Срочный выкуп и продажа квартиры в Самаре 2015 - плюсы и минусы

Люди продают срочно квартиры из-за простой причины — нужны деньги. Лечение, переезд, долги. Однако порой под вывеской срочной продажи кроются сомнительные сделки, поэтому, оформляя документы, надо быть очень осторожным — советуют специалисты.

При срочной продаже недвижимости процесс выглядит точно так же, как и при обычной продаже, но скорость его реализации увеличивается минимум в два раза. «Это достигается следующим образом: цена квартиры снижается на 5–10% и максимально используются рекламные возможности, - рассказали в АН «ЖилФонд». - Сам же процесс срочной продажи состоит из нескольких этапов: оценка недвижимости, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на квартиру, определение индивидуальной схемы работы (условия и способы получения денег, сроки и условия освобождения недвижимости, переезд, оплата коммунальных платежей и т. д.), сбор и подготовка документов для подписания договора купли-продажи, подписание договора купли-продажи и его государственная регистрация, получение денежных средств». Как отметили в агентстве, именно на таких сделках чаще всего специализируются мошенники, используя «классические» схемы — продажа квартиры сразу нескольким собственникам, продажа «с отягощением» - не выписанными несовершеннолетними или недееспособными родственниками, продажи по подложным документам и прочее. Поэтому надо быть очень осторожным.

«Я советую такую квартиру покупать и продавать через профессионалов, но лучше частному лицу, чем агентству, - утверждает юрист Алена Новикова. - Хотя обычно на объявление о срочной продаже первыми откликаются риэлторы, однако если продать недвижимость им, то дисконт (разница между нормальной стоимостью и срочной) может составлять до 40%, а это очень много. Поэтому даже в очень тупиковой ситуации стоит поискать другой выход — например, занять под залог недвижимости деньги и протянуть хотя бы месяц-другой, чтобы выручить побольше денег».

«Сейчас не слишком выгодно покупать даже квартиры по объявлениям о срочной продаже, - возражает юристу Марина Ливанова, менеджер агентства недвижимости «СамВирт». - Практически все последние полгода недвижимость в Самаре медленно, но неуклонно падала в стоимости. И надежд на то, что в конце года продажи оживятся, нет. А январь -март — традиционно «застойное» время продаж квартир, поэтому надеяться на то, что купленная агентством «срочная» квартира быстро «отобьет» свою стоимость, не приходится. А самому через объявления продавать - тоже придется серьезно уступать в цене, да и быстро не удастся. Так что в случае «срочной» продажи порой продавец сможет получить «на руки» в лучшем случае 50% от реальной стоимости квартиры».

Возьмем данные за октябрь по Самаре. Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора – руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, так прокомментировала ситуацию с недвижимостью в столице губернии: «В октябре 2015 наблюдается некоторое падение - на 558 рублей или 0,88% - средней удельной цены предложения одного квадратного метра на «вторичном» рынке жилой недвижимости Самары относительно сентября 2015 года. Динамика этого показателя относительно начала года (январь 2015) также носит отрицательный характер, и составляет 1 925 руб. (- 2,97%). Если рассматривать ситуацию относительно октября 2014 года, то мы увидим понижение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир на 267 рублей или 0,42%».

Действительно, при такой ситуации сегодня на квартиру со «срочной» продажей риэлторы обратят внимание только в том случае, если будет хорошая скидка и сама жилплощадь будет легко реализуема — расположена в хорошем районе, рядом с транспортной развязкой, в более-менее сносном состоянии.

«Раньше бывали случаи, когда квартира оформлялась на директора или одного из сотрудников АН в случае срочного выкупа, - рассказали в АН «Магнат». - Дело в том, что при оформлении собственности на юридическое лицо есть некоторые тонкости и проволочки, дополнительные расходы на регистрацию, налоги и снятии (или постановке) собственности на компанию. Однако и в случае оформления квартиры на физическое лицо есть проблемы, ведь квартиру нужно поставить на госрегистрацию. Поэтому, как правило, в случае сделки с риэлторской фирмой собственнику сразу выплачивается некая сумма (до 20-25% от оговоренной стоимости, а вот после госрегистрации — остальное».

При этом, указали в «Магнате», даже в самом лучшем случае срочная покупка займет не менее двух недель. «Только тщательная проверка юридической чистоты квартиры позволит определить окончательную ее стоимость для срочного выкупа, - заявили в агентстве. - Поэтому продавцу надо быть готовым к тому, что мы не только проверим предоставленные вами документы, но и в кратчайшие сроки установим истинное положение дел по недвижимости. В случае признания квартиры юридически чистой, мы согласуем окончательную ее стоимость, форму и график платежей, приступим к подготовке пакета документов для заключения сделки купли-продажи».

Как вариант, можно заложить квартиру в ломбард или банк. Сумма кредита, который можно получить в этом случае, равна части стоимости жилья. В разных банках она может составлять от 50 до 80% от цены квартиры. «Чтобы получить кредит под залог жилья, с банком придется составить договор о самом кредите и договор о залоге, - рассказывает Новикова. - При этом придется побегать — нужны справки, подтверждающие право на жилье, его балансовую стоимость, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и составе семьи (некоторые банки требуют их). Не факт, что квартира будет оценена по рыночной цене — банковские специалисты в любом случае занизят стоимость, не менее, чем на 10%. Потом, нужно будет оформить страховку на квартиру, дом, или земельный участок. И еще: если в квартире прописан несовершеннолетний или она находится в долевой собственности, никакой банк (по опыту) в залог ее не возьмет».

Таким образом, все же реальный выход — срочная продажа. Выгодно ли покупать такую квартиру? Из чего же реально приходится выбирать? Первое — посмотреть, что есть в открытой продаже агентств недвижимости. Нужно учесть, что средняя стоимость квартир на вторичном рынке города на середину ноября на однокомнатные квартиры составляет около 65-67 тысяч рублей за квадратный метр. По данным СОФЖИ, она уменьшилась в 1-комнатных квартирах на 1050 рублей (1,57 %): с 66 933 рублей в сентябре до 65 833 рублей в октябре; 2-комнатных - на 295 рублей (0,48%): с 61 588 рублей до 61 229 рублей соответственно; в 3 –комнатных квартирах снижение составило 325 рублей (0,54%): с 60 092 до 59 767 рублей. Самое дорогое предложение октября в Самаре составило 158 730 рублей (3-комнатная «элитка» в Ленинском районе), самое дешевое – 28 387 рублей/ кв.м. (3-комнатная «сталинка» в Кировском районе).

Однако, если судить по последним рекламным предложениям «продам квартиру срочно», самарцы пытаются выручить наиболее высокую стоимость за свою недвижимость — цены начинаются от 53-57 тысяч рублей за квадратный метр. Это даже по оценкам риэлторов завышенная на сегодня цена. «За такую стоимость даже при предупреждении "срочная продажа, возможен торг", ждать реального покупателя придется очень долго», - предупреждают специалисты ГК «Бизнес-Гарант». «На самом деле у любого агентства сегодня есть варианты по 50, 45 тысяч рублей за квадратный метр и даже ниже, - уверяют риэлторы. - Так, в Промышленном и Красноглинском районе можно сегодня купить квартиру по цене в 37-41 тысячу рублей». Интересно, что многие инвесторы, вложившие деньги в недвижимость в строящихся микрорайонах Крутые Ключи, Южный город, ЖК «Южный» на Петра Дубрава, сегодня довольно активно избавляются от этой собственности — выручить хорошие деньги за аренду не представляется возможным, проще вложить средства в банк и получать проценты без хлопот.