«Серые» маклеры наступают

Современный рынок риелторских услуг эксперты делят на два типа. Первый - риелторы, работающие в агентстве недвижимости (АН), или в качестве частного предпринимателя. Второй тип - так называемые «черные» маклеры. Современный экономический словарь называет их риелторами, которые работают, как правило, в одиночку и не имеют соответствующую лицензию, предлагают обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости, зачастую не гарантируют выполнение своих обязательств.

Среди «черных» маклеров сегодня, по мнению директора «Волгамашриелт» Алексея Харченко, четко выделяются две категории: «Те, кто работает много лет на рынке и имеет солидную клиентскую базу, и случайные люди, которые надеются на «легкие» деньги и в той или иной мере склонны к мошенничеству». Первую категорию называют маклерами, вторую - мошенниками.

Представители рынка недвижимости отмечают, что число «черных» маклеров в последние месяцы увеличилось. «В период кризиса многие сотрудники компании были вынуждены покинуть агентство из-за сокращения штата, урезания заработных плат, а кто-то просто «вырос» из компании и, чувствуя уверенность в собственном профессионализме, вышел на рынок недвижимости самостоятельно», - считает руководитель центрального офиса АН «Бизнес-Гарант» Елена Кротова. Мнение риелтора подтверждает и маклер Борис (фамилии по понятным причинам не приводятся): «Боюсь, что около половины агентств разорилось и закрылось, поэтому вполне приличные специалисты ушли в самостоятельное «плавание».

Заработная плата риелтора, по словам Кротовой, зависит от многих факторов: уровень спроса на недвижимость в определенный период времени, опыт работы, умение расположить клиента к себе, репутация агентства и другие. Поэтому даже сотрудники одной компании зарабатывают по-разному - в зависимости от их ценности и внутренних правил фирмы. «Единственная разница между риелтором и маклером в том, что в агентстве сотрудник получает только процент от сделки, а частник имеет все, что заработал», - добавляет Кротова. Как признаются представители агентств, в среднем риелторы в Самаре получают 20-50% от общей суммы гонорара. В некоторой степени это уравновешивается тем, что сотрудник агентства не несет никаких затрат, кроме транспортных расходов и оплату мобильной связи, а маклер платит за рекламу, информационную базу, аренду офиса.

Маклер Анатолий отмечает, что сейчас клиентов значительно меньше, сократилось число сделок по ипотеке. «У нас основные покупатели были по ипотеке, поэтому работы у многих нет. В АН прожиточный минимум руководство работникам обеспечит независимо от того, есть работа или нет», - заключает он.

По словам экспертов рынка, профессионалы встречаются как среди риелторов, так и в числе маклеров. Крупное агентство недвижимости - настоящая кузница кадров. «Это большое число новичков, которые приходят и уходят, поэтому АН не дает никаких гарантий качества работы», - отмечает Харченко. Большое агентство - это конвейер, оно обезличено, утверждают маклеры. «То есть риелтор делает имя не себе, а фирме. Хороших команд, которые сохранились бы на много лет в том же составе и продуктивно работали, очень мало», - комментирует Анатолий. «Маклер индивидуально подходит к проблеме каждого клиента, то есть изучает, делает предварительный анализ и за какие-то виды операций не берет деньги с заказчика, потому что ему интересен конечный положительный результат», - рассуждает маклер Александр.

Эксперты уверены, самое сложное в работе риелторов и маклеров - найти подходящий для клиента вариант. Анатолий считает, что специалист обязан предоставить клиенту ликвидную квартиру, чтобы у покупателя был резерв по стоимости и впоследствии он смог выгодно продать объект.

«Риелтор какой-то процент отчисляет за рабочее место, фактически никаких гарантий деятельности он не получает, поэтому при возможности специалист агентства старается обойти фирму, понимает в какой-то момент, что сможет самостоятельно справиться с определенным объемом работы, и отчислять деньги хозяевам уже ни к чему», - констатирует маклер Анатолий. По его словам, когда специалист уходит из агентства, он экономит на налоговых отчислениях и соответственно меньше берет с клиента.

Однако такая арифметика остается лишь в теории. На практике, по мнению аналитиков рынка, цены у маклеров и агентств существенно не разнятся. В самарских агентствах за сделку купли/продажи квартиры берут 40-50 тыс. руб., за поиск аренды жилья - 50% от его ежемесячной стоимости по факту вселения (то есть, если аренда квартиры стоит 8000 руб. в месяц, то АН за свои услуги потребует 4000 руб.). К примеру, продажа объекта в «Бизнес-Гаранте» стоит 3% от суммы договора, а подбор новостройки - 3000 руб.

«Но у маклера больше возможностей снижать стоимость за свои услуги», - комментирует Харченко. По словам маклеров, иногда они снижают стоимость своих услуг, некоторую работу в зависимости от клиента и своих возможностей выполняют бесплатно. «Когда клиентов мало, умудриться продать квартиру по рыночной стоимости трудно. Это самая высокооплачиваемая услуга, а все остальное чисто техническая работа, которая имеет четкую цену, и она не должна быть завышенной», - уточняет Анатолий.

Маклеры по-разному ведут себя при взимании платы за свои услуги. Часть из них берет предоплату. Например, Александр раньше работал без авансов. «Сейчас, думаю, все берут предоплату, потому что, по крайней мере, я в конце прошлого года расходы по нескольким проектам закрывал своими деньгами: попадались недобросовестные клиенты, которые не платили за выполненные услуги», - делится своим опытом маклер.

Риелторы в унисон твердят о «капканах», в которые клиенты рискуют угодить, имея дело с «черными» маклерами. Первая такая ловушка ожидает их на этапе предоплаты, после получения которой недобросовестные агенты просто исчезают. «Порой в результате сделок с мошенниками, клиенты лишаются жилья. За этими мошенниками могут стоять определенные структуры», - рассказывает управляющий директор ГК «Дисса» Александр Филиппов. «С маклером не заключается договор, а это означает, что у клиента в случае обмана нет оснований для обращения в суд», - заключает Харченко.

Однако практически все опрошенные «Временем» клиенты так называемых «серых» маклеров в один голос заявили, что не пользуются услугами людей со стороны. Каждый из респондентов рассказал, что прежде чем купить/продать квартиру/дом/гараж навел справки об агенте у своих родственников, друзей, знакомых, коллег, а большинство поддерживают отношения со своими маклерами на протяжении десятилетий.

В некоторых АН существует негласный список специалистов, с которыми компании не работают. «У нас существуют контакты не только с клиентами, но и с другими риелторскими компаниями, сформировался определенный кодекс взаимоотношений. Есть люди, с которыми мы решили в дальнейшем не работать. Это не говорит о том, что эти люди мошенники. Это связано с особенностями организации труда: с одними срабатываются, с другими нет», - рассказывает Филиппов. Елена Кротова утверждает, что в ее агентстве такого списка никогда не было. «При отборе кандидатов на должность риелтора мы руководствуемся лишь собственным мнением, которое складывается при собеседовании и первых днях работы на испытательном сроке. Особое внимание мы уделяем опрятной внешности соискателя, грамотной речи, способности к обучению, энергичности, опыту работы и знанию правовых основ сделок с недвижимостью», - перечисляет она.