Обременение недвижимости - подводные камни для покупателя

Видов обременений много, и проследить за юридической чистотой сделки может только опытный риэлтор.

Суть обременения — это ограничение на возможность распоряжаться и владеть недвижимостью, которое накладывает законодательство или договор.

Обычно невозможность продать (купить) недвижимость возникает в случае:

• ее залога или невыплаченной ипотеки;
• заключения договора ренты;
• наложении ареста на имущество;
• наличия квартиросъемщиков или прописанных жильцов;
• при введении такого ограничения, как сервитут;
• если в списке жильцов числятся граждане, признанные недееспособными, или лица, не достигшие возраста 18 лет;
• сдачи недвижимости владельцем в доверительное управление.

Залог или невыплаченная ипотека. Покупатель жилплощади в ипотеку имеет право прописываться в ней, пользоваться ею, однако до тех пор, пока долги перед банками не будут погашены, у него нет права продавать квартиру. Вернее, сделать это без разрешения банка.

Рента. Согласно ст. 586 ГК РФ «Обременение рентой недвижимого имущества»:

«Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству».

Таким образом, в случае приобретения по договору ренты недвижимого имущества залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (рентополучателя), рассказал Илья Трифонов, директор компании «Скорая юридическая помощь».

Если на квартиру наложен арест (например, службой судебных приставов за неуплату коммунальных долгов), то ее продажа возможна только после выплаты долгов и снятия ареста.

Найм (аренда). Продать сданную в аренду квартиру (дом) можно. Однако если между арендатором и владельцем недвижимости был заключен официальный договор, то выселить жильца до окончания срока аренды очень сложно.

Сервитут. Это специфическое ограничение, распространяющееся на земельный участок. Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), объяснил Трифонов.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута», - сообщает Росреестр РФ.

Наличие прописанных жильцов. Вообще квартиры с таким обременением продаются со скидкой, но нужно учитывать, что споры по выселению нежеланных жильцов могут длиться годами. Если же в квартире прописаны несовершеннолетние и инвалиды, то выселить их практически невозможно. Отметим, что согласно ст. 31 ЖК РФ:

«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Доверительное управление имуществом. Оно регулируется ст. 35 ГК РФ:

«По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему».

Стандартный договор дает право такому доверительному управляющему только сдавать квартиру в аренду, таким образом, право распоряжаться (в том числе продавать) остается за владельцем.

Итого. Видов обременения довольно много. Проверить, есть ли они, можно через Росреестр — при покупке недвижимости можно потребовать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с пометкой в соответствующих графах о том, что обременений нет. Однако и это — не полная гарантия успеха сделки. Например, узнать, сдана ли квартира в аренду, можно, только если запросить дополнительные справки через местную налоговую службу. В целом, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, а сделать это лучше всего через агентство недвижимости с большим опытом работы на рынке или нанятого хорошего юриста.