Американский кризис как профилактическая прививка для российской ипотеки

Казалось бы, о возможном влиянии американского ипотечного кризиса на ипотеку российскую уже все сказано. Однако продолжающие развиваться в США и в Европе негативные тенденции оставляют открытыми вопросы о том, как долго Россия сможет этому противостоять, достаточные ли меры принимает правительство для сглаживания негативного влияния, есть ли смысл придерживаться исключительно американской модели ипотеки.

    О том, что сомнения в обществе относительно судьбы российской ипотеки отнюдь не рассеялись, еще раз подтвердил интернет-опрос портала SamRu.ru, проведенный в октябре-ноябре текущего года. Посетителям портала предлагалось ответить на вопрос «Возможен ли в России в ближайший год ипотечный кризис, подобный американскому?» Интересно, что лишь 18,2% участников опроса полностью исключили вероятность каких-либо проявлений кризиса в России. Гораздо большее число проголосовавших (43,9%) высказали более осторожную точку зрения, допуская незначительные последствия американского кризиса для российской ипотеки. Заметная группа участников опроса (22,7%) уверена, что вероятность кризиса в России напрямую зависит от мер, принимаемых правительством страны по противодействию негативному влиянию с Запада. И, наконец, 15,2% опрошенных считают ипотечный кризис в России в ближайший год очень возможным.
    Как видим, несмотря на заверения специалистов об отсутствии условий для возникновения кризиса в России, в обществе по этому поводу наблюдается значительный разброс мнений. Очевидно, это связано как с опытом 90-х годов, не совсем приятным для большинства граждан, так и с ожиданием возможной корректировки кредитно-финансовой политики государства после президентских выборов.

    Доводы специалистов в пользу того, что американский кризис не окажет какого-либо существенного влияния на российскую ипотеку, остаются прежними. Во-первых, многие из них заявляют, что проводить аналогию между американским и российским ипотечными рынками сейчас неуместно, в силу того, что они совершено разные, и прежде всего - по объемам. Действительно, по оценкам экспертов, на долю российской ипотеки приходится всего 3-4% от общего объема сделок на рынке недвижимости, тогда как на Западе - 60-70%.
    Но это не единственный фактор. По словам куратора блока «Ипотечное кредитование» по Самаре и Самарской области ОАО «Альфа-Банк» Ольги Николаевой, «причин для спокойной оценки ситуации несколько. Во-первых, в России процент по ипотечному кредиту не привязан к учетной ставке Центрального банка, как это имеет место быть в США и Великобритании. Более того, юридически российский банк не может повысить ставку кредита по уже заключенному договору, как это, опять же, происходит в США и Великобритании, где кредиты выдавались с плавающей ставкой. И, наконец, в крупных банках у нас на ипотечные кредиты приходится незначительная часть клиентского портфеля».
    Для американцев жизнь в кредит является нормой, в США ипотечное кредитование существует несколько десятков лет и воспринимается населением как естественный процесс. В России же, как отмечает начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала АКБ «Инвестторгбанк» Наталья Дрожжина, изначально другая ситуация:
    «Ипотека в нашей стране имеет не такую длинную историю, и входные требования изначально заложены очень высокие. Кредиты рассчитаны на людей с определенным уровнем доходов, и если человек не может доказать платежеспособность, не может оплатить первоначальный взнос, кредит он не получит. Как правило, приобретению жилья с помощью ипотечного кредита сопутствует страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры, то есть имущественное страхование, и практически всегда страхуется право собственности на эту квартиру. Сегодня, увы, далеко не каждый может позволить себе приобретение недвижимости в ипотеку, однако жесткие требования банков к заемщикам являются гарантией обеспечения возврата долгов и устойчивости самого банка».

    Однако кроме факторов устойчивости российской ипотеки существуют и факторы риска. Достаточно ощутимыми последствия американского кризиса стали для банков, использовавших иностранные кредитные ресурсы. А таких, по мнению регионального директора Самарского представительства ипотечного банка «DeltaСredit» Марины Мичкиной, большинство: «Последствия ипотечного кризиса в США привели к увеличению стоимости заимствований. Не секрет, что большинство банков используют этот инструмент для привлечения финансирования. Увеличение его стоимости может лечь на плечи заемщиков в виде повышения процентных ставок». Стоит отметить, что даже те банки, которые непосредственно не используют иностранные заимствования, все равно опосредованно зависят от ситуации на мировых финансовых рынках.
    Другим фактором риска является наметившаяся в 2007 году тенденция к увеличению «рискованности» кредитных продуктов некоторыми банками. По словам Ольги Николаевой, «некоторые российские банки уже год-полтора предлагают клиентам ипотечные кредиты без первоначального взноса - такие продукты очень рискованные. Сейчас в России доля таких сделок пока не превышает 5% от общего объема ипотечных кредитов, поэтому в настоящий момент риски несущественны. Но когда их доля увеличится до 10-15%, кризис станет возможен. Именно это произошло в США, где кризис на рынке sub-prime вызвали дефолты по кредитам, выданным на 100% и более от стоимости квартиры. Пока в России катализаторы экономического регресса отсутствуют, ситуация еще несколько лет будет оставаться благоприятной».

    Но, несмотря на такую относительную «благоприятность» ситуации, все эксперты едины во мнении, что государство в лице Правительства России обязано принять меры по защите отечественного ипотечного рынка. По мнению генерального директора ЗАО «Приволжское кредитное бюро» Веры Агафоновой, государство должно «во-первых, действовать в рамках озвученного национального проекта «Доступное жилье», во-вторых, создавать инфраструктуру строительной отрасли, помогать быстро решать и согласовывать все вопросы как по вертикали, так и по горизонтали. Помимо строительной отрасли, Правительство должно развивать и финансовую инфраструктуру, в частности поддержать развитие бюро кредитных историй, способствовать организации обмена информацией о заемщиках. Для заемщиков с положительной кредитной историей заемные средства не должны дорожать и должны быть доступнее».
    Правительство предпринимает шаги по обеспечению граждан жильем и, в первую очередь, посредством развития ипотеки. Однако, по словам Натальи Дрожжиной, «реалии таковы, что в данный момент надо направлять усилия на то, чтобы ипотека становилась более доступной для большинства населения. Уже понятно, что банки не могут снижать входные требования к заемщикам, что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам в России вырастут. На правительственном уровне должны приниматься меры по остановке безудержного роста цен, насыщению рынка недвижимости (ведь именно дефицит предложения рождает повышенный спрос и провоцирует рост цен), по увеличению доходов граждан».
    Большую роль в деле поддержания ликвидности российской банковской системы специалисты отводят Центральному Банку РФ. По словам Веры Агафоновой, «период дешевых заемных средств для наших организаций на Западе закончился, поэтому возможет рост процентных ставок, и для его приостановки на помощь может прийти ЦБ РФ, который может поддерживать необходимый уровень денежной массы, чтобы не было дефицита (хоть и в рамках рефинансирования)».

    Что же касается перспектив рынка российской ипотеки, то специалисты единодушны в том, что в ближайший год он ни при каких условиях не рухнет. Последствия американского кризиса, которые, по разным оценкам, будут ощущаться от полугода до полутора лет, не скажутся на жизнестойкости российской ипотеки, ее стремлении к развитию, так как ипотечный рынок России еще очень далек от насыщения.
    Однако при этом на какое-то время должно сократиться число участников рынка за счет недобросовестных банков, допускавших излишний риск и недостоверную информацию при привлечении заемщиков. В этом смысле некоторые специалисты сравнивают американский кризис с вовремя сделанной прививкой, благодаря которой наша ипотека сможет избежать серьезных потрясений в будущем, выбрав путь качества, путь профессионализма.
    Как предполагает Ольга Николаева, «в ближайшее время российские банки пойдут по пути ужесточения требований к заемщикам - сократят выдачу ипотеки без первоначального взноса, без подтвержденных доходов, кредитов под залог на любые цели, а также выдачу крупных кредитов. Также, возможно, что в ближайшее время банкам будет трудно секьюритизировать «непрозрачные», неподтвержденные кредиты, что приведет к повышению ставок.
    Крупные банки могут легко подстраховать развитие своего ипотечного направления за счет евробондов, капитала акционеров или заемных средств от населения. Что касается секьюритизации портфеля, то сегодня ее цена в 2 раза выше, чем желательно, и нужно время, чтобы переждать кризис».
    Наталья Дрожжина уверена, что потенциал российской ипотеки велик, и через некоторое время число игроков ипотечного рынка восстановится: «те российские банки, которые занимали средства за рубежом (и для которых эти заемные средства стали дороже), вынуждены повысить кредитные ставки для потребителей. Возможно, некоторые банки перестрахуются и перестанут выдавать кредиты частным лицам вообще. Впрочем, ипотека и в целом потребительское кредитование в нашей стране очень привлекательна и выгодна для банков. Так что даже те финансовые структуры, которые могут временно приостановить выдачу кредитов, со временем возобновят работу по кредитованию».
    Впрочем, если зарубежные заемные средства будут расти и дальше, то специалисты вполне допускают переход от американской модели кредитования к немецкой, основанной на ссудо-сберегательных кооперативах, когда человек в течение 5-8 лет вкладывает денежные средства в специально созданный кооператив, который потом предоставляет ему кредит на покупку квартиры.
    Еще одним следствием влияния американского кризиса сегодня становятся возросшие требования к профессионализму ипотечных брокеров, которым придется работать в более жестких условиях. По мнению Ольги Николаевой, сегодня риэлторы, ипотечные брокеры и застройщики испытают проблемы, «поскольку они привыкли идти туда, где легко. Кредиты организовывались в менее щепетильных банках. Теперь риэлторы рискуют понести в глазах клиентов репутационный ущерб. Нынешний кризис лишь снова подчеркивает, что смотреть нужно не на либеральность банка, а на его устойчивость».
    Банки, в свою очередь, стали более заинтересованы в сотрудничестве с профессиональными брокерами. Возможно, в скором времени такое содружество позволит выработать новые механизмы, которые выведут российскую ипотеку на новый качественный уровень.

Алексей Сергушкин, SamRu.ru