты культурного наследия для города, по сути, ничем не отличаются от любых других нежилых помещений. Да, они имеют свои особенности - охранные обязательства, паспорт объекта культурного наследия. Их снос и реконструкция невозможны без согласования с федеральными структурами. Но сейчас мы делаем все, чтобы вернуть в город распроданные по заниженным ценам помещения, и объекты культурного наследия входят в их число наравне с другим имуществом.

- Но исторические объекты в Самаре находятся в плачевном состоянии. Пусть инвестор купил здание за три копейки, но, может, он хотя бы будет содержать его в надлежащем состоянии, отремонтирует? Или в любом случае будете настаивать на расторжении сделки?
- А много вы видели в Самаре собственников, которые отремонтировали объект культурного наследия? Сколько бы таких зданий не передавалось в частные руки, лично мне не известен ни один план реставрации, реконструкции и вложения в эти объекты денежных средств. Министерство культуры констатирует тот факт, что владельцы зданий, имеющих историческую и культурную ценность,  толком ничего не делают для их сохранения.

 
Для надлежащего содержания зданий должны привлекаться федеральные и областные средства. У частного кооператора таких денег нет. Сейчас разрабатывается региональная программа, предусматривающая восстановление объектов культурного наследия. Безусловно, мы будем стараться в нее попасть.

 
А пока ситуация ужасна. На большую часть зданий лучше даже не смотреть. Например, здание на ул. Куйбышева, 104. Его собственник - Российская Федерация. В свое время его на 35 лет арендовала частная фирма. В последние годы она усиленно пыталась продать право аренды кому-нибудь, но ничего не получилось. Здание - объект культурного наследия. Снести его нельзя, а проводить реконструкцию - это колоссальные затраты. И сейчас дом медленно разрушается, уже представляя опасность для жителей города. Таким образом, передача в частную собственность этих объектов не дает никаких гарантий, что их будут восстанавливать. Хотя, конечно, ко всем должен быть индивидуальный подход.