Несмотря на то, что закону о «дачной амнистии» уже больше шести лет, в Управление Росреестра по Самарской области поступает множество вопросов, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке.
В первую очередь, сложности у граждан вызывает процедура оформления в собственность земельных участков.
- Говорят, что действие закона о «дачной амнистии» завершается в 2015 году. Так ли это? (Дмитрий Рязанцев, Самара).
- Не совсем. Большинство положений закона о «дачной амнистии» бессрочны. Это означает, что воспользоваться своим правом и оформить в упрощенном порядке земельный участок, расположенные на нем дачный домик, хозяйственную постройку или гараж можно в любое время – в этом году, через два года или спустя десять лет.
Единственная норма закона, которая ограничена по срокам, касается государственной регистрации прав на индивидуальные жилые дома, то есть на дома, предназначенные для круглогодичного проживания. По действующему законодательству срок их оформления в упрощенном порядке завершается 1 марта 2015 года. Таким образом, поторопиться следует владельцам именно индивидуальных жилых домов – до даты завершения упрощенного порядка оформления таких домов в собственность осталось менее 2 лет. По истечении этого срока пакет документов, необходимый для государственной регистрации права, расширится. Государственная регистрация будет проведена лишь при наличии разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию
- По наследству от бабушки достался дачный участок. Сейчас взялись за его оформление, но не можем найти старое свидетельство о праве собственности на земельный участок. Скажите, пожалуйста, куда можно обратиться, чтобы поискать дубликат документа? (Людмила Скрябина, Самара).
- Дубликаты правоудостоверяющих документов на земельные участи 1992-1998 годов не выдаются. Однако их копии можно запросить в Управлении Росреестра по Самарской области. Для этого необходимо обратиться в организацию либо лично, либо отправить запрос по почте, приложив копию завещания или копию документа, подтверждающего родство с умершим.
Отметим, что копии документов предоставляются правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя, наследникам имущества правообладателя по завещанию или по закону.
За предоставление сведений из архива правоудостоверяющих документов плата не взимается.
Обращаться за документами нужно непосредственно в отдел Управления Росреестра по Самарской области по месту расположения земельного участка. Например, если земельный участок расположен на территории Красноярского района – то в Красноярский отдел Управления Росреестра по Самарской области. Адреса всех подразделений размещены на сайте Росреестра по Самарской области в разделе «Об Управлении/Структура». При личном обращении в отношении земельных участков, расположенных на территории г.о. Самара и муниципального района Волжский Самарской области, заявления представляются по адресу: г. Самара, ул. Антонова-Овсеенко, 44а
- Хочу оформить в собственность дачный участок, но никак не могу определиться, стоит ли заказывать межевой план. Насколько я знаю, зарегистрировать права собственности я могу и без этого документа? (Дарья Смирнова, Новокуйбышевск).
- Решение о том, проводить межевание ранее учтенного земельного участка (определять точное расположение его границ) или нет, каждый землевладелец должен принять сам. Это не обязательная процедура. Межевой план нужен для постановки земельного участка на кадастровый учет. Сделать это можно и без межевания на основе данных, представленных заявителем.
Вместе с тем, нельзя не сказать о том, что нечетко определенные 20-30 лет назад границы земельных участков очень часто становятся предметом споров между соседями – в нашей практике мы не раз сталкиваемся со случаями захвата части территорий прилегающих земельных участков. Если вы хотите обезопасить себя от подобных ситуаций, то нужно зафиксировать границы своего земельного участка, то есть выполнить межевание. Конечно, на оформление недвижимости в этом случае потребуются дополнительные финансовые средства, межевание – услуга платная.
Еще недавно взяться за составление межевого дела земельного участка вправе был любой землемер. С 2011 года порядок предоставления кадастровых услуг изменился. С 1 января 2011 года на территории всей Российской Федерации к деятельности приступили кадастровые инженеры. Отныне только индивидуальные предприниматели, получившие квалификационный аттестат кадастрового инженера, а также юридические лица, имеющие в штате не менее двух аттестованных кадастровых инженеров, могут заключать договоры на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков. В Самарской области аттестацию прошли около 600 человек.
Сведения о кадастровых инженерах, в том числе их контактные данные, можно получить на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги/Государственный реестр кадастровых инженеров»
- Фактическая площадь нашего земельного участка, предназначенного для садоводства, расходится с площадью, указанной в свидетельстве старого образца. По документам мы владеем 6 сотками в Красноярском районе, а на деле площадь дачи почти 7 соток. Как узаконить это расхождение? (Алексей Есин, Самара).
- В принципе, это стандартная ситуация. В 90-е годы земельные участки «нарезались» без точных замеров. Если фактическая площадь земельного участка в итоге оказалась больше, чем площадь участка по документам, то по закону о «дачной амнистии» гражданин имеет право оформить фактическую площадь участка. Для этого надо провести межевание участка, чтобы точно определить его площадь.
Вопрос в другом. Каков максимальный размер участка, который можно присоединить бесплатно в упрощенном порядке? Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 г. № ОГ-Д23-212 “По вопросу изменения границ земельных участков” увеличение площади земельного участка при уточнении его границ в ходе «дачной амнистии» возможно не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. В том случае, если указанные границы не были определены в установленном законом порядке, - не более чем на десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости
В Самарской области минимальные размеры земельных участков, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного строительства установлены ст. 13 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. N 94-ГД "О земле". Так, минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для садоводства составляет 3 сотки. Минимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления
Остается правильно подготовить документы. Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» от 21.07.2007 № 221-ФЗ (далее - Закона о кадастре) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (свидетельстве старого образца). При отсутствии свидетельства - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Если указанные выше документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
По мнению Минэкономразвития России, кадастровый инженер, выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка, должен руководствоваться документами, указанными в Законе о кадастре (соответствующие документы необходимо включать в состав приложения межевого плана). При этом конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в таких документах
При отсутствии названных документов ответственность за отражение в межевом плане сведений о фактическом местоположении уточненных границ земельного участка (существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка) несет кадастровый инженер.
Обоснование местоположения уточненных границ земельного участка необходимо приводить в заключении кадастрового инженера, включаемом в состав межевого плана, во всех случаях уточнения местоположения границ земельных участков
Также отметим, что земельный участок можно выкупить у государства по кадастровой стоимости. Если ваш земельный участок расположен на территории г.о.Самара и Волжского района – то с заявлением необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Самарской области, если на территории других муниципальных образований – то в администрацию соответствующего муниципалитета.
Напомним, что самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях)
- Дача, которую я собираюсь купить, не оформлена в собственность. У продавца есть только свидетельство старого образца на земельный участок. Как нам в таком случае оформить сделку купли-продажи? (Марина Вознесенская, Самара).
- Если у продавца есть свидетельство о праве собственности старого образца, то такое право собственности считается ранее возникшим, то есть продавец владеет этим земельным участком на законных основаниях. Вместе с тем, распоряжаться таким объектом недвижимости (например, продать) он не может до тех пор, пока земельный участок и расположенные на нем нежилые объекты не будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ранее возникшего права обязательна при отчуждении объекта (в частности, заключении договора купли-продажи), передаче его в пользование (например, в аренду), при ограничении (обременении) прав на него, а также в случае совершения иных распорядительных действий. В свою очередь обращаем внимание, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Как быть в таком случае? Можно процесс оформления разделить на 2 этапа: сначала зарегистрировать права на земельный участок и, если он есть, на садовый дом, а затем уже обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенным между продавцом и вами. В то же время эти 2 этапа можно объединить в один и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности за действующим правообладателем, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли продажи представить одновременно
