Прогноз состояния рынка недвижимости Самары на 2016 год

В будущем году ожидается если не серьезное падение, то стагнация рынка недвижимости. Эксперты прогнозируют, что стоимость квадратного метра жилья в Самаре если и вырастет, то на цифру, соотносимую с инфляцией - то есть, реальная цена жилья останется такой же, если не снизится.

По данным самарского Росреестра, резкого уменьшения количества сделок в 2015 не произошло. Например, за первое полугодие 2015 было принято 330,5 тысяч заявлений на регистрацию прав на квартиры в регионе, что всего на 4% меньше, чем за соответствующий период 2014 года (345,8 тысяч).

Несколько оживился рынок первичных продаж — на 5% выросло количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (9 068 - в 2015 году, 8 629 – в 2014 году). Зато резко упали продажи по ипотечным кредитам — на 20% (19 883 – в 2015 году, 27 692 – в 2014 году).

Напомним, что в еще в конце 2014 года в Самарской области на государственную регистрацию прав поступило более 85 тысяч заявлений, что на 11% превышало показатели декабря 2013 года и на 45% – количество заявлений в ноябре.

Такой ситуации в конце нынешнего года не только не предвидится — скорее, на регистрацию прав подадут не только меньше, чем в конце прошлого, но и вряд ли больше, чем в декабре 2013 года, считают опрошенные эксперты. В целом же 2015 оказался крайне «капризным».

«По концу 2015 года можно сказать, что он оказался крайне непредсказуемым,  - подводит итоги Вячеслав Чурилов, руководитель ГК «Бизнес-Гарант». - Так, несмотря на кризисные настроения, царившие на рынке недвижимости Самары весь год, наметились новые тенденции по его оживлению. Например, несколько были смещены предпочтения покупателей готового бизнеса — если в 2014 предпочитали покупать уже готовые производства и мастерские, то в этом году люди в основном переключились на сферу услуг: салоны красоты, автосервисные мастерские, ресторанчики, кафе. Это более простой и предсказуемый бизнес. По остальным направлениям — сильно просел такой сектор, как аренда офисов, много осталось по концу года пустующих помещений, потому что ставки кое-где завышены и владельцы не идут на дисконт арендаторам. Что касается продаж коммерческой недвижимости, то под конец года увеличилось количество сделок, появилась тенденция оживления этого сектора рынка недвижимости».

«Прошедший год показал нам, что платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку пришлось к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, - считает директор агентства недвижимости и туризма «Союз» Светлана Золотарева. - Минимальный спрос на фоне максимального предложения. Но, при этом все равно рынок живет, сделки проходят. Да, с рынка ушли инвесторы, но потребность людей в обмене жилья все равно существует, просто сделки стали более долгими и сложными. Главным образом по причине дефицита покупателей, которых отпугивали неадекватно завышенные цены. К тому же, снизилась доступность ипотеки, и даже субсидирование ее на первичном рынке не оживило спрос. Впрочем, даже такое явное снижение спроса не привело к ощутимому снижению цен и на объекты долевого строительства».

Отметим, что, по данным Росриэлта, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Самаре на конец октября составляет 64 562 рублей. Комментируя итоги мониторинга ситуации на рынке недвижимости Самары в октябре 2015 года, Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора – руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки - заявила, что на вторичном рынке цены на жилье упали и по сравнению с сентябрем, и по сравнению с тем же периодом прошлого года. А вот цены на новостройки, если незначительно и упали по сравнению с январем 2015 - на 3 276 руб. (- 5,60%), то по сравнению с октябрем 2014 выросли на 1 440 руб. (2,68%).

Что же ожидать от 2016 года? По прогнозам минэкономразвития РФ, в 2016 году ВВП возрастет на 0,7%, за счет восстановления запасов в промышленности, а потребление и инвестиции продолжат сокращаться. При этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г.

Таким образом, ожидать повышения спроса на жилье в ближайшие годы не приходится. Уровень предкризисных цен 2005-2007, считают эксперты, ушел и в ближайшее десятилетие не вернется, просто потому, что финансовые возможности покупателей упали, а ожидать наплыва обеспеченной молодежи, стремящейся к покупке квартир, из-за демографической ситуации нельзя. «В 2015 году очень многие небольшие предприятия в Самаре попросту закрылись, - подтверждает сказанное Чурилов. - Причем их даже не пробовали продать.

Потому что издержки возросли настолько, что некоторые виды бизнеса стало просто невыгодно содержать. Это прежде всего коснулось производственных небольших предприятий — сбыт упал настолько, что держать мелкие мастерские стало невозможно».

Некоторые аналитики предсказывают даже обвал цен на общероссийском рынке недвижимости в 2016 году, мотивируя это падением спроса. Хотя преобладающее мнение таково: если цены на рынке как вторичного, так и первичного жилья и будут подниматься, что не более, чем на 3% по итогам года -; то есть, учитывая инфляцию, реальные цены даже скорее упадут.

Впрочем, ожидать заметного снижения все же не приходится - для этого должны произойти какие-либо крайне серьезные негативные события для российской экономики в целом, например, падение стоимости нефти ниже 30 долларов за баррель или ужесточение внешнеполитической обстановки.

В целом, считают специалисты центра «Индикатора рынка недвижимости», платежеспособный спрос упал надолго, на что показывает отсутствие сезонного всплеска покупательской активности осенью нынешнего года. И если ситуация в экономике, при которой сохраняется крайне низкий покупательский спрос, сохранится, то скорее можно будет ожидать снижения рублевых цен и серьезных скидок на вторичном рынке по концу 2016 до 10-15%.

«В 2016 году продажи недвижимости если и возрастут, то незначительно, скорее всего, на процент, сравнимый с инфляцией, - согласен с прогнозами аналитиков рынка Чурилов. - Но смотря в каких сегментах — если мы говорим о коммерческой недвижимости, то она должна несколько оживиться. Если мы говорим о рынке жилой, то тут действительно дела будут обстоять именно так. Ажиотажный спрос выбран, и ожидать серьезного оживления на этом рынке вряд ли можно. Разве что незначительного. И то, скорее всего, все оживление придется на рынок первичного, но не вторичного жилья. Оно сейчас интереснее по цене, кроме того, есть очень хорошие предложения у застройщиков по расположению будущего жилья.

Что касается коммерческой недвижимости и аренды, то как традиционно были популярны помещения на первых линиях больших магистралей, оживленных перекрестках, так они и будут востребованы. В 2016, если бизнес будет оставаться прибыльным, то люди, арендующие помещения, наверняка захотят остаться на прежних местах. Потому что эти места «прикормлены», и менять локацию смысла нет. Скорее арендаторы пойдут на временные неудобства, связанные с повышением цен на коммунальные расходы и даже на некоторое повышение аренды, чем на смену помещений».

«Ну, я бы не назвала нынешний рынок «застойным», - сомневается Золотарева. - Хотя и «активным» назвать не получается. В связи с нынешней ситуацией, повышения стоимости недвижимости однозначно ждать не стоит. Думаю, падение цен продолжится, и концу 2016 году стоимость объектов опустится еще на 7-10%. Надеюсь, что на вторичном рынке будет расти количество адекватных спросу предложений, что увеличит возможности приобретения недвижимости. Что касается новостроек, то колебание цен будет однозначно, так как будет меняться стоимость строительства».

И напоследок — советы от наших экспертов. «В наступающим году тем, кто собирается покупать — неважно что, бизнес или квартиру — советую не торопиться, - рекомендует Чурилов. - А перебрать несколько вариантов, и если что нашли, не бросаться сразу на покупку, а выдержать какую-то паузу и посмотреть для сравнения 5-7 похожих предложения, а потом выбирать». «Совет? Покупателям - торгуйтесь с продавцами, просите скидки! - соглашается Золотарева. - Сейчас рынок покупателя, он диктует правила игры. Ну а продавцам..

Помните, что правильную стоимость объекта даст только специалист. Не переоценивайте свои квадратные метры, и тогда есть реальная возможность того, что нужная вам сделка состоится. От лица нашего агентства «Союз» хочу поздравить всех с наступающим Новым годом. И пожелать только приятных событий, и не упущенных возможностей. Стройте планы, исполняйте мечты. Кризис кризисом, а жизнь продолжается. И какой она будет - зависит только от нас!»