Аренда квартир и комнат в Самаре

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом в Самаре, кто в основном снимает жилье, сколько стоят эконом-варианты и как правильно составить договор с арендодателем.

Однокомнатная не слишком богато меблированная квартира в Советском или Промышленном районе - самый популярный вариант у тех, кто пытается арендовать жилье в Самаре. Как рассказал владелец агентства недвижимости «Оникс-риэлт» Сергей Кащеев: «Наиболее востребованы в Самаре Железнодорожный, Промышленный, Советский и Октябрьский районы. Однако для тех, кто хочет найти наиболее дешевый вариант - комнату или однокомнатную «хрущевку» - лучше ориентироваться на Зубчаниновку, Куйбышевский район и на Красную Глинку».

Цена и условия аренды, количество мебели и качество ремонта, местоположение будущего жилья - это, конечно, основные параметры, которые определяют выбор потенциального съемщика. Что же касается арендодателя, то здесь предпочтения также понятны: для них самый предпочтительный вид съемщика - либо одиночки-трудоголики в возрасте за 35 лет (лучше всего женщины, считается, что они чистоплотнее и ответственнее), на втором месте - молодые семьи (лучше всего без детей и собак). Однако, как объяснила Эльвира, менеджер АН «Аренда-консалтинг», военная семья с детьми-подростками также подпадает под категорию «самый желанный съемщик». А вот студентам снять квартиру, особенно с хорошим ремонтом и приличными вещами, затруднительно. Потенциальный арендодатель скорее откажет, считая, что молодые люди будут проводить много безответственных гостей, которые могут переломать мебель и сантехнику. Да и получить со студентов арендную плату тоже бывает сложно. Иммигрантам с ближнего зарубежья также не приходится рассчитывать на приличные варианты. Самая распространенная категория арендаторов в Самаре - молодая семья, состоящая в гражданском браке, возраст съемщиков от 20 до 25 лет.

Лучшее время поиска жилья в аренду в Самаре - май-июнь. «В это время многие студенты заканчивают учебу и уезжают из Самары, оставляя арендованные квартиры, кстати, так поступают и те, кто отправляется на каникулы после семестра домой, - рассказывает Сергей Кащеев. - Поэтому предложений на рынке много, а вот спрос падает».

Самые дешевые варианты - самые популярные. Однако поиск эконом-класса может затянуться. Дело в том, что срок экспозиции таких квартир очень невелик - один - два дня. Впрочем, здесь нужно учитывать еще и условия аренды. Так, некоторые арендодатели требуют предоплаты. Чаще всего простят выплатить вперед плату за 2-3 месяца, но бывают и требования сразу заплатить за полгода-год вперед. Таким арендодателям приходится долго ждать съемщика, который бы согласился на эти условия. Могут быть варианты, когда жилье предлагается по слишком дорогой цене.

Чтобы снять квартиру в Самаре подешевле, нужно запастись терпением. Лучше параллельно обратиться в агентство, которое предложит несколько вариантов и искать самому на популярных досках объявлений. Как только попадается приемлемый вариант - тут же звонить и ехать смотреть.

Стоимость. Наиболее популярный вариант – однокомнатная «хрущевка» - обойдется примерно в 12 тысяч рублей. Сюда не входит оплата по счетчикам (вода, газ, электричество). Коммунальные платежи практически все арендодатели включают в стоимость аренды (как показывает практика, арендаторы почти никогда не платят за «коммуналку» сами). Тем, кто находит жилье через агентство недвижимости, приходится платить еще и риэлтерам. «Здесь несколько вариантов, - отмечает Сергей Кащеев. - Либо риэлторы берут в качестве оплаты единовременный взнос в 40-50% от стоимости аренды за месяц, либо просят заплатить некую небольшую сумму (500-1000 рублей) за предоставление адресов арендодателей». Первый вариант, как показывает практика, приводит к цели - съему жилья, отвечающего желаниям арендатора, гораздо быстрее. Есть еще один путь - последние 2-3 года предлагаются на продажу «базы данных» арендодателей, по которым будущий съемщик может сам отыскать нужный вариант. Базы стоят от 500 рублей.

На недорогую однокомнатную квартиру можно наткнуться и в центре города - например, на улице Алексея Толстого в старом двухэтажном доме такое жилье можно снять за 6-7 тысяч рублей. Однако, как правило, аренда квартиры в историческом центре процентов на 10-15 дороже, чем на окраинах. Самый дешевый вариант, который ищут студенты, аспиранты, одиночки – комната. Стоимость ее аренды - 4,5 - 6 тысяч рублей. Впрочем, вариант, когда комнату придется делить с хозяйкой, обойдется в 2 тысячи рублей плюс оплата за свет. Большинство (до 70 %) объявлений о сдаче в аренду приходится на диапазон в 10-15 тысяч рублей, утверждают в АН «Аренда-Консалтинг».

Самое дорогие жилье в Самаре, которое предлагается в аренду - коттеджи на просеках, стоимость начинается от 80-100 тысяч рублей в месяц, отметил Сергей Кащеев.

Сроки. В основном жилье в Самаре сдается на год. Затем происходит расторжение договора, причины здесь могут быть самые различные, рассказывает Кащеев - от переезда на другое жилье до простого исчезновения съемщика, не заплатившего вдобавок за последний месяц.
Впрочем, риск при аренде квартиры есть и со стороны арендодателя, который может остаться с «разгромленной» квартирой, которую придется долго приводить в порядок, и со стороны съемщика, которого могут внезапно «попросить» съехать без объяснения причин.

Как избежать неприятностей? Советы дает генеральный директор Центра правой поддержки Илья Трифонов.

«При сдаче квартиры (недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ) внаем существует две разновидности договоров, которые относятся к договорам имущественного найма. В первом случае это договор аренды, заключение которого регулируется параграфом 1 главы 34 части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, во втором – договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 части второй ГК РФ.
П. 2 ст. 609 ГК РФ обязывает регистрировать договоры аренды недвижимого имущества в государственных органах. Также п. 1 ст. 609 ГК РФ обязывает заключать договоры аренды на срок более года в письменной форме (если же одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от срока).

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Кроме того, следует отметить, что согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Заключая такой договор, съемщик может быть спокойным на весь срок его действия. А срок договора найма жилого помещения, в соответствии со ст. 683 ГК РФ, не должен превышать пять лет. Если срок в договоре не определен, то считается, что договор заключен на пять лет, указывает Трифонов.

То есть, можно сделать вывод о том, что для сдачи квартиры необходимо заключать договор найма жилого помещения, так как в Гражданском Кодексе данному виду договора отведена целая глава, в которой подробно расписаны права и обязанности наймодателя и нанимателя. Кроме того, ГК регулирует все вопросы, связанные с наймом жилого помещения, в том числе отношения поднайма и другие. При заключении договора аренды квартиры, к такому договору будут применяться общие правила, регулирующие заключение любых договоров аренды.

При заключении договора аренды или найма жилого помещения, как и любого другого договора, необходимо обращать внимание на существенные условия договора, такие как дата заключения, место, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон. При отсутствии в договоре этих условий, либо если они неясно прописаны, договор может считаться не заключенным. В договоре необходимо прописать все спорные моменты во избежание конфликтных ситуаций в будущем. Необходимо особое внимание обратить на цену договора, что в нее включается, являются ли платежи фиксированными или содержат в себе некую переменную часть (такую как коммунальные услуги или телефонные переговоры). Также стоит прописать в договоре порядок внесения оплаты по договору, как именно вносятся платежи - ежемесячно, или раз в несколько месяцев, в какие сроки происходит оплата (в один и тот же день месяца, либо в какой-то промежуток времени и т.п.). Кроме того, необходимо обращать внимание на порядок изменения цены договора и порядок оплаты улучшений, произведенных в квартире, в том числе и в случае досрочного расторжения договора.

Необходимо прописать условия досрочного расторжения договора (срок предупреждения о расторжении договора, ответственность за несоблюдение условий досрочного расторжения и т.д.). В договоре также необходимо прописать порядок возмещения ущерба, который может быть нанесен как квартире, так и имуществу, которое передается вместе с ней. Кроме того, необходимо учесть, что вещи и ремонт подлежат естественному износу, на это тоже следует обратить внимание при заключении договора. Обязательно нужно проверить паспортные данные жильцов и вписать в договор всех жильцов, которые будут проживать в квартире вместе с арендатором/нанимателем.

К слову, комнату в коммунальной (приватизированной) квартире можно сдавать без согласия соседей - отметил юрист: «Приватизированную комнату в коммунальной квартире можно сдавать в наем (аренду) без согласия соседей, так как она является объектом права собственности и собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе сдавать внаем и т.д. В законодательстве не содержится условий, при которых приватизированная комната не может быть сдана внаем».

Собственник жилья не имеет права самовольно повышать плату: «Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. То есть, если в договоре не определен порядок изменения (повышения) платы, то в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы нельзя. В случае повышения арендной платы в одностороннем порядке, такое повышение можно оспорить в судебном порядке».

А также арендодатель не вправе каждый день наведываться к съемщику и проверять, что происходит в квартире: «На основании ст. 606, 671 ГК РФ, по договору аренды/найма жилого помещения, помещение передается арендатору/нанимателю во временное владение и пользование. Фактически передав часть своих прав нанимателю, арендодатель уже не может без предварительного согласования посещать свою квартиру. Во избежание конфликтных ситуаций порядок посещений, контроля за сдаваемым в найм жилым помещением необходимо прописывать в договоре, в соответствии с которым и должен осуществляться контроль со стороны арендодателя».

И последнее. Чтобы избежать споров о порче имущества, к договору нужно обязательно составить акт приема-передачи всего, что находится в квартире. Это обезопасит и арендодателя - от краж, и съемщика - от безосновательных обвинений в пропаже столов и стульев. Передавать квартиру также необходимо в соответствии с актом приема-передачи, в котором подробно указывается и оценивается все имущество, передаваемое вместе с квартирой, а также состояние самой квартиры (ремонт, состояние коммуникаций и т.д.).

Объявления в Самаре - аренда комнат и квартир