Главный архитектор Самары рассказал о правилах землепользования и застройки

В 2007 году был принят важнейший градостроительный документ Самары - Генеральный план. Главный архитектор города Андрей Смирнов в своем интервью осветил вопросы, связанные с еще одним важным регулирующим документом - Правилами землепользования и застройки, проект которых скоро будет вынесен на общественное обсуждение. Текст интервью предоставлен управлением информации и аналитики администрации Самары.

 - Что представляют собой Правила землепользования и застройки? Какова структура этого документа?

 - Проект ПЗЗ (так для краткости можно назвать Правила землепользования и застройки) состоит из трех частей. В первой из них определяется порядок применения правил и внесения в них изменений. Это так называемая «Общая часть» ПЗЗ. Во второй части представлены наиболее интересные для жителей и инвесторов данные. Это карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
В карте градостроительного зонирования размечены четкие границы территорий, согласованные с данными государственного земельного кадастра.

Это особенно важно, так как, оценивая возможности той или иной территории, нужно представлять, сколько собственников земли зарегистрировано на территории и насколько большими участками они владеют. Чтобы не сложилась ситуация, когда участок одного собственника оказывается в разных территориальных зонах. Понятно, что в карте градостроительного зонирования будет отражаться ситуация, зафиксированная на определенную дату 2008 года. Затем будет вестись постоянный мониторинг каждого участка. 

Градостроительные регламенты устанавливают, как могут быть использованы земельные участки в пределах той или иной зоны, и какие размеры могут быть у зданий, которые планируется здесь построить. Исходя из этих условий, архитекторы будут создавать свои проекты, которые должны быть органично вписаны в существующую застройку.

Так что, каждая территориальная зона будет жестко расписана  по функциональному назначению возможных объектов и их параметрам. Благодаря этому любой гражданин сможет, познакомившись с правилами, понять законность строительства в его собственном районе или квартале.

 - Как будут проводиться публичные слушания? Будет ли учитываться мнение граждан?

 - Слушания будут проводиться на десяти площадках, в каждом районе города. График проведения слушаний будет опубликован в «Самарской газете» и на официальном сайте Администрации города. Сразу хочу сказать: мы рассчитываем на конструктивный диалог.  Если просто говорить: «этот документ плохой» и на этом ставить точку, то обсуждение не имеет смысла. Должны быть конкретные замечания и предложения.  Тогда они обязательно будут рассмотрены и проанализированы. Но это не означает, что все рекомендации будут приняты. Будет идти поиск компромиссов, решение будет взвешенным. Хотя я отдаю себе отчет в том, что все довольны никогда не будут.

 - Что в этом документе могут изменить жители? На какие моменты им обратить особое внимание в ходе публичных слушаний?

 - Разработчики Правил ждут предложений и от жителей, и от инвесторов, и от инвесторов, и от собственников земельных участков. Предложения могут быт как общего, так и частного характера.
Во-первых, можно изменить зонирование территории. Желательно так, чтобы новые границы проходили по какой-нибудь улице или другой очевидной черте. Можно перенести часть квартала в другую зону или вовсе выделить новую зону.  Если кого-то не устраивает высота застройки, то можно внести предложение  о выделении подзоны с той высотой, которая кажется подходящей. Например, подзона жилой малоэтажной застройки.

Во-вторых, можно вносить поправки в списки разрешенных и условно-разрешенных видов использования земельных участков для определенной зоны. При этом нужно подкрепить свои предложения конкретными примерами. К примеру, вы против строительства бизнес-центра и знаете про существующие офисные центры, которые доставляют неудобства жителям близлежащих домов. Обязательно укажите на это при подаче предложения.

В-третьих, можно изменить перечень разрешенных и условно разрешенных видов использования.  Допустим, вы против строительства подземного паркинга под вашим  домом. Чтобы предложить запретить размещение подобных объектов, нужно не только четко обозначить свою зону, но и уточнить список разрешенных видов использования земельных участков.

В-четвертых, имеет смысл потребовать разместить на земельном участке некоторые инфраструктурные объекты, не упомянутые в регламенте. Речь идет о местах для парковок, сбора мусора, подъездных дорожках, озелененных участках, детских площадках.

 - Что является гарантией того, что поступившие предложения не будут забыты или потеряны?

 - На публичных слушаниях в обязательном порядке ведется протокол. Поэтому, высказывая свои замечания и предложения, нужно обязательно называть свое имя и, желательно, адрес. Тогда все предложения будут зафиксированы и отработаны. Предложения можно вносить и в письменном виде. Они будут регистрироваться, и работа с ними будет контролироваться.

Можно ли будет внести какие-либо изменения в Правила после их утверждения?
Это будет очень сложно. После вступления в силу ПЗЗ согласовать какой-либо объект, выходящий за предписанные рамки, можно будет только после проведения еще одних публичных слушаний. 

 - Будут ли в Правилах зафиксированы памятники архитектуры и возможности их использования?

 - Вопрос о сохранности памятников архитектуры - острейший для Самары.  К сожалению, у нас до сих пор нет утвержденного министерством культуры списка памятников архитектуры. Если мы посмотрим проект Правил, то увидим, что карта охранных зон у нас разрабатывалась в 1993 году. Сейчас идет 2008 год. Прошло более десяти лет. За это время  часть памятников была утеряна, часть отреставрирована, а некоторые дома были «вновь выявлены». То есть специалисты их уже считают памятниками архитектуры, а соответствующего статуса у этих  домов пока нет.

Для того, чтобы сохранить наше наследие, к Правилам будут разрабатываться специальные приложения. Одно из них - карта охранных зон. При наличии Правил и расписанных охранных обязательств ни одному собственнику в голову не придет сломать памятник архитектуры, потому что он будет знать, что его придется восстановить в прежнем виде. Ни один инвестор не купит такое здание для своих корыстных целей. Потому что в Правилах будет четко определено, как можно использовать это здание. Все остальное будет нарушением закона.  Приобрести памятник архитектуры сможет только хорошо обеспеченный инвестор, которому небезразлична история города. Хорошо, что такие уже появляются.

Еще одним приложением к Правилам, я считаю, должна быть карта высотного регулирования. Тогда всем станет понятно и очевидно, какой высоты может вестись строительство в каждом квартале. Это обеспечит необходимую прозрачность и снимет большинство конфликтов, которые сейчас имеют место быть.

 - Какие возможности открываются для города после принятия Правил землепользования и застройки?

 - Это будет означать, что в городе приняты два основных градорегулирующих документа: Генеральный план и ПЗЗ. На их основе могут разрабатываться все остальные документы: проекты планировки территорий, генеральные планы объектов и т.д. Соответственно администрация городского округа сможет правильно оформлять заявки и получать финансирование из бюджетов разных уровней для реализации инвестиционных проектов. Можно будет в плановом порядке заниматься градостроительной деятельностью: прокладывать инженерные сети, строить дороги, социально значимые объекты… 

В настоящее время в заявки на финансирование инвестиционных проектов подают, как правило, коммерческие структуры, и получают его. При наличии градостроительной документации город сможет составить им серьезную конкуренцию.  Потенциальные инвесторы тоже будут в выигрыше. Раз установлены правила игры, то любой желающий сможет, изучив градостроительные регламенты того или иного участка, прийти и подать заявку на проведение аукциона по той или иной территории. И он при этом будет точно знать, сколько и каких объектов, каких размеров он сможет там построить, какое дополнительное благоустройство там требуется, сколько должно быть зелени и сколько парковок.  И, я надеюсь, самым главным станет то, что архитекторы, строители, инвесторы и все жители Самары начнут лучше понимать друг друга.

 - Что устанавливают Правила землепользования и застройки:

1.Минимальную площадь земельного участка.

2.Максимальное или минимальное количество этажей и/или максимальную или минимальную высоту зданий, строений, сооружений на территории земельного участка.

3.Минимальные отступы от границ земельных участков зданий, строений, сооружений.

4.Максимальные выступы за красную линию балконов, эркеров, козырьков.

5.Максимальные выступы за красную линию ступеней и приямков.

6.Максимальную общую площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков в границах зон жилой застройки.

7.Предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки.

8.Максимальный класс вредности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков.

9.Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков.

10.Минимальное  количество мест на погрузочно- разгрузочных площадках на территории земельных участков.

11.Минимальную долю озеленения территории земельных участков.