Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Мошенничества с недвижимостью бывают очень разными, иногда довольно сложными по задумке и исполнению, однако в основе всех — подделка документов и обман владельцев квартир.

Один из самых распространенных способов — подделка свидетельств о собственности либо договоров купли-продажи, дарения. Именно с помощью фальшивок чаще всего продается жилье мошенниками, рассказал к.ю.н. Максим Гранат, известный тольяттинский юрист, специализирующийся на защите обманутых владельцев недвижимости.

«Практически всегда сделка признается недействительной сразу после того как настоящий владелец квартиры обнаруживает в ней горе-покупателей. Таким образом, владельца квартиры удается защитить и вернуть недвижимость», - объяснил юрист.

Причем случаев обмана владельцев недвижимости становится все больше: об этом рассказала уполномоченный по правам человека в Самарской области Ольга Гальцова. Вот один из последних примеров: молодая пара Андрей и Юлия с двумя маленькими детьми купила квартиру с помощью материнского капитала.

«Казалось бы, предприняли все необходимые меры предосторожности: обратились для сопровождения сделки в риэлторскую компанию, - рассказывает омбудсмен. - затребовали все необходимые документы (свидетельство о госрегистрации права продавца, договор купли-продажи продавца с предыдущим собственником, получили выписку из Единого государственного реестра прав, подтвердившую право собственности продавца, выписку из поквартирной карточки, которая подтвердила, что в квартире больше никто не зарегистрирован и обязательный документ – разрешение мэрии Тольятти на сделку, потому что в ней участвовали несовершеннолетние дети 5 и 2 лет). В результате сделка состоялась, семья получила свидетельства о регистрации права собственности».

В результате оказалось, что документы были поддельными, а квартира на самом деле муниципальная. Мэрия Автограда стала требовать квартиру назад, с выселением покупателей.

История в Тольятти еще продолжается, но с помощью омбудсмена она, скорее всего, закончится более-менее удачно для Юлии и Андрея. Однако таких пострадавших, утверждает Гранат, становится в Самарской области все больше. И, что самое неприятное, пострадавшими оказываются все чаще именно собственники жилья (раньше мошенники специализировались на муниципальном жилье).

«Любую собственность в настоящее время могут без вашего ведома продать или переоформить на себя, - комментирует ситуацию юрист. - Им порой даже не нужны паспортные данные владельца — только адрес квартиры».

Конечно, со временем право собственности на квартиру можно будет доказать, но вот денег, потраченных на его восстановление, никто не вернет. Как же можно «предохраниться» от подобных мошенников?

«Пострадавшим можно посоветовать следующее: как собственники недвижимости они могут обратиться в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи, в котором они якобы участвовали, - советует Гранат. - Через судебный запрос будет установлено, что никакой доверенности собственник не выдавал и сделка будет признана недействительной.

Истцу следует не только оспаривать договор купли-продажи, но и заявлять требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об аннулировании регистрационной записи, а также заявить ряд ходатайств (об истребовании доказательств, о наложении ареста на недвижимость). Ситуация для собственника неприятная, но не слишком опасная. Негативно события могут развиваться только в том случае, если в реестре нотариальных действий будет обнаружена запись о том, что доверенность действительно выдавалась, и если вдобавок дойдет до экспертизы подлинности подписи, и экспертиза не установит подделки. Такие случаи бывают редко. При грамотной защите права собственника будут восстановлены».

Перед покупкой недвижимости следует собрать максимум информации об объекте, отмечает Андрей Панфилов, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Самарской области.

«Самый доступный способ – это обратиться к сайту Росреестра и посмотреть: учтен ли объект в государственном кадастре недвижимости, зарегистрированы ли на него права и ограничения в Едином государственном реестре прав (это, кстати, бесплатно), - отмечает Панфилов. - Наиболее точным идентификатором объекта для его поиска является кадастровый номер и адрес, который указывается в свидетельстве о государственной регистрации прав, а также других документах, которые вам будут представляться продавцом. В случае если права и ограничения зарегистрированы, то для получения более подробной информации о правах и ограничениях на него, а также о переходах прав, возможно заказать также на сайте Росреестра в электронном виде информацию об объекте в виде электронной выписки либо в бумажном варианте».

Из выписки о переходах прав можно понять, какое количество собственников сменил объект. И как следствие – оценить возможные риски его приобретения в совокупности с другими признаками, в том числе цены объекта. Наличие существующих арестов и запретов будет свидетельствовать о невозможности приобретения такого объекта. Также из выписки об объекте можно установить наличие судебных споров в отношении данного объекта, существующих правопритязаниях. Заказать информацию из ЕГРП дешевле в электронном виде: стоимость данной услуги 150 рублей.

Но вот что делать, если в сделке с недвижимостью сторона предоставляет доверенность, заверенную нотариусом?

«В случае приобретения по нотариально заверенной доверенности на продажу объекта недвижимости при возникновении сомнений в ее подлинности покупателю стоит связаться с нотариусом и уточнить, удостоверялась ли данная доверенность и не была ли она отозвана, - комментирует ситуацию Панфилов. - Посмотрите, от чьего лица выдана доверенность и сравните данные с информацией, указанной в выписке из ЕГРП: в доверенности должна стоять фамилия, имя, отчество собственника недвижимости. Также при приобретении квартиры по доверенности следует найти возможность встретиться либо связаться иным способом с собственником, чтобы уточнить у него, действительно ли он планирует продавать данный объект недвижимости».

Еще одна страховка для собственника квартиры - подача в управление Росреестра по Самарской области заявления о невозможности проведения регистрации прав без его личного участия, отмечает эксперт. При наличии такого заявления и после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, никто, кроме самого правообладателя не сможет продать недвижимость. Стоит отметить, что внесение указанной записи в ЕГРП осуществляется бесплатно, исключительно на основании соответствующего заявления.

В случае, если собственник с удивлением узнал о продаже своего имущества уже после того, как это произошло, ему необходимо подать заявление о возражении в отношении зарегистрированного права в управление Росреестра по Самарской области. Информация будет внесена в ЕГРП, и потенциальные покупатели в выписке увидят информацию, что право на данный объект не бесспорно. А если покупатель все-таки решится приобрести данную недвижимость, он не сможет попасть в категорию добросовестных покупателей.

И последнее. Отметим, что свои риски при покупке недвижимости можно застраховать.

Диляра Джураева, директор Самарского филиала АО «СОГАЗ»: «При покупке квартиры нелишним будет застраховать титул. Так как страхование титула, пожалуй, единственная возможность для нового собственника жилья защитить свои финансовые риски. По титульному страхованию страховым случаем является полная или частичная утрата недвижимого имущества вследствие прекращения на него права собственности, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда. Поэтому, застраховав титул, покупатель может быть уверен, что в случае признания сделки недействительной, он не потеряет свои деньги. А если купил жилье по ипотечному кредиту, то не останется с огромным долгом перед банком – кредит будет погашен страховой компанией.

Более того, заключая договор титульного страхования, специалист-андеррайтер тщательно проверит все риски по сделке, особенно, если квартира приобретается на вторичном рынке. При полной утрате недвижимого имущества в результате потери права собственности страховая выплата осуществляется в размере суммы, которая, как правило, устанавливается в размере действительной стоимости объекта недвижимости. Страховой тариф зависит от количества и вида сделок с объектом недвижимости, а также срока, на который заключается договор страхования».