Решил купить квартиру?

Отчитываясь о результатах работы в 2008 году, представители городского департамента строительства и архитектуры подчеркивали, что «департаменту удалось сохранить положительную динамику в реализации задач градостроительной политики Самары». Всего за прошедший год введено в эксплуатацию 639195,84 кв. м жилья, а общая площадь всех объектов (жилых и нежилых) составила 898533,24 кв. м. Показатель этот, безусловно, интересен и важен. Но мы хотим поговорить о стоимости этих самых метров.

В один снежный постпразд-ничный день я отправилась на деловой обход городских агентств недвижимости: узнать, сколько сейчас на практике стоит вторичное жилье в привычном мне Октябрьском районе, и не только. При этом я помнила, что на конечную цену квартиры влияют несколько факторов: тип объекта недвижимости, возраст дома, метраж квартиры и ее состояние, район, в котором расположен дом, наличие необходимой инфраструктуры.

Примерно с 2000 года, когда экономическая обстановка нормализовалась и у людей стали появляться деньги, наиболее резко возросла покупательская активность на рынке жилья: люди стремились улучшить свои жилищные условия и если не в новостройку переехать, то хотя бы в квартиру, большую по метражу. Тогда за год цифра продаж квартир увеличилась почти вдвое.

Не секрет, что каждое увеличение спроса влечет за собой неизбежный рост цен. Именно это и происходило последние семь лет. Причем исчислялись квадратные метры долгое время в валюте. Переход на рубли произошел не так давно. Причина - в непостоянности курса доллара относительно рубля. «Небольшое снижение стоимости на жилье после праздников - это не показатель того, что цены, если подождать, еще снизятся, - отметил сотрудник агентства недвижимости «Портал». Да, в долларовом эквиваленте это снижение есть, но в рублевом цена осталась прежней»

Однако специалисты департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков провели исследование, которое показало: на 15 декабря 2008 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке в России составила 47,748 тыс.рублей за квадратный метр. Для сравнения - в первом полугодии 2008 года эта цифра равнялась 58,3 тыс.рублей. В целом же по оценке АСР, в таких городах, как Казань, Ростов-на-Дону, Пермь, Самара, Красноярск и Новосибирск, рост цен на жилье не превысил в ушедшем году 5%.

На данный момент разброс цен на двух- и однокомнатные квартиры следующий. Дороже всего сейчас обойдется покупка «вторички» улучшенной планировки: от 2, 650 млн рублей (однокомнатная квартира, площадью 32,6 кв.м. на первом этаже в доме по ул. Ново-Садовая, 30) до 14 млн рублей (для тех, кто любит пошикарней - меблированная двушка с евроремонтом и сауной, площадью 96 кв.м., 4-й этаж, ул. Молодогвардейская, 174). В среднем же двухкомнатная «улучшенка» стоит порядка 3,5 млн рублей (такие варианты агентства предлагают посмотреть на улицах Гая, Скляренко, Ново-Садовой, Ново-Вокзальной, на проспекте Ленина). Что касается «сталинок», «гостинок» и «хрущевок», то тут цены примерно одинаковые: от 2 до 3,500 млн рублей - в зависимости от числа комнат, общей площади и состояния квартиры

Как отмечают специалисты московского аналитического центра GED Analytics, «нарастающий экономический кризис приведет к постепенному уменьшению реальных доходов населения, что, несомненно, вызовет снижение реальных цен на вторичном рынке в крупнейших российских городах в течение ближайшего полугода не менее чем на 20%», поскольку стоимость, как известно, формируется соотношением спроса и предложения

Эти же данные поддерживают специалисты уже упоминаемой выше Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков: «Падение цен на рынке недвижимости к весне 2009 года в среднем по России (по сравнению с уровнем августа 2008 года) составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Пик же этого падения придется на лето-осень 2009 года. Однако даже снижение цен вряд ли простимулирует оживление рынка жилой недвижимости в стране раньше 2010 года: мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка недвижимости - 26 месяцев», - уточняется в их исследовании.

Самарские же риэлторы возможность существенного (15% - это все-таки немало) снижения стоимости жилья отрицают. По мнению многих из них, «процентов на десять снизятся неадекватные, накрученные цены, и не более того». От их точки зрения тоже не стоит отмахиваться, они, что называется, в гуще процесса. Причем я подметила такую особенность: чем меньше агентство недвижимости, тем более дешевые варианты можно в них подобрать. Так, например, в еле найденном мной агентстве «Знак-С», что на улице Молодогвардейской, консультант Нина Петровна присмотрела мне «хрущевку» на ул. Гагарина за 1,750 млн рублей и заметила, что «иногда с такими хозяевами можно и на 1,5 миллиона договориться, особенно когда им срочно нужны деньги». Но тут же начала... отговаривать меня от покупки, советуя подождать месяца два-три: «Сильно цены вряд ли изменятся. Ведь продешевить с продажей вряд ли кто-то захочет и тоже может занять выжидающую позицию»

Вот тут-то и возникает следующий вопрос: если «задаром» «вторичку» не купить, то может быть оформить ипотеку? Вопрос, как оказалось, риторический. Вот в Москве, например, еще в конце декабря одно из агентств недвижимости совместно со «Сбербанком» провело День открытых дверей по вопросам ипотечного кредитования «Новые условия ипотеки». Специалисты агентства рассказывали, как получить кредит под залог недвижимости (!), о возможностях продажи квартиры из-под залога ... Думается, у тех потенциальных дольщиков, кто заглянул в эти «открытые двери», мурашки по спине побежали: случись что, останешься и без новой квартиры, и без старой. Бр-р-р-р…

Но мы не в Москве. И у нас, в Самаре, все... сложнее. Да, действительно, каждый уважающий себя сайт по недвижимости пестрит рекламными баннерами из серии: «Оптимальная кредитная программа специально для вас!» Однако сами риэлторы об ипотеке в разговоре со мной даже не заикались, а на мой прямой вопрос нехотя отвечали: «Ну можно, конечно, попытаться. Но учтите, что размер первоначального платежа сейчас не меньше 25-30%. А иногда и все 50%. К тому же требования ужесточились и все данные заемщика теперь проверяют до мелочей. К тому же отказ могут сразу и не дать - срок рассмотрения документов иногда просто затягивают, чтобы не отвечать. А у вас еще и кредитной истории нет? То есть, вы никогда до сих пор не брали кредит? Тогда шанс на получение ипотеки совсем ничтожный»

Еще одна самарская деталь. Агентства недвижимости нашего города можно условно разделить на четыре группы: совсем мелкие, «полудомашние»; с претензией на «крупного игрока»; крупные, и риэлторские агентства при строительных компаниях. И отношение к клиенту везде разное. Так, например, в небольшом «Знаке-С» консультант - тихая, милая женщина в разговоре со мной иногда начинала сетовать на то, как тяжело сейчас приходится молодежи, а потом и вовсе посоветовала последовать ее примеру и начать самостоятельную жизнь со съема квартиры или покупки лишь комнаты. В агентствах «с претензией», наоборот, пытались показать себя с наилучшей стороны, а потому предлагали квартиры большого метража и даже обещали самостоятельно побегать по банкам в поисках выгодных для меня условий кредитования

Как бы то ни было, но некоторые аналитики склонны полагать, что в сложившихся условиях, когда банки отказывают в кредитовании некоторым строительным компаниям, а спрос на жилье во многих регионах России существенно снижается, тенденция по снижению цен на жилье все же одержит верх. «Риэлторы держат цену, но если посмотреть на суммы реальных сделок, то 30-процентное снижение цен уже не является экзотикой. Попробуйте прийти к риэлтору с реальными деньгами, и в этом можно будет легко убедиться, - подчеркнул в разговоре с журналистами вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. - Кроме того, я считаю, что правительство РФ предпринимает правильные меры, когда, например, намеревается приобрести уже готовое жилье для реализации социальных программ и вложить средства в незавершенное строительство. Эти меры должны стабилизировать ситуацию на российском рынке недвижимости».

В сервисе продажа квартир можно подобрать и купить квартиру в Самаре