Ипотечный рынок в Самаре постепенно оживает

Ажиотажного спроса на недвижимость, приобретенную с помощью ипотечного кредита, самарские банкиры не ожидают - однако, некоторое оживление на этом рынке с началом 2016 года, скорее всего, произойдет.

«С начала года и к настоящему моменту, по нашим данным, в России выдано около 400 тыс. ипотечных кредитов на 660 млрд рублей, - рассказал директор Самарского филиала «БКС Премьер» Александр Тымчук . - Это на 40% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам продолжает оказывать позитивное влияние на динамику кредитования на покупку жилья в новостройках. Основной проблемой является снижение платежеспособного спроса, к тому же многие опасаются в текущих экономических условиях брать на себя дополнительные финансовые обязательства. Тем не менее, мы прогнозируем объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года до 1,1-1,2 трлн рублей».

«В сентябре 2015 года самарский филиал ВТБ24 выдал 271 ипотечный кредит на сумму 395,2 млн рублей, - прокомментировал состояние ипотечного рынка конца года управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов. - Это меньше, чем в сентябре 2014 года, когда мы выдали около 300 кредитов на сумму 487,5 млн рублей. В то же время, здесь есть важный нюанс: если в прошлом году фактический спрос не оправдал наших ожиданий (мы ожидали большей активности со стороны клиентов), то в этом сентябре фактический спрос на 20% больше, чем мы рассчитывали. Рынок постепенно оживает, что связано со снижением ставок по ипотечным кредитам, и это планомерная тенденция, которой следуют многие игроки».

Как отметили опрошенные эксперты, главную роль в оживлении рынка сыграла госпрограмма по субсидированию ипотеки, принятая в марте нынешнего года. Напомним, что по ней граждане смогут получить ипотеку на первичное жилье по льготной ставке, а выпадающие доходы банков возмещает государство. При этом кредитные договоры должны отвечать ряду требований. Например, дата оформления - не ранее 1 марта 2015 г., максимальный размер кредита - 8 млн руб. включительно (если жилье приобретается в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге) и 3 млн руб. включительно (для других регионов). Первоначальный взнос - не менее 20% стоимости помещения. Срок действия договора - до 362 месяцев включительно.

«Основные объемы ипотеки в течение года были выданы банком населению именно по государственной программе, которая была запущена в соответствии с постановлением правительства РФ №220 от 13.03.2015, - отметил управляющий самарским филиалом «Связь-Банка» (Группа Внешэкономбанка) Александр Прокопьев. - То же характеризует и ситуацию по рынку в целом. Значительно выросло количество новостроек, аккредитованных банком и самарским филиалом. Мы сотрудничаем с ведущими застройщиками региона и предлагаем ипотеку и в демократичных жилых комплексах, так и в элитном жилье.

Безусловно, и на сегодняшний день наиболее востребованы предложения на первичном рынке, поскольку именно на них распространяется действие программы государственного субсидирования с самыми низкими на сегодняшний день ставками.

Например, на квартиру в новостройке ЖК «9 Просека» в рамках специальных условий можно взять ипотечный кредит на первый год кредитования с процентной ставкой всего 5% и таким образом значительно сэкономить на общей стоимости кредита». «На данный момент около 60% приходится на государственную программу поддержки первичного рынка, 40% составляет вторичный рынок, при этом есть тенденция к увеличению доли покупок в кредит в новостройках на фоне растущей популярности госпрограммы субсидирования ставок», - отметил Тымчук.

Тем не менее, хотя сегодня на рынке недвижимости Самарской области в ипотеку в основном покупают новостройки, спрос на «вторичку» не падает: «При этом программа субсидирования не является универсальной, - прокомментировал ситуацию Прокопьев. - Сегодня можно говорить о колоссальном отложенном спросе на вторичную недвижимость, ведь ее преимущества очевидны: не все, кто нуждается в покупке жилья, могут ждать завершения строительства. Банк работает над этим, и ставки по другим программам, в том числе кредитования на вторичном рынке планомерно снижаются, постепенно возвращаясь на докризисный уровень». «Хотя в ипотеку сейчас предпочитают брать в основном новостройки, но спрос на вторичное жилье постепенно восстанавливается, вместе со снижением процентных ставок», - подтвердил мнение коллеги Лысов.

Что касается сроков и сумм, которые берут заемщики, то тут произошли некоторые изменения. «Средний срок ипотеки не изменился – 15 лет, - рассказал Лысов. - Что касается суммы: в первом квартале средняя сумма ипотеки была 1,7 млн рублей. Во втором квартале (отчасти из-за введения программы госсубсидирования, отчасти из-за конъюнктуры рынка) она уменьшилась, при этом есть незначительная разница в средней сумме в зависимости от офиса. К примеру, в ЦИК «Энергия» (спальный район, ул. Стара-Загора) средняя сумма кредита сейчас составляет 1,499 млн рублей, в ЦИК «Октябрьский» (центр города, пр. Ленина) – 1,539 млн рублей». «На данный момент средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 1,6 млн рублей, но эта цифра разнится от региона к региону и в целом «вилка» составляет от 1 до 3 млн. рублей», - подтверждает мнение коллега Тымчук.

Что касается ставок, то «средний уровень ставок при позитивном развитии дел в российской экономике и по мере снижения ставки рефинансирования может незначительно – на 0,5-1% - понизиться. Кроме того, если программа господдержки распространится на вторичный рынок, это позволит снизить текущий уровень ставок на покупку жилья на вторичном рынке до уровня 11,5-12,5%», - считает Александр Тымчук.

Несмотря на то, что сейчас по ипотеке можно взять жилье по довольно низкой ставке, ажиотажного спроса эксперты не ждут. «В конце года ажиотажного спроса с целью инвестирования в недвижимость мы не ждем, - отметил Лысов. - Спрос будет главным образом со стороны «потребителей», которые покупают жилье для себя. Объемы выдач будут меньше, чем в период ажиотажного 4 квартала прошлого года».

«Мы ожидаем, что спрос на ипотечные кредиты по государственной программе не снизится, а на кредитовании вторичного жилья – будет расти, - спрогнозировал ситуацию на будущий год Прокопьев. - Спрос сохраняется, а ставки, наоборот, снижаются, постепенно возвращаясь на докризисный уровень. Например, при средневзвешенной ставке по классическим ипотечным программам на российском рынке процентные ставки по ипотечным программам, связанным с новостройками и программой господдержки, снижаются».

И в конце — советы потенциальным заемщикам. «Что касается ипотечного кредита, то в первую очередь необходимо очень внимательно вникнуть во все аспекты будущей сделки, обратиться к менеджеру банка с просьбой просчитать платежи, рассмотреть разные варианты ипотечных программ и подобрать наиболее подходящую именно вам, - рекомендует Прокопьев. - Обязательно читайте договор, который планируете заключить: не торопитесь, помните, что вы принимаете ответственное решение. А главный риск мошенничества при такой покупке – это так называемые «двойные продажи»: одну и ту же квартиру продают нескольким разным лицам. Гарантией того, что покупатель не станет жертвой преступников, является работа застройщика в соответствии с 214-ФЗ и продажа квартир по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). На сегодняшний день именно этот вид договора максимально защищает интересы будущих новоселов. Покупателю в обязательном порядке необходимо провести проверку наличия у застройщика всей разрешительной и проектной документации на работу над конкретным объектом, на конкретном земельном участке.

Определенную гарантию дает обращение в серьезный крупный банк за ипотекой. Получить кредит можно не на любую новостройку, а только на объекты, которые прошли в банке процедуру аккредитации. В ходе данной процедуры очень подробно оцениваются надежность застройщика и перспективы строительства самого объекта. Все проверки проводит не сам покупатель, который может не знать всех важных моментов, а сотрудники банка - профессионалы».

А вот что посоветовал потенциальным заемщикам Алексанр Тымчук. «Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет.  Практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье (именно собственное, не съемное) представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, риск существенной переплаты. Сейчас в России ставки по ипотечным кредитам все еще довольно высоки, что обусловлено ставкой рефинансирования в РФ, гораздо более высокой, чем в развитых странах. Переплата за ипотеку в России является одной из самых больших в мире, именно поэтому ипотечный кредит у нас принято называть «кабалой». Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту может превышать первоначальную стоимость выбранной квартиры.

Во-вторых, риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или создателем бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины – разные. Бизнес может развалиться, и нужно будет время и средства для его восстановления или создания чего-то с нуля. С работы могут уволить, причем вовсе необязательно, что из-за профессиональных качеств работника – может пройти сокращение штата, и вы потеряете время в поиске нового рабочего места. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их исполнение – несмотря на форс-мажорные обстоятельства. Далеко не каждый банк пойдет вам навстречу и, например, сделает отсрочку очередного платежа при подобной ситуации.

В-третьих, валютные риски. Многие помнят кризис 2008 года, когда в связи с быстрым обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте практически в одночасье стали для многих сограждан источником больших проблем. Чтобы избежать валютных рисков, следует придерживаться следующего простого правила: брать кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход».