Как получить ипотеку и обезопасить себя от недобросовестных продавцов

Руководитель отдела ипотеки Управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук рассказала о том, какие документы нужны для регистрации и прекращения ипотеки, как избежать отказов и обезопасить себя от недобросовестных продавцов, а также как взять ипотеку с детьми.

Что нужно узнать перед тем, как брать в ипотеку недвижимость

Следует заказать выписку об объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это покажет, не под арестом ли недвижимость, есть ли в отношении нее запрет на проведение регистрационных действий, не пытался ли кто-то еще зарегистрировать право на данный объект. При таких моментах не стоит торопиться с покупкой.

Также нужно выяснить, кто прописан в недвижимости. Если предыдущий собственник приобрел право на объект в порядке приватизации, а другие члены его семьи не стали это делать, родственники все равно сохраняют право жить в квартире. Поэтому покупателю нужно удостовериться, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования, в данном объекте нет.

Если недвижимость продает один супруг, необходимо убедиться, что второй супруг написал на это согласие. В противном случае право будет зарегистрировано, но Росреестр сделает отметку, что сделка оспоримая. В будущем этом может привести к судебным спорам.

На что обратить внимание в документах

Как правило, документы для приобретения жилья в ипотеку готовит сотрудник банка. Но Росреестр рекомендует проверить, правильно ли там записаны все данные: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения и проживания, СНИЛС покупателя и продавца, серия и дата материнского сертификата. Также важно посмотреть, как описано имущество: там обязательно должны быть кадастровый номер, адрес, площадь, назначение и стоимость объекта.

Ошибки в документах приводят к приостановлению госрегистрации.

Особое внимание надо уделить пункту «стоимость объекта»: если покупается дом с земельным участком, должна быть указана как общая сумма сделки, так и стоимость каждого объекта в отдельности. Эти цены должны складываться в указанную в договоре общую сумму сделки. И эта же сумма должна быть прописана в скобках.

Еще один момент: здание может быть передано в залог только с земельным участком, на котором оно расположено - как и при передаче земельного участка в залог передаются все объекты недвижимости, которые на нем расположены.

Бывает, что при приобретении недвижимости в совместную собственность в качестве залогодателя указывается только один из супругов. Вместе с тем оба супруга дают имущество в залог, поэтому нужно, чтобы оба супруга были указаны залогодателями. Должником в кредитном договоре может являться лишь один из них. Если у семьи уже есть ипотека на этот объект, информация о ней должна быть прописана в договоре, а если в залог передается доля, то такой договор удостоверяется у нотариуса.

Как зарегистрировать ипотеку

Обратиться за регистрацией можно через сайт Росреестра (обычно это делает банк) или подав документы в многофункциональном центре (МФЦ). Срок регистрации - пять рабочих дней со дня поступления документов в регистрирующий орган.

В комплект документов входит: договор купли-продажи (в нем не всегда прописываются условия договора, поэтому при регистрации ипотеки предоставляется также кредитный договор), закладная, согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). При продаже заложенного имущества потребуется еще один документ - согласие залогодержателя (банка). Последнее также нужно при перепланировке.

Регистрация ипотеки с участием несовершеннолетних

Сделки по отчуждению недвижимого имущества с участием несовершеннолетних проходят только через нотариуса и органы опеки и попечительства. Но приобретать недвижимость несовершеннолетние могут без нотариуса, через законных представителей. С 14 до 18 лет они действуют с согласия законных представителей, которые должны рядом с подписью подростка написать «согласна» или «согласен» и поставить свою подпись. Согласие может быть написано и отдельно.

Прекращение ипотеки

Если не внести в ЕГРН запись о прекращении ипотеки, в будущем возникнут сложности при продаже квартиры. Когда покупатель закажет выписку и увидит ограничение в виде ипотеки, он может отказаться от покупки. Поэтому прекратить ипотеку лучше всего сразу после внесения последнего платежа. Росреестр окажет эту услугу всего в течение трех рабочих дней.

Если выдавалась закладная, то заявление подается либо залогодателем (собственником), либо залогодержателем (кредитной организацией), либо совместно залогодателем и залогодержателем - с представлением закладной, на которой поставлена отметка о том, что обязательство исполнено.

Если закладной не было, достаточно заявления залогодержателя, который подтверждает, что он выплатил ипотеку. Но совместное заявление залогодержателя и залогодателя тоже возможно.

При электронной закладной заявление о прекращении ипотеки подается в электронном виде, после чего Росреестр сам делает запрос в депозитарий банка о представлении заявления, а депозитарий эту закладную аннулирует и хранит. Бумажная закладная аннулируется органом регистрации прав и хранится в Росреестре.