Что ожидает самарский рынок недвижимости осенью 2007 года?

Затянувшееся лето не сможет отменить традиционного повышения деловой активности в начале сентября. Эксперты самарского рынка недвижимости уверены, что нынешняя осень будет характеризоваться серьезной положительной динамикой роста цен. Причиной тому является целый ряд факторов, один из которых - превращение отложенного спроса в реальный.

   Стабилизация или затишье перед бурей?
  
   Реальных предпосылок для стабилизации цен на жилье и тем более для их снижения нет - уверены ведущие специалисты самарского рынка недвижимости. Летнее затишье они связывают, во-первых, с сезонным фактором, а во-вторых, с затянувшейся «противофазой» после беспрецедентного роста цен 2006 года. Все прогнозы на осень сходятся в одном - цены будут расти, однако по поводу того, насколько резким будет рост - мнения разделились.

   Дмитрий Чариков, заместитель директора РК «Центр недвижимости»:
   - Кризисная ситуация, которая образовалась после принятия злополучного закона о долевом строительстве, обнажила проблему несогласованности двух ветвей власти. Замечательный, по мысли разработчиков, закон оказался нежизнеспособным на местах, применительно к существующей реальности. И он, по сути, разрушил те схемы, которые существовали на строительном рынке порядка десяти лет. Возникла ситуация, которая и спровоцировала этот ненормальный рост цен на рынке недвижимости в 2006 году. И этот рост очень серьезно ударил по рынку.
   Вместе с тем мы понимаем, что спрос вырос в разы во многом за счет такого катализатора процесса, как повышение инвестиционной привлекательности недвижимости. Рост цен подталкивал к еще большему их росту. Но в конце 2006 года спрос начал запаздывать, цены стали опережать готовность покупать по этим ценам. Нормальный в таких случаях небольшой период стагнации несколько затянулся за счет новогоднего спада деловой активности. Примерно в марте 2007 года ситуация нормализовалась, цены опять начали расти.
   Существуют и другие факторы, влияющие на рост цен. Например, за последние 4 месяца текущего года цемент подорожал в 2 раза, кирпич - в 1,7 раза, металл - в 1,5 раза. Рост цен на строительные материалы происходит постоянно. Производственные предприятия строительного комплекса (потребители материалов) за счет внутренних ресурсов пытаются сдерживать рост цен на свою продукцию (естественно, под влиянием жесткой конкуренции), но внутренние ресурсы не безграничны, и в результате строительные компании сегодня-завтра получат от этих предприятий новые цены и вынуждены будут соответственно реагировать на них путем корректировки стоимости квадратного метра.
   Осеннее повышение будет связано, в том числе, и с обманутыми ожиданиями нашего населения, которое до сих пор надеется, что цены на недвижимость можно сбить какими-то искусственными способами. Таким образом, отложенный спрос осенью в большом объеме превратится в реальный.
   Мы еще в начале года прогнозировали подобное развитие событий. И уже к середине года рост цен перекрыл наши прогнозы. С начала 2007 года цены выросли примерно на 18%. К концу года рост цен, по нашему мнению, составит порядка 35% и выше.
   Что касается вероятности резкого скачка цен, то, на наш взгляд, после скачка цен 2006 года можно ожидать только уменьшения амплитуды колебаний ценовой синусоиды и выравнивания роста.
   На изменение динамики роста цен, безусловно, влияет уровень потребительской активности. Если говорить о потребительской активности, то ее график представляет кривую, похожую на синусоиду, где линия активности, достигая верхней точки за конкретный период, входит в противофазу. Действует закон маятника. Рынку необходим период реабилитации. Причем такие периоды часто совпадают с сезонным фактором - периодом затяжных новогодних празднеств, летним периодом отпусков. Именно в такие периоды динамика роста цен, реагируя на состояние потребительской среды, замедляется, что дает повод для различных спекуляций о стагнации рынка. Более того, весь период с начала 2007 года шло мощное медиаманипулирование и делались популистские заявления с целью искусственно повлиять на рыночные процессы, сбить накал, наблюдавшийся в 2006 году.
   Таким образом, график динамики роста цен обычно характеризуется сменой периодов активного роста периодами относительной стабильности.
   Сейчас стоит задача приведения этой динамики к некоему более или менее постоянному, предсказуемому виду. Нормальной была бы величина роста в 25% годовых. Это та величина, которая позволяет рынку нормально развиваться, без ажиотажных настроений. А раскачивание цен, доведение рынка до кризисных состояний делает рынок более мутным, создает условия для развития его нецивилизованных форм.

   Полина Карпенко, исполнительный директор АН «Визит»:
   - Где-то с ноября-декабря 2006 года цены на жилье встали (имеется в виду реальная цена, по которой проводится сделка). Причем эта тенденция характерна не только для Самары, но и для России в целом. Объясняется это тем, что, во-первых, платежеспособный спрос стал намного меньше цены, а во-вторых, цена предложения стала сильно отличаться от реальной цены сделки. В целом до сегодняшнего дня реальные цены оставались стабильными, хотя стоимость некоторых категорий квартир немного снижается, а элитное жилье напротив - растет в цене. Но из-за чрезмерно завышенных цен на жилье сформировался так называемый отложенный спрос - процентов 50-60 потенциальных покупателей ждут понижения.
   Насколько долго сохранится такая ситуация - прогнозировать сложно. Однако в дальнейшем, в любом случае будет рост, поскольку спрос на квартиры на самом деле больше, чем готового жилья есть в наличии. Поэтому скоро отложенный спрос превратится в реальный.
   Вообще, до тех пор пока рынок жилья в России не станет сбалансированным (когда большинство людей будут устраивать их жилищные условия, когда будет строиться и вводится в эксплуатацию достаточное количество квадратных метров жилья) ситуация коренным образом не изменится. Сейчас же мы имеем дело просто с временным спадом рынка.
   Кроме этого, произошла небольшая корректировка спроса на разные категории жилья внутри всего рынка недвижимости. Если раньше наиболее ликвидными были однокомнатные квартиры, то сейчас предпочтение отдается двухкомнатным, причем это не обязательно «хрущевки». Также мы можем прогнозировать значительное сокращение разницы в цене между двух- и трехкомнатной квартирой. Когда эта разница станет минимальной, спрос переключится на трехкомнатные. Но с увеличением спроса, вырастет и цена.
   Уже сейчас мы наблюдаем движение покупательского спроса в сторону квартир большей площади, соответственно, «хрущевки» будут пользоваться меньшей популярностью. Люди начинают выбирать. И отдают предпочтение лучшим жилищным условиям.

   Татьяна Сырова, генеральный директор ООО «ВИП Компания»:
   - Сегодня наблюдаются активные попытки повлиять на ситуацию на рынке недвижимости, и в первую очередь со стороны государства различными медиасредствами.
   Но должны быть определенные экономические причины, которые могли бы привести к падению цен. Чтобы упали цены на недвижимость, необходимо реально удешевить строительство. Но за счет чего это делать? Цены на топливо падать не собираются, цены на цемент только растут, заработная плата также стремится вслед за инфляцией к росту, не снижается и стоимость отселения.
   Учитывая эти объективные экономические составляющие, можно говорить, что реальных причин для удешевления строительства нет. Если только не будет никаких попыток со стороны государства снизить эту цену искусственно. Например, использовать стабилизационный фонд для дотации затрат на строительство. Но это вряд ли произойдет.
   С точки зрения активности рынка, с точки зрения планирования нашей работы более интересной была ситуация прошлого 2006 года, когда цены более или менее гармонично повышались в течение всего года, и этот рост можно было прогнозировать.
   Сегодня ситуация другая. С января по июль 2007 года цены, по нашим данным, в целом поднялись на 10%. Однако большинство участников рынка находятся в ожидании традиционного роста 35-40% годовых. И этот рост, так или иначе, произойдет, но есть вероятность того, что он произойдет скачкообразно. Работать в такой ажиотажной ситуации гораздо тяжелее.
   Я прогнозирую, естественно, повышение цен, начиная с осени. Но в целом 2007 год - год стагнации. И активность населения в текущем году, по сравнению с прошлым годом, значительно уменьшилась. Люди выжидают. И ждут, конечно, не те, кто решает жилищные проблемы, а в основном те, кто рассматривает недвижимость в качестве средства инвестирования. Инвестиционные процессы на рынке недвижимости заметно сократились.
   И во многом это связано, на мой взгляд, с тем, что государственная политика направлена на перевод средств населения в паевые инвестиционные фонды. Вложения людей в недвижимость государству не дает отдачи, в отличие от ПИФов. Именно поэтому сейчас идет большой поток позитивной информации о ПИФах, и негативной - о рынке недвижимости. Но это все искусственные вещи. Те, кто это понимают, продолжают вкладывать в недвижимость.
   Цены будут расти как на «долевки», так и на вторичное жилье. У нас так мало строится домов с полным пакетом необходимых документов, что такие дома уже начинают носить некий эксклюзивный характер. А эксклюзив никогда не может стоить дешево.

   Никита Петухов, заместитель директора РСЦ «Мабис»:
   - Я думаю, осенью произойдет небольшой подъем цен. Летом у нас в любом случае затишье - это было во все годы за редким исключением.
   Немного поднимутся цены в результате подъема спроса, или даже вследствие ожидания подъема спроса, так как осень - традиционное время повышения деловой активности. Все крупные сделки с лета обычно откладываются на осень. По итогам текущего года рост цен на жилую недвижимость составит, по моему мнению, не более 20%.
   Резких скачков цен вверх или вниз ожидать не стоит. В этом году все относительно спокойно. Никаких новых, революционных явлений, законов, технологий в этом году на рынке не появилось, во всяком случае, они пока не проявили себя. Можно даже сказать, что на сегодняшний момент рынок недвижимости в плане введения новых услуг несколько исчерпал себя.
   До 2007 года на рынке ярко проявлялись признаки ажиотажа. Люди все время чего-то боялись - либо опасались последствий постоянных изменений и нововведений, либо боялись упустить выгоды, связанные с этими изменениями. И продавцы, чувствуя ажиотажный спрос, всегда поднимали цены.
   Сегодня ажиотаж на рынке резко спал. Рынок входит в нормальное, рабочее состояние, в фазу плавного подъема. Единственная сфера, в которой в этом году, на мой взгляд, наблюдается бум, - это земля и коттеджные поселки. Спрос на них будет заметно расти до конца года, соответственно будут расти и цены.

   Ипотека и рынок недвижимости

   Сегодня все без исключения понимают, насколько прочно «вросла» ипотека в рынок недвижимости. По разным оценкам, от половины до двух третей сделок по продаже жилой недвижимости в крупных агентствах осуществляются посредством ипотечного кредитования. Поэтому интерес к тому, что будет с ипотекой осенью вполне обоснован, особенно на фоне разразившегося в США кризиса.

   Марина Мичкина, региональный директор Самарского представительства ипотечного банка DeltaСredit:
   - Популярность ипотеки с каждым годом растет: люди сохраняют к ней высокий интерес, и желающих взять ипотечный кредит становится все больше. Что довольно естественно: не так много людей владеют достаточными средствами, чтобы оплатить покупку жилья всю и сразу.
   Если говорить о процентных ставках, то они будут зависеть от ситуации на международном рынке финансов. Сегодня уже все слышали об ипотечном кризисе в США. Так вот сегодня мы ощутили последствия этого события, которые отразились на увеличении стоимости заимствований. Не секрет, что большинство банков используют этот инструмент для привлечения финансирования. Увеличение его стоимости может лечь на плечи заемщиков в виде повышения ставок.
   Аналитики говорят, что более или менее серьезные последствия американского кризиса мы можем ощутить уже осенью. Пока появились лишь первые ласточки: например, один из известных банков объявил об увеличении процентов по ипотечным кредитам.
   Не решусь делать прогнозы, но, в любом случае, большого падения процентных ставок ожидать не стоит. Обещания нашего правительства снизить ставки до 6-7% в нынешней ситуации слишком оптимистичны.

   Никита Петухов, заместитель директора РСЦ «Мабис»:
   - Трудно говорить о перспективах снижения или повышения процентных ставок, потому что я, как риэлтор, сужу не о той ставке, которая декларируется, а о конечной ставке, реальной, той, которая включает все комиссии, страховку и другие выплаты.
   По большому счету я бы сказал, что никаких существенных сдвигов в сфере ипотеки в этом году не произошло. Реальная средняя ставка осталась прежней, как по рублевым кредитам, так и по долларовым.
   Можно отметить то, что ставки стали более дифференцированными. Вообще, подход банков стал более дифференцированным. Если раньше для разных категорий заемщиков была одна программа, одна ставка, одни условия, то сейчас по каждому пункту есть множество вариантов. Можно сказать, что сегодня банки предоставляют каждому человеку свой, индивидуальный вариант кредитования.
   Кризис в США затронет только те банки, которые активно используют в своей работе иностранный капитал. На самарском же ипотечном рынке достаточно большое число банков, работающих по преимуществу с рублевыми кредитами и мало зависящих от мировой конъюнктуры.

   Дмитрий Чариков, заместитель директора РК «Центр недвижимости»:
   - Безусловно, общий объем ипотечных сделок упал. Упал вследствие того, что потребителю при нынешнем уровне цен трудно выплачивать достаточно большие ежемесячные платежи. Но доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью возросла, по нашим данным, до 65%.
   При этом надо констатировать один негативный момент. Ипотека перестала быть неким социальным инструментом для улучшения жилищных условий малообеспеченных граждан и стала инструментом, скорее, среднего класса для повышения качества жизни и инвестирования средств. Ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день существенно ниже, чем рост цен на недвижимость, что делает ипотеку наиболее выгодным механизмом приобретения недвижимости.

   Татьяна Сырова, генеральный директор ООО «ВИП Компания»:
   - Идут постоянные разговоры о том, что будут понижаться процентные ставки по кредитам. Но реального существенного снижения пока не происходит. Основной рефинансист по Самарской области - АИЖК - с 1 июля ввел новую линейку, в которой вроде бы имеется снижение процентной ставки на 0,25%. Но по самому популярному кредитному продукту наблюдается повышение ставки на 0,25%. То есть, здесь речь идет не столько о снижении, сколько о большей дифференциации ставок.
   Какого-то обвала процентных ставок осенью, я думаю, не будет. Все основные игроки ипотечного рынка уже понизили ставки, и до конца года никаких изменений, скорее всего, не будет.

   Алексей Сергушкин, SamRu.ru