Пакт Тархова и Артякова. Мэр Самары может вернуть контроль над строительным рынком города

По информации, полученной «Советником», на этой встрече могли быть достигнуты определенные договоренности и по земельном) вопросу. Косвенно об этом свидетельствуют изменения, внесенные в генеральный план развития Самары, предполагающие сохранение нескольких поселков, находящихся на территории города, как зону малоэтажной застройки. Не исключено, что сохранение «деревень» в городской черте Самары, испытывающей дефицит строительных площадок, может стать резервом под будущий заход в регион московских и питерских инвесторов.

По оценкам мэра Самары, между ним и губернатором состоялся деловой разговор, в результате которого была реанимирована идея придания Самаре официального статуса столицы губернии. Цена вопроса - ежегодное выделение из областной казны двух миллиардов рублей за исполнение столичных функций. В совокупности с тем, что заложено на благоустройство Самары в городском бюджете, этого, по мнению Тархова, должно хватить на приведение города в порядок. Положительное решение по этой теме может быть принято областными властями в обмен на политическую сдержанность мэра Самары. Во всяком случае, Виктор Тархов. уже публично подтвердил свою готовность к компромиссу. «Я готов в любых средствах массовой информации благодарить губернатора за такую помощь Самаре. Здесь чисто экономические причины, никакой политической подоплеки нет», - отметил глава областного центра.

Также Виктор Тархов публично заявил, что уже написал заявление об отказе от мандата депутата Госдумы, поскольку намерен заниматься хозяйственной деятельностью. По сути, мэр Самары устранился от политической борьбы, что на руку партии власти, которую в регионе представляет губернатор Владимир Артяков.

Напомним, что совсем недавно мэр областного центра пытался судебным путем возвратить Самаре распоряжение землей, собственность на которую в городском округе не разграничена. Областной суд не поддержал доводы Тархова. По информации «Советника», не исключено, что земельный вопрос также может стать предметом торга. Советник главы Самары по правовым вопросам Александр Шаронин отметил, что перспективы разрешения дела в пользу города он не видит. Однако сам Тархов накануне заявил «Советнику», что отказываться от иска не собирается. «Мы подсчитали, что у нас время на оформление разрешительной документации в департаменте строительства и архитектуры увеличилось больше, чем на три месяца. Такой документооборот придуман и утвержден правительством Самарской области. На мой взгляд, это глупость. Надо все расставить на свои места. Политической подоплеки здесь никакой нет. Это просто забота о том, чтобы застройщик, который подготовил документацию, получал разрешение на строительство в более короткие сроки», - пояснил свою позицию глава города.

Тема полномочий на выделение земельных участков под строительство особенно актуальна и для городской, и для региональной власти именно сейчас, когда строительный рынок Самары переформатируется, правила игры на нем пересматриваются, а участники рынка активно обсуждают возможности прихода на него новых инорегиональных игроков - в первую очередь, московских и питерских компаний, обладающих существенно большими финансовыми и административными ресурсами. Именно поэтому она может стать инструментом политического   воздействия   на лидера самарских справороссов и мэра Самары Виктора Тархова: возвращение земельных полномочий мэрии в обмен на пассивную предвыборную кампанию эсеров - от такого предложения трудно отказаться рачительному хозяйственнику.

В Самаре подошли к концу повторные общественные слушания по проекту генерального плана развития города. На них разработчики доложили жителям, какие предложения горожан, внесенные в марте 2007 года, были приняты, а какие пришлось отклонить. Изменения коснулись, по большей части, жилищной застройки. Обитатели нескольких поселков выступили с предложением сохранить малоэтажную застройку, хотя по проекту генплана первоначально там планировалось развивать высотное жилищное строительство.

Нешуточные страсти кипели на слушаниях в Октябрьском районе. Инициативная группа поселка Сад-Город требовала оставить их территорию в покое, поскольку многие граждане уже построили там коттеджи. По информации «Советника», в Сад-Городе насчитывается 870 собственников земельных участков. Тех, у кого земля находится в постоянном бессрочном пользовании, около 400. Выяснилось, что единодушия между представителями разных групп жителей нет: к разработчикам обратились граждане, для которых приход инвесторов - единственная возможность получить благоустроенное жилье.

Чтобы снять социальную напряженность, городские власти пошли на уступки и сохранили зону малоэтажной застройки.- Как стало известно «Советнику», по проекту генплана статус поселков сохранили Сад-Город (в районе государственного университета), Томашев Колок (Промышленный район), несколько кварталов индивидуальной жилищной застройки в районе улиц Ставропольской и Черемшанской, дачный массив около Мехзавода. Скорее всего, к этому списку примкнет и поселок Северный, расположенный в границах проспекта Карла Маркса, улиц Ставропольской, XXII Партсъезда и Советской Армии. По крайней мере, во время общественных слушаний жители Северного заявили, что их не устраивает перспектива многоэтажной застройки. Соответствующее заявление уже направлено в органы власти, но ответа пока нет.

Учитывая, что прецедент с уступками Сад-Городу и другим территориям индивидуального строительства в Самаре уже имеется, вряд ли найдутся основания для отказа сохранить Северный как зону малоэтажной застройки. Заслуженный архитектор России Ваган Каркарьян так комментирует решение городских властей: «В Самаре нет градостроительства, а есть политика. Сохранение малоэтажной застройки в городской черте - уступка малому количеству людей. И эта уступка, несомненно, мешает развитию города. Каждого интересует личный забор, и абсолютно все равно, как будет выглядеть город в целом. Сад-Город - географический центр Самары, здесь небоскребы должны располагаться. С точки зрения градостроительства, в городе-миллионнике высотки не могут соседствовать с деревней».

Первоначально поселок Сад-Город был определен в генплане как территория многоэтажной застройки. После протестов жителей разработчики решили оставить ее как резервную территорию, объяснив, что на ней можно строить как малоэтажное, так и высотное жилье. Но и такая формулировка категорически не устроила инициативную группу: «Мы хотим сохранить здесь зону малоэтажной застройки, чтобы инвестору эта земля в принципе не была интересна». Также инициативная группа обращалась в мэрию, к депутатам, правозащитникам. Власти пошли на уступки и дали команду разработчикам отметить Сад-Город в генплане как территорию индивидуального жилищного строительства. По аналогии ситуация развивалась и с другими анклавными территориями.

Но генеральный план определяет общие правила застройки и землепользования, которые впоследствии могут быть конкретизированы самым парадоксальным образом. По сути, мэрия именно резервирует в городской черте зоны, которые затем могут быть освоены крупным инвестором.

Интересно, что происходит это в преддверии кардинальных изменений в связи со вступлением в законную силу положения ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Закон устанавливает, что уже с 1 января 2008 года «без документов территориального планирования не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе, путем выкупа земельных участков для государственных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, подготовка документации по планировке территорий, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами». Вчера на заседании правительства был представлен проект постановления «Об утверждении Схемы территориального планирования Самарской области». Но после непродолжительной дискуссии между губернатором Владимиром Артяковым и областным министром экономического развития Габибуллой Хасаевым проект в существующем виде был отклонен, его последующее рассмотрение запланировано на ноябрь.                                                                                                                                                                                                                              

Большой общественный резонанс вызывает законопроект Минэкономразвития РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр и XI зимних Параолимпийских игр 2014 года в Сочи», который сейчас находится на рассмотрении в Государственной думе. В нем говорится о возмездном изъятии земельных участков у собственников для государственных нужд - в данном случае, для строительства олимпийских объектов. Речь идет о выкупе около полутора тысяч земельных участков на территории Сочи.

Не так давно предлагалось дополнить этот документ пунктом, согласно которому закон будет действовать на всей территории России. Но в минувший вторник Госдума приняла законопроект в первом чтении, определив, что закон будет действовать только в черте города Сочи. Впрочем, первое чтение не означает, что законопроект будет окончательно утвержден именно в таком виде.

Законопроект вызвал резко отрицательную реакцию у владельцев земельных участков в Сочи. 12 октября около пятисот жителей Сочи, поселков совхозов «Россия» и «Южные культуры» собрались на митинг в Имеретинской долине, на месте будущего строительства олимпийских объектов...

Если закон о возможности изъятия земель для государственных нужд примут в таком виде, что он будет действовать на территории всей России, безусловно, это усугубит социальное недовольство. С одной стороны, подвергается сомнению незыблемость статуса частной собственности. С другой стороны, необходимо смотреть на проблему шире. Как считает генеральный директор компании «Профит Риэлти» Андрей Маликов, сейчас ситуация актуальна для Сочи, завтра она может стать животрепещущей в любом другом городе России. «Интересы малого количества людей не могут и не должны влиять на интересы развития региона, тем более, что зачастую эти интересы спекулятивны», - уверен Маликов.

Если не принимать во внимание «олимпийский» закон и вероятность его распространения на всю территорию России, то все равно в проблеме редевелопмента самарских территорий, занятых индивидуальной малоэтажной застройкой, точку ставить рано. По мнению генерального директора строительной компании «Портал» Игоря Михеева, существование внутригородских поселков на территории нашего города - это факт, к которому можно относиться только как к существующей реальности. «Хотя я прекрасно понимаю, что облик города они, мягко говоря, не украшают», - добавляет Михеев. Мысль о том, что внутригородские поселки, особенно, в их нынешнем состоянии, противоречат концепции развития Самары как города-миллионника, разделяет большинство девелоперов. Директор ООО «RBE-риэлт» Александр Бандаров уже заявлял о необходимости учитывать, что если сегодня проблема поиска участков под застройку стоит достаточно остро, то в будущем она станет еще острее. «В частности, Сад-Город занимает очень привлекательную территорию, здесь современная застройка будет смотреться гармонично, в отличие от существующей, а объекты будут коммерчески эффективными», - считает Бандаров.

Сегодня, по словам участников рынка недвижимости, возможны два варианта развития событий. Игорь Михеев пояснил «Советнику», что в Земельном кодексе уже прописана возможность изъятия земель для государственных или муниципальных нужд - таких, как строительство дорог, трубопроводов и т.п. «На всей территории России, кроме Сочи, изъять жилое строение государство может только в случае признания его аварийным, подлежащим сносу, и то при определенных условиях. Поэтому интерес девелоперов к таким земельным участкам, как Сад-Город, возможен только в том случае, если государство так или иначе договорится со всеми собственниками о сносе их строений за определенную компенсацию; Но этот вариант, скорее, из области фантастики», - считает Михеев. Впрочем, для государства прямой стимул «договариваться» возникнет в случае, если появится действительно интересный проект: капиталоемкий, эффективный, социально значимый. По всей вероятности, для него еще не пришло время.

По другой версии, изъятие территории у ее нынешних собственников возможно через скупку участков. По словам генерального директора компании «Профит Риэлти» Андрея Маликова, стоимость земли в Сад-Городе сегодня составляет порядка $30 тыс. за сотку, в районе Красной Глинки - около $12-15 тыс. По мнению Александра Бандарова, учитывая, что прямой девелопмент в Сад-Городе затруднен, стоимость земли здесь падает до $12-15 тыс. за сотку. В любом случае объем средств только для выкупа площадки получается огромным, но, как считают девелоперы, сегодня самарским компаниям это под силу. Для московских девелоперов такие затраты будут менее ощутимыми, но, судя по неудачным попыткам москвичей выйти на самарский рынок, они предпочитают более понятные и прозрачные схемы получения земли.

Впрочем, как заметил один из респондентов «Советника», от прозрачности не отказался бы никто. От земли, на которой можно строить эффективные объекты недвижимости, - тоже.

«Мировая практика сохранения коттеджных поселков в центральной части города существует. Например, в Гамбурге в один из таких поселков приводят туристов, - поясняет разработчик инженерной части генерального плана Самары Шувалов. - Но не думаю, что в Самаре жители смогут выполнить все нормы по благоустройству, не у всех имеется такая финансовая возможность. Есть здесь и другой важный аспект. Прокладывать новые коммуникации сегодня возможно только за счет застройщика, и сохранение поселка мешает развитию сетей. Инженерные возможности в поселке Сад-Город низкие и, если не возводить там новое жилье, то и сети обновлены не будут».

Депутат думы городского округа Самара Александр Шатохин не склонен драматизировать ситуацию. По его мнению, часть поселков, находящихся вне исторического и административного центра Самары, как, например, Северный, вполне можно сохранить. «Во-первых, у нас есть площадки для нового строительства, во-вторых, прирост населения не планируется. Мы должны учитывать интересы граждан», - заявил «Советнику» Шатохин.

Сохранение зоны малоэтажной застройки, конечно, дает определенную гарантию жителям на спокойную жизнь, однако теоретически не отменяет возможности многоэтажного строительства. «Процедура выкупа земель и смены зонирования законом предусмотрена. Но, идя на уступки жителям, сохраняя малоэтажное строительство сейчас, мы создаем препятствие для развития территории города. Инвестору придется пройти множество процедур, прежде чем он осуществит задуманное. Это большие риски, не каждый на них пойдет», - считает директор архитектурно-планировочной мастерской «Рекон», разработчик раздела по жилищному строительству генплана Игорь Галахов. Депутат губ-, думы Михаил Матвеев полагает: «Разрастаясь, город поглощает деревню, а не наоборот. Остановить этот процесс нельзя, даже направив его в русло коттеджных поселков, потому как последнее тоже - удел пригородов, а не географического центра города. Но «ломать через колено» жителей Сад-Города тоже недопустимо, необходимо учитывать их мнение и право собственности. Поэтому решение этой проблемы находится в одном - город, инвесторы должны выкупать на рыночных условиях землю и строения у их владельцев, как это происходит во всем мире, когда общие интересы сталкиваются с частными. Как это происходит в Сочи, например. Кто не захочет продавать - пусть остается. Путем переговоров выявляется карта участка: кто остается, а кто - нет. И с учетом ее уже планируется территория. Иного пути не существует».

Однако даже в таком случае это будет своего рода возвращение к точечной застройке, хотя на территориях вышеназванных поселков можно было бы спроектировать целые кварталы с развитой инфраструктурой: дорогами, освещением и прочими прелестями цивилизации.