Рождественский саммит 2008: итоги развития рынка недвижимости

Полномочный представитель ГУД в  Самарском регионе Виктор Антипов и вице-президент ГК «Берег» Вячеслав Сидорович

В минувший понедельник состоялся первый региональный рождественский саммит, посвященный итогам развития рынка недвижимости в 2008 году. Саммит прошел в отеле «Ренессанс», в числе организаторов - Гильдия управляющих и девелоперов и журнал Rent&Sale. В первой части саммита эксперты выступили с докладами, в которых были подведены итоги развития рынка жилой, торговой и офисной недвижимости, озвучены компетентные мнения относительно состояния сегментов рынка на сегодняшний день и представлены тенденции дальнейших изменений

Во второй, дискуссионной части обсуждались животрепещущие для всех участников рынка недвижимости вопросы о построении новой стратегии в отношениях между банками и девелоперами, а также о кризисе, его дальнейшем протекании и мерах, которые могут быть приняты, чтобы если и не избежать его последствий, то хотя бы как-то адаптироваться к новым условиям.

Хотелось бы отметить некоторые моменты из первой части - пленарных выступлений участников. Вячеславом Семененко, вице-президентом ГУД, а также членом Совета директоров холдинга Setl Group, был озвучен список проблем, присутствующих в сегменте жилой недвижимости: завышенная цена на стройматериалы и, как следствие, на недвижимость в целом; отсутствие четких технических регламентов и градостроительного видения; низкое качество, как квартир, так и маркетинговых исследований. Помимо высокой себестоимости, это привело к появлению на рынке большого количества неликвидных объектов, то есть таких, для которых затруднительно найти покупателя. Уже сейчас четко видны грядущие процессы: сокращение объемов застройки, замораживание проектов; далее - банкротство и сопутствующие проблемы в социальной сфере. В качестве возможных мер, наиболее эффективной представляется переориентирование на социальное жилье - однокомнатные и двухкомнатные квартиры, прежде всего предназначенные для госслужащих, сотрудников бюджетной сферы, не имеющих достаточных средств для покупки чего-то большего; в то же время, большинству из них не грозит (или грозит, но в меньшей мере) увольнение, волна которых обещана в самом ближайшем времени. Отсутствие данного сегмента на рынке первичной недвижимости обусловлено отсутствие социальной экспертизы; то есть строилось не то, что реально нужно, а то, что по каким-то, не всегда объективным причинам, представлялось выгодным

Схожие проблемы отмечены Дмитрием Золиным, представителем London Consulting and Management Company - на рынке офисной недвижимости. Это, в первую очередь непрофессионализм многих девелоперов, отказ от проведения маркетинговых исследований, технические ошибки, отсутствие специалистов по строительству этого типа недвижимости. То есть, грубо говоря, строят не там, где надо и не то, что надо. Что мы здесь имеем на данном этапе и чего ждать вскоре?

Пленарная часть мероприятия

В Самаре имеется около 250 тысяч кв. метров офисной недвижимости, при этом, практически отсутствует так называемый А-класс (в его европейском понимании); некоторая часть строящихся проектов оказалась замороженной. Арендные ставки двигаются вниз, и, вероятно, будут двигаться еще какое-то время; несмотря на то, что спрос на офисные помещения был и есть, платежеспособность потенциальных клиентов (в массе, это малый и средний бизнес) резко упала. В итоге можно ожидать, что непрофессионалы, желающие «оставить офисный центр на пенсию», уйдут с рынка; останутся те, кто собирается вникать в тонкости этого сегмента, то есть профессионалы, которые, перед тем, как начать строить, не единожды подумают, где есть потребность в офисных помещениях и насколько удобным будет данное здание для арендаторов.

Что касается сектора торговой недвижимости, то, по словам управляющего партнера ROSS Group, Марка Афраймовича, «отлив покажет, кто вошел в воду без трусов»; впрочем, такой прогноз, вероятно, справедлив для всех сегментов рынка недвижимости, да и для экономики в целом, и это уже не первое мнение в том духе, что разразившийся экономический кризис - некий аналог естественного отбора, исправляющего ошибки природы, и приведет он, по большому счету, к некой нормализации. Возвращаясь к рынку ритейла и выступлению Марка Афраймовича, хотелось бы привести цифры, в должной мере красноречиво свидетельствующие о том, кто и в каком виде зашел в воду: по регионам на 2008 год было заявлено 68 объектов, из них введено в эксплуатацию лишь 16, 26 - перенесено на первое полугодие 2009 года, остальные заморожены. Например, в Самаре это проекты Х5 Retail Group и «РТМ Девелопмент». На этом фоне несколько угрожающе выглядят темпы наращивания объемов в сегменте фаст-фуда. Наиболее вероятное будущее для самих ритэйлеров - массированное смещение в низкий ценовой сегмент и уменьшение объемов строительства. Впрочем, крупные компании, такие как «Ашан» и «IKEA», несмотря ни на что, продолжают развитие. Также отмечена тенденция к поглощению мелких сетей крупными.

Дискуссионный клуб. Консолидированную позицию девелоперов озвучил Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора УК «Эл-Траст» (г. Самара). Ведущий мероприятия - президент ГУД, вице-президент Внешторгбанка

Впрочем, это все довольно оптимистичная точка зрения. Пессимистичная же заключается в том, что никакого дна достигнуто не будет и падение продолжится дальше; а кризис затянется даже не на несколько лет, а несколько десятков лет: вспомните хотя бы Великую Депрессию в США.

Позиции банкиров отстаивал Денис Хадеев, старший вице-президент ОАО «Первый Объединенный Банк» (г. Самара)

Мария Иванова, издатель журнала Rent&Sale, соорганизатор Первого регионального Рождественского саммита.

- Звездный состав  не только  спикеров Саммита, но и его  участников подчеркнул, что  проведение мероприятия такого формата в Самаре было своевременным и даже необходимым событием. Мы, как организаторы, довольны результатом, и уверены, что в дальнейшем Региональный Рождественский Саммит в нашем городе станет традиционным.