Продажа доли в приватизированной квартире - один из самых непростых видов сделок с недвижимостью, сопряженный с множеством тонкостей и возможными конфликтами с другими собственниками жилья. На что нужно обратить внимание, продавая долю - процедура и особенности сделки.
Первое, что нужно помнить: преимущественное право покупки доли в квартире принадлежит другим собственникам этой квартиры. То есть, задумав продать комнату или долю, прежде всего нужно предложить ее другим владельцам этого жилья. При этом, известить их о том, что вы намерены продать свою долю, нужно письменно, вручив уведомление лично в руки под роспись, а лучше отправив заказным письмом с уведомлением о вручении через нотариуса.
Ответа на письмо, в котором указываются стоимость доли и прочие условия продажи (никаких скидок сособственникам вы делать не обязаны, но и завышать цену для «соседей» тоже нельзя), можно ждать в течение месяца после доставки его к получателю. Если собственники не изъявляют желания выкупить у вас комнату, можно со спокойной совестью выставлять ее на продажу посторонним людям. Это можно сделать и в том случае, если «соседи» просто напросто проигнорируют извещение. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Нужно обратить внимание, собственность может быть не только долевой, когда доли, принадлежащие разным собственникам, четко выделены, но и совместной, когда очевидного разделения нет. В последнем случае это может быть квартира, полученная несколькими людьми по наследству или приобретенная в браке двумя супругами. После развода они могут продать жилье полностью и просто разделить деньги между собой по договоренности. Если это невозможно, придется для начала переоформить совместную собственность в долевую, чтобы определить, какая часть квартиры принадлежит каждому из собственников. Для этого нужно оформить соглашение, в котором определяются доли бывших супругов в квартире, а затем произвести на его основе государственную регистрацию долевой собственности через Росреестр. Если собственникам так и не удается прийти к согласию, доли между ними поделит суд. Затем - та же процедура по официальному извещению сособственника и продаже доли.
Еще один момент, часто волнующий продавцов долей в квартире - что делать, если собственником данной доли является несовершеннолетний ребенок, и как это влияет на процедуру сделки.
«Если ребенок является собственником доли, для ее отчуждения потребуется разрешение органов опеки и попечительства, которое может быть выдано в том случае, если родителями или законными представителями ребенка будут даны достаточные доказательства того, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены, - сообщили Samru.ru в самарских агентствах недвижимости. - В том случае, если ребенок просто прописан в квартире, но не является собственником, привлечение данных органов не требуется».
Чтобы установить стоимость доли в квартире, к делу можно привлечь риелтеров, ориентирующихся в рыночных ценах. Впрочем, у собственника нет обязательства продавать свою долю именно по той цене, которая была установлена экспертами, на нее можно ориентироваться.
Продажа доли в квартире может быть сопряжена со многими сложностями. Нередко остальные собственники жилья, находясь в конфронтации с продавцом, чинят препятствия для продажи. К примеру, затягивают с письменным отказом от покупки. Или отнекиваются, что получали извещение о продаже. Потому и стоит подавать им уведомление через нотариуса. Кроме того, риелторы рекомендуют требовать от сособственников, чтобы и письменный отказ от покупки доли был нотариально заверен.
Письменный отказ должен входить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки по продаже доли квартиры третьему лицу. Если его нет, регистрация будет приостановлена до тех пор, пока с момента получения письма сособственниками не пройдет месяц.
Кстати, специалисты по сделкам с недвижимостью отмечают, что продажа доли - это все-таки не слишком выгодное мероприятие для собственника. В том случае, если квартира продается целиком, а деньги потом делятся между всеми собственниками, стоимость доли в конечном итоге получится на порядок выше, чем если продавать ее отдельно, без других комнат.
«На то, во сколько будет оценена доля в квартире, влияет множество факторов. Например, площадь жилья и его состояние, район, в котором находится дом, количество других комнат и долей в квартире, принадлежащих посторонним собственникам и т.д., - сообщают риелторы. - Продавать квартиру целиком для собственников выгоднее, чем по долям, потому что покупатель тоже понимает, что в случае выкупа доли вместе с жильем ему достаются и соседи по квартире, а это сомнительное удовольствие. Поэтому и цена устанавливается сильно заниженная».
При этом отмечается: если нет возможности продать жилье целиком сообща, все же стоит постараться передать свою долю в квартире сособственникам, потому что найти покупателей со стороны на часть квартиры достаточно непросто. Шансов на это тем меньше, чем более незначительна доля в жилье у продавца. Особенно если сособственники не вполне благополучны или среди них есть несовершеннолетние.
В сервисе продажа квартир публикуются объявления о продаже комнат в Самаре.
