Где, как и зачем можно заказать оценку квартиры в Самаре

Стоимость официального отчета в Самаре фиксированная, 3 тысячи рублей, чаще всего оценка недвижимости требуется для судопроизводства, оформления ипотеки, получения наследства и продажи.

«Отчет об оценке — это юридический официальный документ, он составляется в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, и тут действуют достаточно строгие правила по оформлению этого документа и методам расчета стоимости, - рассказала специалист по оценке ГК «Бизнес-Гарант» Александра Семыкина. - Такие отчеты нужны для различных судебных, налоговых или иных дел. В законе прописаны основные ситуации, когда необходимо представить эти отчеты. Например, при каких-либо сделках с государственным имуществом, прежде чем госсобственность приватизировать или продать, ее нужно обязательно оценить. Или для определения базового налогообложения, скажем, когда человек входит в наследство и ему надо заплатить налог, а он исчисляется от рыночной стоимости объекта. И вначале, следовательно, надо официально оценить этот объект. Еще оценка квартиры обязательна при оформлении ипотечного кредита — для банка. В этом случае оценка делается в соответствии с требованиями ФЗ и с требованиями банка». Также оценка требуется при страховании - для определения максимально возможного размера страховой компенсации необходимо наличие соответствующего акта. Особо важную роль имеет оценка недвижимости в случае причинения ущерба имуществу (в случае пожара, затопления, незаконных действий иных лиц). В таких случаях возможно определить размеры ущерба и страховое возмещение. Если возникнут разногласия со страховой компанией в вопросе определения страховой выплаты, доводы независимого оценщика помогут справедливо урегулировать конфликт. Отчет независимого оценщика выступает важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией в вопросах выяснения величины налогооблагаемой базы, необходимой, чтобы начислять налог на недвижимость и доходы.

Очень часто официальный отчет требуется в суде. «В связи с тем, что наша работа прежде всего нацелена на судебную систему, то в большинстве случаев у нас оценка квартир проходит в рамках процесса судопроизводства, а также для нотариального оформления, - отмечает директор «Федеральной лаборатории судебной экспертизы» Елена Зубкова. - Или отчет нужен в досудебных разбирательствах для разрешения споров при разделе имущества, например, между супругами или несколькими собственниками, когда определяется размер компенсации. То есть кому-то остается квартира, а остальным — компенсация, такое очень часто бывает». Также оценка квартиры, а точнее права долевого участия в строительстве квартиры, необходима в судебном процессе при остановке строительства жилого дома и нарушении сроков сдачи объекта.

Еще один частый повод, когда заказывают оценку недвижимости — при ее продаже. Здесь, как объяснили эксперты, официальный отчет не нужен. «Можно просто составить экспертное заключение, оно будет менее официальное, не соответствующее требованиям федерального закона, не такое большое, то есть там не будет всех пунктов, которые обязательно нужно заполнять согласно законодательству, и оно носит информативный характер, - рассказала Александра Семыкина. — Такое заключение необходимо для того, чтобы просто понять собственнику недвижимости, сколько она реально стоит. Оно представляет собой небольшую сшитую книжечку, в ней ставится роспись оценщика, руководителя компании и печать».

Видов оценки три: рыночная, кадастровая или ликвидационная. Как пояснила Семыкина, рыночная требуется чаще всего, это понятно, и в судах, и при наследовании, и при продаже. Кадастровая нужна для определения налоговой базы. Ликвидационная высчитывается так же, как и рыночная, только при условии, что надо продать быстро, с наименьшим сроком экспозиции. Соответственно, делается большая скидка.

Что касается методов оценки, то их тоже три: доходный, затратный и сравнительный. Доходный — это, по сути, оценка дохода, который приносит квартира (или иная недвижимость). Квартиры таким способом не оценивают, методом пользуется коммерческая недвижимость. Затратным методом оценки предполагается расчет, который исходит из всех затрат, понесенных застройщиком при строительстве объекта. Сюда включаются и стройматериалы, и работа, и дополнительные расходы. Применяется затратный метод экспертами с обязательным учетом износа объекта, а также уровнем инфляции. Рыночную стоимость при затратном методе совершенно не учитывают. Сравнительный (аналоговый) метод оценки использует большинство экспертов. Он дает возможность определения цены объекта с учетом рыночных цен на подобные объекты в регионе. Причем учитываются не фигурирующие в объявлениях цены, а те, за которые фактически продали аналогичные объекты.

«Оценку стоимости квартиры делают, исходя из следующих ценообразующих факторов, которые оказывают максимальное влияние: в первую очередь, местоположение дома, тип планировки, количество комнат, состояние внутренней отделки, этаж, прочее улучшение — наличие балкона, например, - отмечает Зубкова. - Оценщик, по сути, действует, как потенциальный покупатель. Ищет схожей планировки квартиру в схожем месте, которую уже продали, узнает, за сколько ее продали, и по аналогии оценивает недвижимость». «Вообще с экспертной справкой проще продать недвижимость, - дополняет коллегу Семыкина. — С ней продавцу несложно доказать покупателю, что цена, которую он просит, реальна и совпадает с профессиональной оценкой квартиры. Или — противоположный случай - собственнику квартиры можно показать отчет и сказать, что он просто не продаст свою недвижимость за ту цену, которую запрашивает. В таких случаях мы советуем либо ждать повышения цен и изменения рыночной ситуации, либо уступить в запросах».

Есть, конечно, и свои сложности в деле оценки. «Тут все зависит от объекта — иногда попадаются достаточно сложные, например, какие-нибудь эксклюзивные, необычные, скажем, старинное здание, находящееся где-нибудь в области далеко от города и у которого нет аналогов на рынке, - объясняет Семыкина. — Ведь если объект очень старый, дореволюционный, то мы не можем применить, по сути, ни один из известных методов оценки. Аналогов такому зданию на рынке может не найтись, затраты на его строительство посчитать сложно, да и доходов он может вовсе не приносить. Да даже если и обычный вроде бы объект нужно просчитать, например, трехкомнатную квартиру, и то бывает сложно. Ведь нужно найти наиболее близкие аналоги. То есть в таком же доме, с таким же количеством комнат, а если аналоги будут подбираться не слишком близкие, то цену придется сильно корректировать, что серьезно снижает точность оценки. Чем больше корректировок, тем меньше точности».

Обычно рыночная стоимость требуется на текущую дату. Документы, необходимые для оценки квартиры (доли в квартире, комнаты): свидетельство о праве собственности, любой технический документ с планом-экспликацией, например, кадастровый или технический паспорт (можно выписку из него), правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, договор приватизации, договор долевого участия, решение суда и т.д.) Сам процесс не длительный — занимает, как правило, день-два, в зависимости от входящих данных, от того, нужен осмотр или нет, а сама процедура не длительная, достаточно простая.

Заказать официальный отчет об оценке или заключение экспертов можно как в агентствах оценки, которых в Самаре несколько десятков, так и в некоторых агентствах недвижимости. Цена составления официального, составленного по федеральному законодательству, отчета об оценке стандартная, она давно сформировалась на рынке Самары и составляет порядка 3 тысяч рублей, если речь идет об оценке стандартной квартиры. 1000-1500 рублей стоит информационная справка, которая обычно требуется при продаже недвижимости.