Участие нотариусов создает правовые гарантии для участников рынка недвижимости

О роли нотариуса как правозащитника и о преимуществах нотариальной сделки рассказала Samru.ru Президент Нотариальной Палаты Самарской области Галина Николаева.

- В какой форме гражданам совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества? И в чем преимущества нотариальной сделки?

Государственные регистраторы не осуществляют правового сопровождения сделки, а лишь проверяют соответствие представленных документов требованиям закона. Риэлторы (посредники) также не наделены рассматриваемыми функциями, т. к. цель и интерес риэлторской деятельности — извлечение прибыли. Адвокат, защищает интересы только одной стороны по сделке и не является беспристрастной фигурой по отношению к другой стороне, в отличие от нотариуса, представляющего собой адвоката обеих сторон. Таким образом, ни одна из структур, действующих на рынке недвижимости, не может заменить нотариальную защиту прав и законных интересов участников сделок с недвижимостью

- В чем различны функции регистратора и нотариуса?
С одной стороны и регистраторы, и нотариусы выполняют общую задачу – обеспечивают защиту прав и интересов участников рынка недвижимости в сфере регистрации прав последних на недвижимое имущество

С другой стороны функции тех и других настолько различны… Одним из пунктов порядка проведения государственной регистрации прав является «правовая экспертиза документов и проверка законности сделки». Отсюда (ошибочно) представляется, что правовое сопровождение сделки осуществляется регистрирующими органами. Однако государственная регистрация этих функций не выполняет, да и не может ни теоретически, ни практически. У неё есть другая, исключительно важная задача — высший правовой учет сделок и прав на недвижимое имущество. Эта задача выполняется на основе анализа соответствия представленных документов требованиям закона. Законность же сделки можно обеспечить, только определив действительные намерения сторон и проверив, соответствуют ли эти намерения избранному ими виду сделки. А это можно установить только в беседе со сторонами сделки, по результатам которой нотариус, выявив интересы и действительные намерения сторон, предложит тот или иной вид сделки, а также разъясняет им её существо (гражданину, не имеющему специальных правовых познаний, невозможно, трудно определить, какую законную форму в конкретной ситуации следует применить)

Но, несмотря на отмену обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом, нотариат продолжает выполнять очень важную правовую функцию – оформление наследственных прав граждан, что способствует регистрации прав наследников и обеспечивает бесспорность сделок с недвижимым имуществом в будущем. В рамках данного направления нотариусы удостоверяют соглашения, заключенные собственниками и наследниками умершего, подлежащие государственной регистрации

- В чем заключаются правовые гарантии сделки для участников рынка недвижимости?
- Участие нотариусов создает правовые гарантии для участников рынка недвижимости.
Результатом заключения сделки без участия нотариуса может стать (и в ряде случаев уже стало): реальная возможность собственника лишиться свое​го имущества против своей воли; ограничение возможностей получения гражданами и юридическими лицами юридической помощи при заключении сделок; подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника не уполномоченным на то лицом; реальная возможность недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении; лишение реальной возможности удостоверения законности и добровольности заключаемого договора

Нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимости - это презумпция законности всех положений сделки; полная открытость всех нюансов сделки для обеих сторон; обеспечение возможности доказать определенные факты в суде

Кроме того, это отсутствие рисков признания заключаемых договоров недействительными по основаниям, связанным с пороком воли сторон сделки (к таким основаниям, в частности, относятся: совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства; гражданином, ограниченным судом в дееспособности; гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной)

Важно так же и то, что нотариальное удостоверение обеспечивает дополнительные гарантии сторонам по возмещению возможного ущерба, поскольку на нотариуса законом (статьей 17 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате») возложена личная имущественная ответственность за совершение нотариального действия, противоречащего законодательству, что в свою очередь обеспечивается обязанностью нотариуса застраховать риски своей профессиональной ответственности.
Правозащитная деятельность нотариуса очень близка судебной, главные ее принципы -​ беспристрастность, независимость, справедливость и стабильность

- Как регулируется личная имущественная ответственность нотариуса?
- Ответственность регистрирующих органов урегулирована с 30.12.2004г. ст.31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации,. Но, во-первых, размер такой компенсации не может превышать 1 млн. рублей; во-вторых, условием выплаты компенсации является не произведение по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскания по исполнительному документу в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. И, в-третьих, компенсация установлена только за утрату жилого помещения, таким образом, действие этой нормы не распространяется на другие объекты недвижимого имущества, определяемые законодателем в ст. 130 ГК РФ

Таким образом, личная имущественная ответственность нотариуса за свои ошибки в размере всей суммы сделки, на сегодняшний день является самой действенной, тем более что ответственность возлагается на нотариуса и в случаях, когда ущерб не может быть возмещен сторонам в ином порядке. Дополнительным гарантом ответственности нотариусов перед участниками рынка недвижимости являются Нотариальные Палаты субъектов РФ, например Нотариальная Палата Самарской области, помимо личного имущественного страхования ответственности каждого нотариуса, с 2001 года заключает два договора:

- коллективного солидарного страхования гражданской ответственности нотариусов на страховую сумму 100 000 000 (Сто миллионов) рублей с лимитом ответственности на одно страховое событие 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей;

- коллективного солидарного страхования гражданской ответственности нотариусов с ретроактивной датой на страховую сумму 2 000 000 (Два миллиона) рублей по каждому году периода страхового покрытия с 01.01.1995г. по 02.09.2001г.