Продажа квартиры без помощи риэлторских агентств: этапы осуществления сделки, необходимые документы.
Определение цены на квартиру и поиск покупателя
Оценить стоимость квартиры можно несколькими путями: изучив цены на аналогичное жилье, продаваемое другими собственниками через объявления в СМИ, заказав оценку стоимости квартиры в БТИ по месту ее расположения или в риэлторской конторе, также оказывающей подобные услуги.
Специалисты советуют изначально устанавливать цену слегка выше той, по которой вы собираетесь продавать квартиру на самом деле, чтобы оставалось пространство для последующего торга с покупателями. Стоит помнить также, что оценка БТИ - это только отправная точка для определения цены, так как рыночная стоимость жилья при продаже будет в любом случае выше той, что определили специалисты бюро.
Когда цена определена, а квартира приведена в «смотрибельное» состояние (жилье убрано, сделан косметический ремонт), самое время размещать информацию о том, что вы намерены продать жилье, везде, где позволяют возможности: специализированные издания с объявлениями, интернет, объявления на улицах. Если покупатель найден, обговоренная цена устраивает вас обоих, а личность покупателя не вызывает подозрений, можно переходить к следующему этапу продажи квартиры.
Сбор необходимых документов
Этот этап самостоятельной продажи квартиры самый долгий и муторный. Единого списка документов просто нет - в каждом конкретном случае свои бумажки и свои тонкости, поэтому тут без консультации специалистов не обойтись. Список документов может быть различным в зависимости от того, каким типом правоустанавливающих документов вы обладаете, какую форму договора купли-продажи предпочтете.
Примерный список необходимых документов:
- правоустанавливающий документ (в зависимости от того, как именно данная квартира стала вашей, это может быть предыдущий договор купли-продажи, договор мены, приватизации, свидетельство о праве на наследование и т.д.);
- справка о лицах, зарегистрированных по месту жительства до момента продажи и на момент продажи квартиры, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансово-лицевого счета (получают в домоуправлении, действительны 1 месяц);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность, если квартира была приобретена в порядке наследования или дарения (действительна 1 месяц);
- технический паспорт, справка об оценочной стоимости квартиры, справка об отсутствии обременения квартиры правами третьих лиц (получают в БТИ);
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиру (если она была приобретена в браке и считается совместно-нажитым имуществом);
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если квартира находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или если они в ней проживают или зарегистрированы.
Когда документы собраны и устраивают обе стороны сделки, можно получить с покупателя заранее обговоренный аванс за квартиру - для этого необходимо подписать соглашение о задатке. Такой шаг обеспечивает гарантию продавцу в том, что покупатель намерен идти до конца и точно собирается приобрести квартиру. С другой стороны, если, получив задаток, продавец вдруг передумает совершать сделку с данным покупателем, это будет расцениваться как невыполнение им своих обязательств и, следовательно, повлечет за собой штрафы.
Заключение и регистрация договора купли-продажи
Затем следует приступать к оформлению договора купли-продажи. Его можно заключить в простой письменной форме или заверить его у нотариуса. Последний вариант надежней - нотариус проверит законность сделки, правильность оформления собранных документов, а при случае понесет ответственность за его ненадлежащее качество. За свои услуги он возьмет примерно 1% от стоимости квартиры. Даже после заверения договора у нотариуса стороны все еще могут аннулировать его при необходимости. Окончательная и бесповоротная передача права собственности осуществляется только после государственной регистрации договора.
В договоре должны быть указаны: паспортные данные покупателя и продавца, предмет договора (указываются характеристики квартиры, реквизиты правоустанавливающих документов и т. д.), условия сделки, передачи денег, стоимость жилого помещения в рублях. На основании указанной стоимости рассчитывается налог для продавца.
Когда договор составлен, подписан и заверен, по желанию, нотариусом, самое время нести его в Управление федеральной регистрационной службы по Самарской области вместе с комплектом необходимой документации, чтобы состоялся переход права собственности на квартиру к ее покупателю. За регистрацию договора купли-продажи взимается госпошлина в размере 500 рублей, за государственную регистрацию права собственности - столько же.
Если вы заключили договор в простой письменной форме, то в УФРС должны явиться обе стороны сделки. Если же вы заверили его у нотариуса, документы в управление может принести либо продавец, либо покупатель. Государственная регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи документов. На руки вы участники сделки получают зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Передача квартиры в руки нового собственника
После получения зарегистрированного договора на руки продавец может отправляться с ним в банк для получения причитающихся денег. Ни в коем случае нельзя соглашаться на передачу денег из рук в руки, лучше всего делать это посредством закладки их в банковскую ячейку.
Процедура проста: перед оформлением договора купли-продажи покупатель и продавец встречаются в банке и в присутствии его представителя закладывают деньги в ячейку, зарегистрированную на имя покупателя. До момента государственной регистрации договора ключи от ячейки хранятся у покупателя. Как только стороны получат на руки зарегистрированный договор, продавец вместе с договором может отправляться в банк за деньгами.
Еще один способ передачи денег - перечисление их на счет продавца, доступ к которому он получит только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение им своих обязательств. Когда деньги окажутся в руках продавца, он должен составить в простой письменной форме без заверения нотариусом расписку в их получении.
Но до этого необходимо освободить квартиру юридически и физически: обратиться с зарегистрированным договором в паспортный стол, чтобы выписать из жилья прежних жильцов, а также в обговоренный срок вывезти собственные вещи из квартиры. Когда все вещи вывезены, а ключи передаются новому собственнику, покупатель и продавец должны подписать составленный в простой письменной форме акт приема-передачи квартиры.
Сделка совершена.
Актуальные объявления: продажа квартир в Самаре.
