Чтобы сэкономить на налогах и сократить бумажную волокиту между родственниками, квартиру лучше подарить, но нужно знать, что в некоторых случаях такое соглашение может быть оспорено.
«Дарение — это сделка, которая применяется для сокращения расходов, - рассказывает юрист Алена Новикова. - Однако для того, чтобы такой договор не стал потом поводом для раздоров среди родственников, нужно учесть множество нюансов. Так, например, подаренная квартира — не совместная собственность супругов, то есть, если родители хотят, чтобы жилье принадлежало только, скажем, дочери, но не зятю, то составляется договор дарения».
«Простой письменный договор дарения чаще используется, когда участниками сделки выступают близкие родственники, - поддерживает коллегу Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь», председатель общественного объединения «Комитет народного контроля». - К ним относятся дети (включая усыновленных), родители (а также усыновители), супруги, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры (полнородные и не полнородные). В тех случаях когда между дарителем и одаряемым нет близких отношений, юристы советуют заключать договор у нотариуса».
Дарение регулируется главой 32 Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Дарение – это безвозмездная сделка. После заключения договора дарения квартиры и регистрации его в установленном порядке у одаряемого возникает право собственности на подаренную квартиру и он может пользоваться всеми правами, предоставленными законом собственнику имущества.
«Договор дарения лучше заключать, если есть четко выраженная воля дарителя передать квартиру безвозмездно, - отмечает Трифонов. - Доходы, полученные в результате заключения договора дарения (в рассматриваемом случае это получение квартиры), освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. Это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка с бабушкой и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. То есть при близком родстве сторон договора дарения никаких налогов, за исключением государственной пошлины при регистрации договора, уплачивать не нужно. В случае, если стороны договора дарения в близком родстве не состоят, налог уплачивать придется. В этом случае он будет рассчитан исходя из суммы, в которую квартира оценена. Мы считаем, что договор дарения наиболее подходит именно близким родственникам и только в том случае, если есть ярко выраженное намерение дарителя передать квартиру безвозмездно, в противном случае договор может быть оспорен в судебном порядке».
Кстати, дарить недвижимость от имени несовершеннолетних или недееспособных нельзя, также, как и госслужащему, если подарок связан с его должностными полномочиями. Это понятно, отмечает Новикова: подросток из детдома не может «подарить» квартиру работнику этого социального учреждения, да и квартира в подарок мэру города также больше напоминает взятку.
Отметим, что в любой момент до передачи дара одаряемый вправе отказаться от дара. Однако приняв квартиру и зарегистрировать право собственности, расторгнуть договор дарения можно только в суде. Также такой договор может содержать обещание передачи дара в будущем, однако такой договор не следует путать с завещанием.
Договор дарения квартиры должен быть заключен в письменной форме, однако он не требует обязательного нотариального удостоверения. Кроме того, по договору дарения квартиру можно подарить несовершеннолетним, в этом случае от их имени будут выступать законные представители – родители или опекуны. Договор дарения подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для регистрации договора дарения в Росреестр необходимо предоставить:
оригинал договора дарения в трех экземплярах (в случае если сторон договора две),
акт приема-передачи квартиры к договору дарения,
документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемую квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности),
кадастровый паспорт (если квартира зарегистрирована до 2008 года),
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность,
квитанцию об уплате госпошлины (1 000 рублей).
И наиболее важное отличие договора дарения – возможность предусмотреть в договоре пункт, которым, в случае если даритель переживет одаряемого, дарение отменяется. Таким образом, квартира вновь перейдет в собственность дарителя, однако этого не произойдет автоматически. Отмена дарения в этом случае – право дарителя, и он сам должен решить каким образом это право реализовать. То есть даритель может и не воспользоваться отменой в этом случае, тогда дар перейдет по наследству родственникам одаряемого. «Переход права собственности автоматически не означает перехода права пользования, - уточняет Новикова.- Например, если мать дарит дочери квартиру, то в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за матерью права пользования этой жилплощадью».
Случаи, когда договор дарения можно оспорить. «В случае с дарением это не так то просто, - рассказывает Трифонов. - Основные причины оспаривания дарения – это внутрисемейные конфликты, когда, например, после смерти родителей дети обнаруживают, что квартира была подарена кому-то одному из детей, а другие остались без наследства. В этом случае начинается судебное разбирательство. Наиболее частыми основаниями для отмены или оспаривания договора дарения являются совершение сделки под влиянием угроз или обмана, либо непонимание дарителем своих действий при заключении договора. Однако такие обстоятельства необходимо доказать и иметь веские аргументы для судебного разбирательства. В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, связанную с заключением договора дарения, необходимо обращаться к профессиональным юристам или нотариусу для удостоверения сделки».
Одна из особенностей договора дарения – это возможность отмены дарения самим дарителем. Основания отмены содержит Гражданский кодекс и их перечень является исчерпывающим. Так, если договор содержит обещание дарения в будущем, даритель может отменить договор в случае ухудшения своего материального положения или ухудшения здоровья, и дарение приведет к существенному ухудшению уровня жизни дарителя. Также договор дарения может отменить даритель в случае совершения одаряемым покушения на его жизнь и здоровье, либо жизнь и здоровье его семьи или родственников. Аналогично можно отменить дарения в случае, если одаряемый причинит дарителю умышленные телесные повреждения. Эти два основания должны быть подтверждены документально – отмена происходит исключительно в судебном порядке.
Дарение обладает как плюсами, так минусами, которые необходимо тщательно взвесить перед принятием решения о заключении договора. Во-первых, как уже говорилось выше, одним из минусов такой сделки являются налоги. В случае, если дарение происходит не между близкими родственниками, одаряемому придется заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры. Второй минус – это возможность оспаривания или отмены договора дарения. Конечно, оспорить договор дарения сложно, однако не невозможно, поэтому нужно очень внимательно подходить к заключению именно договора дарения. Такую сделку оспорить все же легче, чем возмездный договор (например, куплю-продажу).
Теперь о плюсах. Наиболее существенное преимущество – простота оформления. Для регистрации договора необходим минимум документов, а также небольшая госпошлина. Кроме того, сделку можно произвести в простой письменной форме, не удостоверяя нотариально. Также преимуществом является отсутствие налогов для близких родственников – ни даритель, ни одаряемый никаких налогов при дарении не уплачивают.
Стоит отметить также, что дарение – сделка безвозмездная, и подаренная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов и не подлежит разделу при разводе. И еще один, на наш взгляд, плюс дарения – это невозможность обременения одаряемого. Дарение – сделка безусловная и не предполагает условий о сохранении за дарителем или членами его семьи права проживания в подаренной квартире, или сохранения регистрации.
В отличие от возмездных сделок, договор дарения считается заключенным не с момента государственной регистрации, а с момента передачи вещи, в том числе и квартиры, то есть, получив ключи от квартиры, формально вы уже считаетесь ее собственником.
