В Самаре все чаще совершаются сделки с недвижимостью с «обменом» меньшей жилплощади на большую

В Самаре сделки с обменом меньшей квартиры на большую за последние полгода участились, технология таких продаж довольно простая, однако для их проведения требуется опытный риелтор.

«Сейчас очень часто происходят сделки, при которых большую квартиру разменивают на меньшую или наоборот, - рассказывает Дмитрий Новиков, руководитель департамента недвижимости ГК «Бизнес-Гарант». - Как действуют в таких случаях в Самаре? Прямой обмен очень маловероятен. Обычно продают то, что имеют в собственности и приобретают нужную жилплощадь - большей или меньшей площади».

«Через договор прямого обмена в Самаре совершается крайне небольшой процент сделок, - подтверждает юрист Алена Новикова. - Практически одну такую сделку я помню только лет 6-7 назад, да и то речь шла о родственном обмене. В основном речь идет об обычных договорах купли-продажи».

«За всю мою практику работы - восемь лет - прямого обмена ни разу не совершалось, - отмечает Новиков. - Вообще на практике поиск нужного (большего или меньшего) жилья происходит параллельно с поиском покупателя на имеющееся жилье. То есть вначале подыскивается покупатель, а затем в течение месяца - нужное жилье, исходя из суммы, которую предполагается выручить при продаже. Этот месяц владелец жилья живет в своей квартире, а у найденного покупателя берется задаток - примерно в 100 тысяч рублей. Давайте рассмотрим порядок действий на конкретном примере. Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира. Вы хотите ее обменять на трехкомнатную. Первый шаг - находим покупателя на вашу двухкомнатную, пусть это будет Иван Иванович. Взяли у него задаток на полтора месяца - 100 тысяч рублей - и сказали, что за этот срок пусть он готовит всю оставшуюся необходимую сумму, а мы подбираем наш вариант. Находим нужную трехкомнатную квартиру, вторым шагом, и третьим - оформляем обе сделки одним днем, продавая двухкомнатную Ивану Ивановичу и покупая себе трехкомнатную. Такой способ продажи-покупки - а по сути обмена - для всех получается очень удобным, ведь деньги сразу же передаются от Ивана Ивановича владельцу трехкомнатной квартиры с приплатой, то есть все получают свои средства и квартиры в один день переходят в новым владельцам. При этом составляются два договора купли-продажи: с тем, кому вы продаете квартиру, и с тем, у кого покупаете».

Главная сложность в таких сделках - успеть подыскать нужный вариант квартиры для основного владельца недвижимости, ради которого, собственно, и затевается сделка. Надо учесть, что, как правило, самарцы стараются таким образом улучшить свои жилищные условия. Причем здесь может идти речь даже не об обмене меньшей площади на большую, но и на квартиру лучшего типа - например, «хрущевку» на квартиру в новостройке или на «улучшенку». Вариантов много. При этом, улучшая свои условия, самарцы предпочитают жилье более «свежее», если уж не «первичку», то уж, по крайней мере, более современной постройки.

«Обмен» совершается все чаще на фоне «съеживания» объема совершаемых сделок на рынке недвижимости Самары за последние три-четыре месяца. Если раньше риелтор имел две-три сделки в месяц, то сейчас, даже если есть договоренности, не значит, что хотя бы одна сделка состоится, - указывают опрошенные эксперты. «В конце прошлого года почти две трети клиентов риелторов готовы были к покупке, а вот сейчас хорошо, если 25-30% из них реально готовы выложить деньги», - заявил Новиков.

В среднем при обмене меньшей площади на большую требуется 200-300 тысяч рублей доплаты, конечно, это весьма приблизительные подсчеты - здесь ведь нужно учитывать множество факторов. «Прежде всего важно, что у вас есть сейчас, в каком месте расположено ваше жилье и то, что вы хотите купить, в каком состоянии ваша квартира», - отметил Новиков.

Ипотеку при таком «обмене» квартир самарцы используют не часто. В основном, как разъяснили эксперты, к этому варианту покупки через кредитование прибегают тогда, когда это первое жилье приобретает молодая семья.

«Как правило, в ипотеку покупается первая квартира для молодой семьи, - констатирует Марина Ливанова, менеджер агентства недвижимости «СамВирт». - Однако когда появляется ребенок, то зачастую начинаются поиски жилья большей площади. Выплачивается остаток задолженности по кредиту, и родители или родственники обычно помогают в «обмене» купленной лет 8-10 назад «однушки» на двухкомнатную квартиру. Часто в Самаре практикуется и обратная сделка - когда родители взрослых детей обменивают большую жилплощадь на меньшую, сокращая, таким образом, расходы на ее содержание и заодно приобретая дополнительные средства для расширения жилплощади детей».

Констатируем. Общий порядок действий при обмене большей (меньшей) площади на меньшую (большую) следующий. Первое. Поиск подходящего риелтора, получение первичной информации о шансах, примерная оценка стоимости собственной недвижимости и предполагаемой покупки. Второе. Подготовка квартиры к продаже, выставление ее на интернет- и общериелторские площадки. Третье. Договор с покупателем, принятие от него аванса. Параллельно с этими шагами нанятый риелтор подыскивает нужный вариант будущего жилья. Четвертый и последний шаг совершается одновременно с тремя участниками сделки - заключаются параллельно два договора купли-продажи, оформляется передача квартир будущим владельцам, и, наконец, регистрируются сделки в регпалате.