Стоимость недвижимости падает не только в Самаре, но и практически во всех городах России

Причиной снижения стоимости квартир не только в Самаре, но и почти во всех регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург, эксперты считают падение покупательской способности населения, а также «корректировку» цен по отношению к слишком большому спросу конца 2014.

По данным Росриэлта, стоимость квартир практически во всех крупных городах России в марте 2015 упала. Изменение цены за месяц составило в среднем 3-5%, однако есть и «чемпионы» по резкому падению стоимости жилья - так, в Вологде за месяц квартиры подешевели на 14,2%, в Саратовской области (за исключением областного центра) - на 8,3%, почти на столько же снизилась стоимость жилья в Таганроге, Волгограде, Калининграде и Симферополе. При этом (что довольно удивительно) цены резко возросли в Хабаровске (почти на 9%), в Туапсинском районе Краснодарского края (+11,3%), в Братске Иркутской области (+19,7%). В Москве цены за последний месяц подросли на 3%, зато упали по сравнению с началом года почти на процент. А вот в северной столице стоимость недвижимости упала на 7,2% за последний месяц. В Самаре же цены упали довольно средненько - на 3,5% за месяц. Цена квадратного метра жилья в Самаре (Росриэлт) на апрель 2015 в среднем составила 63 036 руб. за кв.м, на вторичке квартиры торговались несколько дороже - за 67 645 руб. за кв.м.

По данным СОФЖИ, на рынке недвижимости Самары по-прежнему лидирует Промышленный район, на него приходится 19% от всего количество поданных заявлений о продаже, причем все также 38% от общего количества предложений - кирпичные «улучшенки». Так же мало «малосемеек» - 0,1% объявлений от числа поданных о продаже. Однако цена предложений в Самаре за месяц упала с 65 984 до 64 846 рублей за квадратный метр, указывают данные СОФЖИ ( -1,73% или 1 138 рублей), это значительное падение.
Чем же его можно объяснить?

«Еще в январе я говорила, что понижение цен на вторичном рынке обязательно будет, - отмечает директор АН «Союз» Светлана Золотарева. - И, судя по всему, мои прогнозы сбываются. У людей не слишком много денег на руках, чтобы они могли брать недвижимость по завышенной цене.

Стоимость квартир на вторичном рынке медленно, но начала снижаться. Объясняется это уменьшением спроса и платежеспособностью населения.

Хотя это не говорит о стагнации рынка. Продавцы, которые реально заинтересованы в продаже, после некоторого времени опускают стоимость и идут на определенный торг. Проблема в другом: многие собственники пытаются сами оценивать свою недвижимость, ориентируясь на «рекламные» цены по самой высокой планке. Поэтому многие объекты "висят" месяцами. Надо понимать, что цена рекламная сильно отличается от цены, по которой объект реально будет продан. Правильно установить именно продажную стоимость может только специалист, исходя из общей задачи.

Надо только понимать, что я говорю именно о сегменте вторичного жилья. Соответственно, те люди, у которых на руках есть деньги, и которые готовы приобрести жилье, не готовы переплачивать за него в сложившихся условиях.

То есть, сейчас наблюдается разрыв цены и качества жилья. Что я имею в виду? Да просто - не могут 23-метровые «гостинки» сегодня стоить больше двух миллионов рублей, ведь есть же определенная планка цен. Их реальная стоимость сегодня не превышает 1,7 миллионов рублей. Таким образом, сегодняшнее завышение средней цены составляет примерно 300-400 тысяч рублей.

Ну и, конечно, нельзя не учитывать то, что жилой фонд стареет и поэтому дешевеет - это же логично. Я об этом говорила еще десять лет назад! Только у нас в России вторичное жилье, достаточно изношенное, стоит дороже, чем новое. Но теперь мы подходим к общемировым стандартам, по которым новая квартира с только что отстроенными коммуникациями, с придомовым благоустройством, стоить будет дороже, чем старая.

Что касается ближайших месяцев, то я считаю, что некоторое падение будет продолжаться, потому что на сегодняшний момент нестабильная экономическая ситуация в нашей стране не улучшилась, соответственно, и потребление падает - то есть такого потребительского спроса на недвижимость, как в декабре 2014, ожидать не следует».

«На сегодня в России сложился комплекс разных системных и не системных факторов, в том числе долгосрочных и краткосрочных, которые объясняют данную ситуацию, - рассказывает профессор, доктор экономических наук тольяттинского филиала Президентской академии Владимир Бердников. - Если говорить о среднесрочных - за последние два-три года - то это усиливающийся общемировой тренд удорожания стоимости жизни при явной смене, замещении одного технологического уклада другим. Это такие факторы, как строительство и обживание нового места обитания. Жизнь в принципе будет дорожать по причине ограниченности ресурсной базы и расточительном, порой абсурдным использовании ограниченных ресурсов земли. В обществе происходит осознание этого. Недопонимание появления новых управленческих парадигм, работа в индустриальной ментальности приводит к тому, что опять наступаем на те же грабли. Есть общая тенденция увеличения безработицы, она медленно, но верно растет все последние годы, и не только в России.

Если же говорить о местных краткосрочных действующих факторах - то это, прежде всего, раскачка национальной финансовой системы, повышение обменного курса российской валюты, возросшая ставка рефинансирования Центробанка РФ. Это привело к общему подорожанию стоимости денег — причем, если в начале года такая тенденция не слишком проявлялась, то сейчас, по итогам полугодия, мы ощущаем на себе первые ее серьезные последствия. Это тот самый скрытый и коварный информационный «квартальный лаг» запаздывания, показатель, характеризующий временной интервал между двумя взаимосвязанными экономическими явлениями, одно из которых является причиной, а второе - следствием. То есть проявление одного квартального лага в пику к другому как раз и сказались на среднестатистическом россиянине, который и являлся главным потребителем массового и относительно качественного жилья, но который сейчас осознал, что необходимо наступить на горло собственной песне, так как приходится хрипеть, деньги лучше не тратить, а придержать для здоровья. Отметим, что и увеличение прямо и косвенно ипотечных ставок также не лучшим образом сказалось на первичном и вторичном рынке жилья.

Если же говорить о долгосрочных факторах, которые также «сложились», как кусочки мозаики, в общую картину - то это прежде всего общее как моральное, так и физическое ухудшение и старение жилого фонда. Не секрет, что большинство домов на вторичке в РФ построены еще в советские времена, а физический срок жизни по нормативу хотя бы тех же самых «панелек» - 45 -50 лет, и он уже заканчивается. Особенно это касается обстановки с жилфондом в Тольятти, в меньшей мере это касается Самары, там больше разнообразия, но тренд тот же.

Плюс сезонный фактор – весна и далее лето, отпускное время.

Ну и, конечно, нельзя не сказать и о такой серьезной и все более катастрофичной проблеме, как задолженность россиян по кредитам. В целом же можно констатировать - с рынка ушли такие понятные и доступные массе россиянам механизмы приобретения жилья на вторичном рынке, как доступная социальная ипотека и кредит в целом. А государство, со своей стороны, не предпринимает пока никаких прямых усилий для того, чтобы как-то стабилизировать обстановку - например, хотя бы задекларировать ценность качества жизни обычного россиянина. Да простое заявление властей о том, что гражданин РФ - это гордое звание и вы, господа олигархи, не смеете загибать цены - приведет, я уверен, к тому, что ростовщический процент несколько оптимизируется.

Конечно, есть и противоположная тенденция - все-таки множество владельцев отечественной недвижимости хотят улучшить свои условия, а множество молодых и не молодых семей - купить квартиру, пусть и небольшую. Этот лаг мечты, общего ожидания в плане улучшения жилищных условий существует, и является сдерживающим фактором по части падения цен как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективах. Тем не менее, в нынешних условиях его действие, как мы видим, серьезно ограничено экономическими обстоятельствами».