Прогноз состояния рынка недвижимости Самары на 2014 год

Эксперты прогнозируют оживление рынка недвижимости весной, сразу после олимпийских игр, все большим спросом пользуются городские окраины и новые проекты застройщиков, специалисты по недвижимости советуют вкладываться в покупку квартир и домов за рубежом и в ближайших к Самаре окраинах. Еще одна тенденция - самарцы все чаще покупают недвижимость не для себя, а для сдачи квартир в аренду.

«Ситуация с банковской нестабильностью в Самарской областью осенью этого года достаточно сильно ударила по рынку недвижимости, - отмечает Дария Саурова, директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии». - Создалась ситуация «отложенного спроса», когда те, кто планировали продажу или покупку квартиры или дома, решили подождать со сделкой до окончания периода банковской нестабильности. Вот когда ситуация с банками нормализуется, пройдут новогодние праздники, тогда этот отложенный спрос проявится. Это, скорее всего, произойдет в конце февраля и продлится такой период оживления до майских праздников. Всплеск активности будет во всех сегментах рынка: как по продажам, так и по покупкам».

Впрочем, особого подъема цен на квартиры, если все же не произойдет чего-либо экстраординарного (серьезного падения стоимости рубля, скачка инфляции, дефолта и пр.) не будет, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Союз» Дмитрий Рудич.

Если же говорить о конкретных сегментах рынка, то «вторичка» будет продолжать лидировать по спросу, хотя, как отмечает Саурова, последние годы интерес к однокомнатным «хрущевкам» смещается в сторону одно- и двухкомнатных квартир улучшенной планировки. «Я это связываю с тем, что все большее количество самарцев приобретает квартиры не для себя, а для сдачи в аренду. А в этом смысле одно- двухкомнатные «улучшенки» - наиболее оптимальный вариант для получения стабильного дохода. Хотя и «хрущевки» по-прежнему хорошо расходятся".

Поэтому и цены на этом, наиболее дешевом сегменте, будут расти. «За миллион уже не купишь жилье в Самаре, - рассказывает Рудич. - Конечно, цены в этом секторе зависят от района города и состояния жилья, но найти вариант можно не дешевле 1 350 тысяч рублей, да и то в Зубчаниновке. И в 2014 году цены также будут плавно расти, как и в этом году. Так, с весны 2013 стоимость тех же однокомнатных «хрущевок» выросла в среднем на 150-200 тысяч рублей». Таким образом, сейчас наиболее дешевое в Самаре жилье идет по 1500-1700 тысяч рублей.

Эксперты отметили, что спрос на недвижимость в Самаре стал более рациональным. Если раньше, как рассказывает Рудич, строились и продавались однокомнатные квартиры площадью в 70 кв. метров, то сейчас ни один застройщик не возводит таких хором, да и покупателей на такое жилье вряд ли найдешь. Люди ищут экономные и недорогие варианты и не готовы переплачивать, например, за район города. «Самара стала «автомобилизированной» и добраться до центра теперь на собственном авто куда проще, чем раньше, - комментирует ситуацию Рудич. - Поэтому предложения в центре особого ажиотажа не вызывают. Стоимость квартир в центре стала гораздо выше, чем в том же «Кошелеве», например, поэтому множество людей выбирают более дальние районы из-за низкой стоимости квадратного метра».

На первичном рынке недвижимости уже сейчас отмечается все больший интерес к большим проектам застроек-микрорайонов ("Кошелев-проект", Солнечный город, Южный город). Это достаточно дешевое жилье, есть варианты стоимости и до миллиона рублей. Вообще, как отмечает Рудич, «долевки» дешевле вторичного жилья только на первом этапе строительства. Как только на участке появилась коробка будущего дома, цены на квадратный метр «первички» начинают расти. Хотя по большей степени, отмечает эксперт, покупатели все же рассматривают вложение средств в проекты вроде «Кошелева» как вариант приобретения жилья, которое в будущем будут сдавать в аренду. То есть покупают себе постоянный источник дохода, практически не зависимый от инфляции.

Что касается рынка земли – как участков под ИЖС, так и промназначения, то здесь также ожидается в начале 2014 года оживление. Особенно будет расти в цене земля промназначения, считает заместитель генерального директора группы компаний «Бизнес-Гарант» Михаил Иванов: «Стоимость земли промназначения значительно поднимется в связи с тем, что таких участков рядом с Самарой очень мало, то есть спрос на них превышает предложение. Под некоторых клиентов мы даже не можем найти предложение по таким объектам. Считаю, что в первом полугодии 2014 можно ожидать роста цен на такую недвижимость процентов на 20-30».

А вот на участки под ИЖС, полагает Иванов, особого роста цен не предвидится. Разве что на 5-10 % подрастет стоимость земли в элитных коттеджных поселках, близких к черте Самары. Хотя появление таких крупных проектов, как Солнечный город, заметно повлияло на стоимость участков под ИЖС в целом – они упали в цене. Но северное направление, а также Гранный и Царевщина по-прежнему в лидерах спроса. «Крупных проектов в этих местах не предвидится, - резюмирует Иванов. - А места эти спросом пользуются, поэтому и участки здесь расти будут в цене в 2014 году».

Даже серьезное повышение кадастровой стоимости земли в связи с плановой переоценкой Росреестром (оно проводится один раз в пять лет и пришлось как раз на конец 2013 года), по мнению Иванова, не повлияет на рынок земельных продаж: «Кадастровая стоимость земли, как считает большинство участников рынка недвижимости, завышена. Сложилась в Самарской области и судебная практика, по которой истец, желающий установить истинную стоимость земельного участка и считающий ее завышенной Росреестром, как правило, выигрывает. Объектов, кадастровая и рыночная стоимость которых совпадает, на рынке единицы - это в основном крупные участки, которые еще недавно находились в муниципальной собственности. А в 90% случаев кадастровая стоимость в разы превышает рыночную, то есть реальную стоимость земли». В целом же загородная недвижимость, как в виде готовых домов, так и земли под ИЖС, в 2014 году вряд ли вырастет в цене, единодушно признали эксперты. Ажиотажный спрос на землю уже схлынул, да и желающих переселиться за город на не обустроенные участки земли в Самаре маловато.

На рынке зарубежной недвижимости ожидается некоторое движение. Как рассказала Дария Саурова, постепенно в Самаре складывается следующая тенденция. Часть самарцев предпочитает вкладывать деньги в дома и квартиры за рубежом, причем в большинстве приобретается такая недвижимость в теплых странах - Болгарии, Кипре, Испании, Греции. Цель – создать постоянный источник дохода от сдачи жилья в аренду, особенно на курортный сезон.

И напоследок - советы от специалистов по недвижимости на 2014 год. Хороший доход получат те, кто вложат деньги в покупку крупных площадей под коттеджную застройку: «Цена на участок под ИЖС под Самарой колеблется от 15 до 30 тысяч рублей сотку, а покупатель крупной площадки может купить сотку за 2-3 тысячи рублей, - рассказывает Михаил Иванов. - При перепродаже никакая инфляция и налоги не съедят прибыль. Да и государство у нас активно содействует развитию загородной застройки, поэтому проблемы с коммуникациями, типовыми узлами, электроэнергией сейчас решаются намного проще, чем было раньше». Также неплохой постоянный доход получат те, кто вложится в приобретение квартир на окраинах города, а также за рубежом.

А вообще недвижимость - лучшее вложение средств, и если появилась возможность улучшить свои условия, то нужно это сделать, потому что квартиры, дома и участки в цене не проседают, а растут. Так что общее пожелание экспертов на наступающий 2014 год - пусть все жилищные проблемы самарцев останутся в 2013!

• продажа квартир
• продажа земельных участков
• продажа коттеджей и домов