Конец 2014 стал временем повышенного спроса на рынке недвижимости Самары, и от 2015 года эксперты ожидают роста цен и покупательского бума.
«Можно сказать, что рынок недвижимости Самары к концу года резко «ускорился», - отмечает Марина Ливанова, менеджер агентства недвижимости «СамВирт». - Что, естественно, сказалось на росте цен практически во всех сегментах рынка. Если летом наблюдалась некоторая стагнация, особенно это касалось новостроек, то теперь и они рванули вверх».
«Летом была небольшая стагнация, сейчас, к концу года, рынок очень оживился, - соглашается с коллегой Вячеслав Чурилов, руководитель АН «Бизнес-гарант». - Причем во всех сегментах. Так, на земельные участки еще пару месяцев назад спрос был невелик, но, начиная с сентября, увеличился, причем очень быстрыми темпами — вырос на 50-60%, пошли сделки по продаже. Я думаю, что это происходит оттого, что у нас такая нестабильная ситуация с валютой, и самарцы предпочитают вкладываться в то, что навряд ли потеряет в цене в ближайшее время. Соответственно, в земельные участки, в коммерческую недвижимость, в готовый бизнес. Это сейчас применимо к любой сфере недвижимости».
«Для стагнации в 2015 не вижу предпосылок, очевидно, что не многие наши граждане зависят от долларов и евро, - комментирует ситуацию Дария Саурова, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии». - Напротив, многие зависят от рублей, и пока существует ипотека, о стагнации не может идти и речи. Захотел - взял ипотеку, или продал одну квартиру и купил другую - больше или меньше, кому что нужно. Иными словами, если есть назревший вопрос с недвижимостью, его всегда решают здесь и сейчас. Основное количество сделок - это обмен одной недвижимости на другую. Поэтому при существующей схеме купли-продажи, обе сделки в основном происходят одновременно, и это снимает все возможные риски - при любой ситуации на рынке недвижимости, или в стране в целом».
По данным Росриэлта, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Самаре на конец октября составляет 62 377 рублей. За год цены выросли примерно на 8% (на «вторичку» за 10 месяцев 2014 цена подросла на 8,8%, на «первичку» - на 7,51%). По данным самарского Росреестра, за девять месяцев 2014 года управление Росреестра по Самарской области приняло почти 538 тысяч заявлений, что сопоставимо со статистическими данными аналогичного периода 2013 и 2012 годов. «Если говорить о структуре предложений на рынке недвижимости Самары, то она стабильно не менялась последние несколько лет — в основном «вторичка» представлена домами улучшенной планировки и 90 серии, а вот спросом пользуются одно- и двухкомнатные «хрущевки», «гостинки» и «малосемейки», расположенные в Промышленном, Советском и Октябрьском районах», - рассказывает Ливанова. Однако даже элитные квартиры в Ленинском районе находят своего покупателя, рассказали в АН «Союз». Хотя, единодушно отметили все опрошенные эксперты, сегодня «однушки» расходятся влет, даже, бывает, «уходят» в тот день, когда появляется объявление о продаже квартиры.
Что касается рынка первичного жилья, то, по данным самарского Росреестра, за девять месяцев 2014 года в регионе было зарегистрировано на 69% больше договоров участия в долевом строительстве, чем за аналогичный период прошлого года. Региональным управлением Росреестра с января по сентябрь этого года было зарегистрировано более 14,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве. «Это означает, что в регионе не только стали больше строить, но и население вновь готово доверять свои средства строительным компаниям», - отметили в ведомстве.
Стоимость одного «квадрата» новостройки и в конце года по-прежнему ниже, чем у вторичного жилья - 51 132 рублей, по данным Росриэлта («квадрат» вторички стоит 66 416 рублей). Согласно данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в новостройках города в начале октября было выставлено на продажу около 255 тысяч квадратных метров жилья, причем половина квартир должна быть сдана до конца года. Надо отметить, что традиционно пользующееся большим спросом недорогое жилье «Кошелев-проекта» и «Южного города» продолжает строиться, а на начало 2015 в Самаре будет запущено еще несколько проектов возведения жилых домов разного класса, так что предложение будет оставаться обширным — как по цене, так и по классности. Поэтому эксперты считают, что новостройки также будут пользоваться спросом, в основном за счет ипотеки, однако цены в этом секторе недвижимости в 2015, а особенно в начале следующего года, вряд ли будут расти такими же темпами, как на вторичном рынке.
Что касается ипотеки, то, по данным регионального управления Росреестра, ипотека оказывает все больше влияния на развитие рынка жилья. Количество записей об ипотеке в Единый государственный реестр прав за девять месяцев 2014 года составило почти 42,9 тысячи - это на 3% больше, чем в прошлом году, но на 25,5% больше, чем за тот же период 2012-го. «В течение 2014 года активно рос спрос на залоговые ипотечные программы, - прокомментировал ситуацию Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». - Поскольку данные кредиты стали более дешевой альтернативой дорогим потребкредитам и кредитам на бизнес для заемщиков, а для банков – более качественным обеспеченным активом. В течение 1 квартала был активный спрос на новостройки, что снизилось к лету, но с осени вновь резко вырос спрос на покупку недвижимости, что связано с обесценением рубля и началом роста ставок по ипотеке. Население хочет успеть вложить свои сбережения в недвижимость и получить кредит по пока еще не сильно выросшей ставке на рынке. А ставки до конца года скорее всего вырастут в среднем по рынку на 0,5-1,5%%. Клиенты стали активней обращаться за кредитами на покупку жилых домов и новостроек. В 2015 году самарский рынок ипотеки будет целиком зависеть от рыночной коньюнктуры и экономики в стране. Точно не стоит ожидать столь бурного роста рынка ипотеки, как в 2014 году».
Таким образом, можно констатировать, что спрос растет, однако скорее в темпе инфляции, чем в зависимости от курса рубля (недаром годовой рост стоимости «квадрата» практически совпадает с объявленной цифрой инфляции в РФ). «Как хорошо, что у нас запретили валютные расчеты при купле-продаже недвижимости, - отмечает Саурова.- Попытки продавцов играть на повышении курса доллара и повысить цену за квартиру - они не уместны. Такие случаи сейчас уже редкость. И я считаю, что обязанность участников рынка недвижимости - корректировать подобные попытки. Это аналогично ситуации: человек хотел продать жилье в России и купить недвижимость в Европе. Поскольку выросла денежная масса в рублях, необходимых для приобретения евро, чтобы расплатиться за европейскую недвижимость, он поднимает цену за российскую недвижимость. Это классика желаний при продаже своей недвижимости: «Почему ваша квартира стоит так дорого - потому что мне столько нужно».
Вырос спрос даже на такие опции, как земельные участки, загородная и коммерческая недвижимость. «Сейчас спрос на рынке недвижимости Самары гораздо выше, чем был в конце прошлого, 2013 года, - признает Вячеслав Чурилов. - Так, очень хорошо расходится коммерческая недвижимость вместе с готовым бизнесом (наибольшим спросом пользуются сегодня объекты сферы услуг, например, парикмахерские). Расходятся как малые площади, так большие объекты. Что касается земли, то некоторые люди берут ее как вложение средств, а некоторые — под жилье или под строительство коммерческой недвижимости (примерно половина на половину)». «Действительно, объекты загородной недвижимости пользуются спросом, просто покупают те из них, которые имеют нормальную рыночную стоимость, - комментирует Саурова. - Я считаю, что не покупаются объекты загородной недвижимости, где заложены сверхприбыли. Построил что-то, прибавил 2 миллиона и продаешь. Покупатели знают рынок загородной недвижимости лучше, чем его продавцы, это факт. Убавить аппетит, и покупатель будет найден».
В целом, делая прогнозы на грядущий 2015 год эксперты единодушно признали — грядет повышение цен во всех сегментах рынка. «Сейчас очень непредсказуемая ситуация, но нельзя сказать, чтобы доллар перестал расти или нефть начала подниматься в цене, также и внешнеполитические факторы вряд ли изменятся, - заметил Чурилов.- Если ситуация останется такой, как есть, то будет повышение цены, из-за того, что спрос сейчас на приобретение есть, а когда есть спрос, то соответственно, предложение немножко повышается. И я считаю, что стоимость недвижимости в течение всего следующего года будет расти, причем это касается всех сегментов рынка — и земли, и жилья, и коммерческой недвижимости. Цены вырастут от 5 до 10 процентов за 2015 год, а в течение первого квартала рост составит, по моим оценкам, от 1 до 3 процентов».
И напоследок — советы от наших экспертов. «Надо - делай! - рекомендует Саурова. - Если будет предновогодний ажиотаж, поднимутся цены - то после нового года, до весны будет плохой выбор и высокие цены. Если ажиотажа не будет, то ничего не выиграешь и не проиграешь, зато быстрее решишь свой вопрос с недвижимостью, и можно будет подумать о следующих планах на жизнь». «Я сейчас советую покупать, а не продавать, потому что сейчас для этого наиболее удачный период, - отмечает Чурилов.- Думаю, что после новогодних праздников рынок несколько замедлит рост, но все равно потом наверстает, поэтому купленная недвижимость только поднимется в цене».
