Земельные участки в Самаре 2014

Спрос на земельные участки с начала года вырос, как и цены, но ненамного, все так же популярны просеки и Царевщина.

По данным Росриэлта, средняя стоимость земли в Самарской области в апреле 2014 года в среднем составила 226 635 руб. за сотку, при этом с начала года она выросла в среднем на 3-4%. Однако это — в среднем, а если брать данные по продажам последних дней, то 8 соток в Красноглинском районе можно купить за 980 тысяч рублей (122500 за сотку), участок по Московскому шоссе в 30 километрах от города отдается по 80 тысяч за сотку, а вот участок на 1 просеке предлагается за 205 тысяч рублей за сотку. То есть разнос цен очень велик.

Тем не менее, цены медленно, но верно растут. Как сообщил Юрий Борисов, начальник отдела малоэтажной и загородной недвижимости АН «Союз»: «На небольшие земельные участки на просеках площадью 8-10 соток цены немного, но повысились. Рост особенно заметен, если брать кривую цен за последние полгода». «Это неудивительно, учитывая скачок курса к евро и доллару, - прокомментировал ситуацию ведущий специалист бизнес-отдела компании «Бизнес-Гарант» Эмиль Махмутов. - Что же касается наибольшего спроса, то, как и всегда, на первом месте сама Самара — просеки, Студеный Овраг, на втором месте — Царевщина, желательно рядом с озером. Управленческий в цене. Так как средств у потенциальных покупателей после кризиса не слишком много, конечно, все хотят купить что-то подешевле, например, за 2 миллиона рублей участок на 9 просеке у Волги. Однако реально такие участки стоят около 10 миллионов. А продавцы, соответственно, продать подороже - в Безенчугском районе, например, в 100-120 километрах от Самары участок за те же деньги, за которые и рядом с Самарой можно купить такой же. Вот и приходится искать компромиссы».

В основном, отметил Борисов, если покупатель собирается строить дом на приобретаемом участке, то он рассчитывает бюджет, исходя из небольшого «надела». «Если брать большой земельный участок, то квадратный метр дома, хотим мы того или нет, увеличится в цене, - отмечает Борисов. - Так что если человек обладает небольшим бюджетом, около 10 миллионов рублей, то он покупает небольшой участок в районе 6 соток, строит небольшой домик и начинает там жить. Дело в том, что если купить больший участок для строительства, например, в 20 соток, то даже если они по 500 тысяч рублей, что для просеки сейчас очень низко, такой «надел» уже стоит около 10 миллионов рублей. Соответственно и себестоимость строительства выйдет большая». Вообще, как отметил Махмутов, люди, которые хотят строить дом на участке, редко берут землю с «коробкой» - а если и берут с каким-либо недостроем, то в 90% случаев сносят его.

В целом же, как оказывает практика, самарцы предпочитают покупать не «голый» участок, а землю с домом. «Проще купить готовый дом, - рассказывает Борисов. - Покупатель приезжает, смотрит, приобретает, делает косметический или частично чистовой ремонт и заезжает. Что же касается строительства... За него, как правило, берутся те, кто так или иначе сам связан со строительным бизнесом. Ведь для возведения дома нужны деньги, время — и понимание того, что именно я хочу себе построить. А ведь нужно еще выбрать бригаду, которая будет строить. Бригад много, но насколько они профессиональны? Как вырастет себестоимость строительства в процессе? Все мы знаем, что вначале договариваемся об одних деньгах, а реально выходит гораздо больше. Вот и получается, что, начав стройку, будущий домохозяин редко точно знает, в какую конечную сумму выльется ему дом. Потом, почем обойдется прокладка коммуникаций, что будет завтра с энергетиками, какими будут тарифы. Сколько будут стоить стройматериалы? Сейчас зарплата у строителей растет, поэтому опять-таки трудно посчитать, в какую сумму обойдется работа. Правда, есть плюс — если я буду строить, буду строить только то, что хочу. В два этажа, не больше, без подвала, верхний этаж мансардного типа, исходя из количества членов моей семьи и собственных привязанностей. Мне нужна большая кухня-гостиная, просторный санузел, спальня, кабинет. Я буду и проект под это рисовать — никаких огромных чердаков и стометровых подвалов или четырех уровней с крутыми лестницами».

В целом, на сегодняшний момент ситуации земельный участок в городе стоит от 500 до 700 тысяч рублей за сотку. Небольшой земельный участок в 6-7 соток в районе улицы Промышленности, поселка Управленческий, на 116 километре, обойдется в 1,5-2 миллиона рублей. Здесь строятся люди меньшего достатка, чем те, кто приобретает землю на просеках. Поэтому в этих районах не коттеджи возводят, а небольшие жилые дома. «Хотя на 116 км и на Кряжу есть хорошие районы, обустроенные, но строить дорогие дома на дешевой земле не стоит, - рекомендует Борисов. - Потом такую собственность не продать».

Что же касается участков за городом, «в чистом поле», то они редко пользуются популярностью. Это неудивительно: как отметил Борисов, и такие, в поле, раскупаются: «Я все-таки считаю, что это бесполезное вложение денег - покупать себе клочок поля. Пусть он у тебя в собственности, пусть тебе говорят, что там будет коттеджный поселок, я просто давно живу на этом свете и в этом городе и верю только собственным ощущениям. То, что говорят, на 80-90% не выполняют. Если вы сейчас посмотрите по обзорам, сколько предлагается новостроек — коттеджных поселков — огромное количество! А строится реально гораздо меньше. Так, если посмотрите по динамике продажи — в «новостройках» - вновь возводимых коттеджных поселках - очень мало идет покупок». То есть если покупатели присматриваются к дому за городом, то предпочитают покупать в жилых селах вблизи Самары. Самые перспективные направления — Красноглинский и Красноярский районы. Особенно ценится Красноглинский район, это Управленческий поселок и Мехзавод, где расположились сразу несколько поселков: Озерки, Березовая Роща, Горелый Хутор, Красный Пахарь.

«На пике популярности поселок «Красная Горка» в районе вертолетной площадки, с видом на Волгу, - отмечает Махмутов. - Там был старый пансионат, его снесли, на этой земле и строят поселок. Стоят здесь участки от 350 до 1,2 млн рублей за сотку, купив землю, можно сразу же начать строительство, так как предлагаются готовые проекты. Можно даже купить участок, где начато строительство. Это участки с подведенными коммуникациями, есть свет, газ, осталось только в дом завести. И, конечно, хорошо расходится земля в поселке «Удача» в Красноярском районе около Кондурчи, стоимостью от 25 тысяч за сотку».

И последний вопрос — часто ли берут сегодня участки за ипотеку. «Сейчас ипотека встречается чаще, но здесь все зависит от подхода конкретного банка, - рассказывает Борисов. - Продавцы оценивают свои земельные участки достаточно адекватно. Исходя из рыночных условий, в зависимости от подъезда, от коммуникаций, от соседей. Но банки понимают, что если по каким-то причинам их клиент перестанет платить, этот земельный участок будет принадлежать банку и его нужно будет продать. Чтобы сделать это быстро, банк должен оценить участок минимум в два раза дешевле рыночной стоимости. Знаете, во время кризиса множество банков к нам обращалось с просьбой продать участки. Так что приходилось сталкиваться с банковской практикой оценки. У каждого банка есть свои оценщики, которым они доверяют. Те понимают, что если они неправильно проведут оценку, то банк с ними сотрудничать не будет. Поэтому оценивают поменьше, дешевле. И если собственник просит за 6 соток 3 миллиона рублей, то банк приезжает и говорит — мы оцениваем его в 2 миллиона. Тут уже часть стоимости должен покупатель оплатить от 30 до 50%, банк добавляет ипотеку. Но это все равно покупателю выгодно, потому что, покупая участок в ипотеку, он получает кредит под меньший процент, чем если бы он брал деньги на строительство. Но насколько выгодна ипотека продавцу? Сейчас многие, особенно те, которым по 50-60 лет, не верят банкам. И соответственно отказываются от ипотеки. Так что можно сказать так — ипотека применяется, но пока не слишком часто».

Актуальные предложения - продажа и покупка земельных участков в городских и прилегающих районах Самары