ТСЖ: преимущества и возможные проблемы

Такая цифра в этом году - необходимый минимальный порог для получения федеральных средств на капремонт городского жилья. Чтобы выполнить условия Фонда содействия реформированию ЖКХ в 2010 году городским властям пришлось формировать дополнительные муниципальные ТСЖ в домах, где более 50% квартир находятся в собственности города. Без этого необходимое количество ТСЖ в Самаре не набиралось. Если верить данным анкетирования, недавно озвученным на заседании круглого стола комиссии Общественной палаты, только 4% местных жителей заявляют о своей готовности самостоятельно управлять домом.

«Нежелание многих самарцев вступать в ТСЖ объясняется, во-первых, пассивностью самих собственников жилья. А во-вторых - недостаточной работой муниципалитетов в деле разъяснения преимуществ того или иного способа управления», - считает Виктор Часовских.

Главный плюс ТСЖ в том, что собственники помещений самостоятельно управляют своим домом так, как им вздумается. На общем собрании избираются правление и председатель. Дом с ТСЖ - это юридическое лицо, жильцы могут совершать сделки в его интересах, приватизировать участки рядом с домом. Общие помещения в доме можно выгодно сдавать в аренду. Это, к примеру, нежилые этажи, подсобки, подвалы. В аренду сдаются даже стены - под рекламные площади, если они интересны рекламодателям (когда дом выходит стеной на оживленную улицу). Вырученные средства направляются на ремонт, содержание, благоустройство дома, наем необходимых специалистов (сантехника, электрика).

Любой собственник может быть в курсе, на что тратятся общие деньги жильцов - за этим следит ревизионная комиссия. Собрание жильцов определяет основные статьи расходов и план необходимых работ, выбирает подрядную организацию. То есть точно не будут заказаны лишние услуги и затрачены лишние средства - свои деньги терять никому не хочется. В домах ТСЖ жильцы бережнее относятся к общему имуществу, ведь за его порчу платить придется из собственного кармана. А значит и на текущий ремонт дома уйдет меньше затрат. Для экономии на коммунальных платежах в домах устанавливаются современные приборы учета воды, тепла и энергии.

Таким образом, главный стимул создания ТСЖ для жильцов - возможность за меньшие деньги получать лучшее качество обслуживания дома. Но для того, чтобы ТСЖ работало как надо и действительно было выгодным для собственников, придется потрудиться. Управлять товариществом достаточно сложно - трудности начинаются еще на первом этапе его создания. К примеру, как замечает Виктор Часовских, организационные собрания нужно проводить четко по правилам, установленным в 45-48 статьях Жилищного кодекса. А иначе вынесенные решения могут быть в будущем обжалованы собственниками, и создание ТСЖ через суд признают незаконным.

 
«Также основная проблема, с которой может столкнуться ТСЖ - непрофессионализм председателя, - добавляет председатель комитета. - От его кандидатуры зависит, будет ли данное ТСЖ работать. Председатель и члены правления должны иметь определенные знания, чтобы качественно управлять ТСЖ. И Жилищный кодекс, кстати, определяет, что оказывать им в этом помощь должен муниципалитет: обучать, доводить до них всю самую новую информацию о работе ТСЖ».

 
Найти среди собственников людей, в достаточной степени разбирающихся в вопросах ЖКХ, бывает проблематично. Поэтому иногда ТСЖ приходится нанимать опытного управляющего со стороны. А это опасно - такой управляющий не живет в данном доме, а значит не слишком заинтересован в его благополучии. Напомним, впрочем, что уже сейчас администрации районов Самары готовят списки председателей ТСЖ и ЖСК для обучения грамотному управлению многоквартирными домами за счет средств городского бюджета. Ликбез пройдут 100 председателей с разным стажем работы.

 
Еще одна распространенная проблема ТСЖ - вопрос о том, как выбивать деньги из злостных неплательщиков. Если их слишком много, ТСЖ испытывает трудности при погашении долгов перед поставщиками коммунальных услуг. А недостающие деньги тратятся из фонда, припасенного для текущего ремонта дома.

«Проблемы у ТСЖ могут возникнуть также при заключении договора с поставщиками коммунальных услуг, - рассказывает Виктор Часовских. - Недавно в Губернской Думе мы вышли с инициативой - подготовим в этом году модельные акты договоров ТСЖ с поставщиками. Кроме того, сложности могут быть при переходе дома от управляющей компании к ТСЖ. Бывает, что УК не передают техническую документацию, а при её отсутствии тормозится заключение договоров поставщиков с ТСЖ».

Чтобы стимулировать самарцев к созданию ТСЖ, по мнению Виктора Часовских, муниципалитет должен уделять таким домам столько же внимания, сколько жилью, находящемуся под покровительством УК.

«Большинство муниципалитетов относятся к ТСЖ как отрезанным ломтям. Создали ТСЖ - занимайтесь ими сами, - замечает председатель комитета. - Но власть должна работать со всеми собственниками, вне зависимости от того, какую форму управления они выбрали. В области более 1000 ТСЖ. Домов у нас около 24 тыс., более 3 тыс. из них находятся под управлением товариществ. Учитывая, что в большинстве своем это достаточно большие дома, цифра приличная. В данный момент достигнута договоренность о создании в Самаре информационно-методического центра. Он будет разъяснять населению вопросы ЖКХ в целом, а также конкретно работать с домами ТСЖ и ЖСК. Кроме того, в области уже создана Ассоциация ТСЖ и ЖСК, которая занимается оказанием помощи товариществам, объединяет их для выражения своих интересов через данную структуру».

При выборе способа управления домом важно помнить: ТСЖ целесообразно создавать в больших, многоквартирных домах со значительной жилой площадью - чтобы в будущем не пострадать от дефицита средств на счету товарищества. По той же причине не стоит создавать ТСЖ в тех домах, где проживает слишком много несознательных неплательщиков. Кроме того, нужно просчитать, сможет ли дом зарабатывать дополнительные средства на сдаче в аренду своих площадей. Правильней создавать ТСЖ в домах, расположенных на оживленных улицах, лучше в центре города, выходящих углами на перекрестки. И обязательно нужно обращать внимание на техническое состояние дома. Если постройка старая и требует особого ухода, ТСЖ может не справиться с его ремонтом - затрачивается слишком много средств. А вот новостройкам ТСЖ подходит гораздо больше.