Вопрос реформирования жилищно-коммунального хозяйства является одним из самых серьезных и самых болезненных вопросов социально-экономической жизни России. Свою немалую роль в его решении видит и Федеральная Регистрационная служба, с недавнего времени работающая с некоммерческими организациями, а значит - и с ТСЖ.
Закон ставит условия
Вступление в силу Федерального закона от 21 июня 2007 года №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» обострило и без того проблемную тему необходимости создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), как новых организационных форм управления многоквартирными жилыми домами.
Вопрос о создании Фонда реформирования ЖКХ был затронут еще президентом Российской Федерации В.В. Путиным в Послании Федеральному собранию в 2007 году. По словам Президента, «новый Жилищный Кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственника. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной...
...Считаю, что для эффективной работы по реформированию ЖКХ необходимо создать специальный фонд - в объеме не менее 250 миллиардов рублей: на программу переселения граждан из аварийного жилья выделить не менее 100 миллиардов рублей - хочу обратить внимание, это в 20 раз больше, чем в предыдущие годы; на ремонт жилищного фонда направить не менее 150 миллиардов рублей. Ранее из федерального бюджета мы на эти цели вообще не выделяли средств.
В управлении этим фондом должны принять участие не только представители Правительства, но и парламента, и общественных организаций. Учитывая и остроту проблемы, и значительный размер выделяемых ресурсов, фондом должна быть подготовлена программа, рассчитанная на четыре-пять лет. Эту программу нужно нацелить на стимулирование реформы жилищно-коммунального хозяйства и помощь конкретным людям».
Задача, поставленная в Послании, была выполнена. Новый федеральный закон №185-ФЗ вступил в силу, и в соответствии с ним создается государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», целью работы которого является создание безопасных и благоприятных условий проживании граждан.
Фонд в срок до 1 января 2008 года утверждает лимиты предоставления финансовой поддержки за счет своих средств, рассчитанные для каждого субъекта Российской Федерации. В статье 14 вышеуказанного Федерального закона полностью приведен перечень условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. В пункте 3 статьи 14 указано, сколько ТСЖ должно быть создано на территории муниципального образования, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда:
«...3) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:
а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;
б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года...»
Сколько ТСЖ в Самарской области?
Если исходить из намерения Министерства строительства и ЖКХ Самарской области подать заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в числе первых регионов (такое намерение высказал в конце июля замминистра Вячеслав Тимошин), то Самарской области и ее муниципальным образованиям необходимо иметь до 1 января 2009 года как минимум 5% многоквартирных домов с уже созданными ТСЖ. Казалось бы, цифра невысокая, однако по данным Управления Федеральной Регистрационной Службы по Самарской области ни один из муниципалитетов на данный момент ее не достиг.
В сложившейся ситуации создание ТСЖ становится задачей государственной важности, поскольку от ее решения напрямую зависит реализация социально значимого федерального закона. Свою роль в решении данной задачи видят и органы Росрегистрации, которым с 18 апреля 2006 года в соответствии с законом о некоммерческих организациях переданы функции по регистрации некоммерческих организаций (к ним относятся и ТСЖ) и контролю за их деятельностью, в том числе финансовой.
Об этом говорилось 8 августа на пресс-конференции с участием представителей Управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области: руководителя УФРС по Самарской области Ольги Гальцовой, начальника отдела по делам некоммерческих организаций Веры Мельник, заместителя начальника отдела по делам некоммерческих организаций Ирины Кочуевой.
По словам Ольги Гальцовой, «никогда раньше наши граждане не управляли собственным имуществом, а именно многоквартирными жилыми домами, в том виде, в каком это предлагается сегодня в соответствии с российским законодательством. Поэтому создание товариществ собственников жилья - это сегодня одно из серьезнейших направлений реформирования ЖКХ».
Руководитель Управления проинформировала о том, какая сегодня складывается ситуация с регистрацией товариществ собственников жилья, какие возникают права и обязанности у членов зарегистрированных ТСЖ в управлении жилыми домами, а также о проблемах, возникающих при создании ТСЖ.
По данным УФРС по Самарской области по состоянию на 1 августа 2007 года количество зарегистрированных ТСЖ составило:
- по Самаре - 356,
- по Тольятти - 191,
- по Сызрани - 47,
- по другим муниципальным образованиям и городским округам - 54.
Всего на территории Самары и Самарской области зарегистрировано 648 ТСЖ.
Много это или мало? Очень мало, если учитывать количество многоквартирных жилых домов на территории области.
По Самаре количество домов с ТСЖ от общего числа многоквартирных жилых домов составляет около 4%, по Тольятти - 3%, по Сызрани - 3%.
В основном ТСЖ создаются в новостройках, где проживают соинвесторы, «дольщики», которые вкладывали свои средства непосредственно в строительство домов. Это и понятно, поскольку создание ТСЖ в новостройке происходит как бы «автоматически», и люди, приобретая квартиру в новом доме и заселяясь в нее, относятся к вступлению в ТСЖ, как к одному из условий дальнейшего проживания.
Гораздо тяжелее дело обстоит с домами бывшего муниципального жилого фонда. Приватизировав свои квартиры, граждане не хотят брать ответственность за то, что происходит за пределами их жилплощади. По информации, неоднократно звучавшей на заседаниях Рабочей группы по содействию реформе ЖКХ при правительстве Самарской области, сегодня в Самаре в таких домах создано лишь 27 ТСЖ, что составляет всего 7,6% от общего числа товариществ собственников жилья областной столицы.
Эта «вершина айсберга» как раз и содержит в себе основную проблему. Ведь средства на капитальный ремонт необходимы именно этим домам, где очень высок уровень износа жилого фонда и инженерных коммуникаций.
Проблема и ее причины
Какова причина неактивности основной массы населения в создании ТСЖ? Вот что сказала по этому поводу Ольга Гальцова:
«Создание товариществ собственников жилья предполагает наделение их всеми правами и обязанностями в соответствии с федеральным законодательством. В том числе функциями по управлению имуществом и обслуживанию многоквартирного жилого дома, а также бременем связанных с этим финансовых затрат.
Но в каком состоянии находятся наши дома и подъезды, коммунальное хозяйство бывшего муниципального жилого фонда? Я бы сказала - в ненадлежащем состоянии.
Поэтому прежде чем взять на себя такую ответственность, жильцы вполне справедливо требуют привести жилой фонд и все коммунальное хозяйство, которое обеспечивает его жизнедеятельность, в соответствие с действующими нормами. Это основная причина».
Руководитель УФРС по Самарской области рассказала о деятельности Управления по разъяснению преимуществ, возникающих при создании ТСЖ:
«Мы не раз проводили на территории Самары и на территории Сызрани конференции, где разъясняли представителям некоммерческих организаций, а также потенциальным членам ТСЖ, их права и обязанности. Разработали методические рекомендации для собственников - членов ТСЖ. Делается многое для того, чтобы граждане более активно вовлекались в управление многоквартирными жилыми домами.
Тем более что по Жилищному Кодексу и Земельному Кодексу сегодня вся земля, которая находится под многоквартирными жилыми домами, является собственностью владельцев квартир. В случае, если вы приватизировали жилье, то автоматически являетесь сособственником земельного участка, который находится под вашим многоквартирным жилым домом.
Также в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами товарищества собственников жилья имеет право и на получение в собственность земельного участка, прилегающего к территории жилого дома. Механизм наделения земельными участками ТСЖ сейчас отрабатывается муниципальными образованиями.
Федеральное законодательство и законодательство субъекта Федерации дает возможность использовать прилегающие к домам земельные участки в целях благоустройства, проведения ремонта, содержания и эксплуатации дома и объектов его жизнеобеспечения. ТСЖ в этих целях может использовать и нежилые помещения многоквартирного дома».
Ольга Гальцова подчеркнула, что уровень пропаганды среди населения преимуществ создания ТСЖ совершенно недостаточен: «Люди зачастую не информированы о своих правах. Те, кто создал ТСЖ, сегодня убедились, что они затрачивают гораздо меньше средств на обслуживание жилого фонда. Надо наделять ТСЖ всеми правами, которые они имеют по закону».
ТСЖ и Росрегистрация
Опыт работы органов Росрегистрации с некоммерческими организациями, в том числе и с ТСЖ, постепенно накапливается. И вполне естественно, что в работе Управления ФРС по Самарской области с товариществами собственников жилья возникают определенные сложности.
Имеются случаи отказов в государственной регистрации товариществ собственников жилья, но их количество очень незначительно. По словам Ольги Гальцовой, «основная причина отказов - несоответствие подаваемых документов действующему законодательству. Также бывают случаи, когда предлагаемое название ТСЖ уже имеется в реестре. Но еще раз повторю, что таких случаев очень немного, и мы, естественно, работаем с инициативными группами, делаем все возможное, чтобы помочь нашим гражданам создать ТСЖ».
Другая сложность связана с муниципальной собственностью в многоквартирных домах. На территории Самарской области, и особенно в крупных городах, достаточно много многоквартирных домов, где собственность жильцов не составляет 100% суммарной жилой площади здания. То есть, в таких домах есть еще и муниципальная собственность, то есть неприватизированные по тем или иным причинам квартиры.
Как считает Ольга Гальцова, «в этом есть определенная сложность, но тем не менее, муниципальное образование является равным субъектом права на земельный участок и несет точно такую же солидарную ответственность за содержание многоквартирного жилого дома и объектов его инфраструктуры».
«Сегодня у ТСЖ возникают споры по использованию нежилых помещений, которые находятся в многоквартирных жилых домах. Многие нежилые помещения арендуются сторонними организациями, некоторые из них уже переданы в собственность. И сегодня требования ТСЖ о наделении их нежилыми помещениями для целей, связанных с обслуживанием многоквартирных жилых домов, совершенно справедливы.
В каждом отдельно случае мы проводим работу с товариществами собственников жилья и помогаем им в этом вопросе», - отмечает руководитель УФРС по Самарской области.
Поскольку Росрегистрация занимается некоммерческими организациями недавно, естественно, возникают сложности при проверках товариществ собственников жилья, в том числе при контроле их финансовой деятельности. Однако уже достаточно хорошо отработан механизм по привлечению контрольно-финансовых организаций, в том числе и федеральных структур, к этой работе.
«Предметом наших проверок является соответствие фактической деятельности некоммерческой организации ее уставным целям, - поясняет Вера Мельник. - Некоммерческие организации могут заниматься лишь тем, что соответствует их уставным целям. Если мы узнаем, что председатель ТСЖ организовал коммерческое предприятие и использует средства и имущество ТСЖ в деятельности, не связанной с обслуживанием жилого фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, то мы, естественно, на это реагируем соответствующим образом».
Закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ многих наводит на мысль о несправедливости распределения средств на капремонт жилого фонда. Возникает вопрос: почему жители домов, где не будет создан ТСЖ, должны оставаться без ремонта?
«Вопрос правильный, - считает Ольга Гальцова.- Однако, с другой стороны, если жильцы дома не достигли согласия, то они и не могут ничего совместно решать. Это как в коммунальной квартире. Если ее жильцы не договорились, как им совместно использовать имущество, как обустраивать квартиру, как ее ремонтировать, то никакое начинание в этом направлении не будет эффективным.
Если мы хотим не на словах реформировать наше жилищно-коммунальное хозяйство, то так или иначе, жильцы должны между собой договариваться. И выражать их общую позицию должно ТСЖ».
Органы Росрегистрации будут активно продолжать работу по разъяснению населению необходимости создания ТСЖ и содействию инициативным группам, - заверили участники пресс-конференции. Сегодня регистрация ТСЖ проходит, как правило, в течение 20 дней, установленных законом. Разработаны рекомендации по созданию товариществ собственников жилья, проводятся консультации, осуществляется прием обращений граждан в связи с нарушениями, допущенными в работе существующих ТСЖ.
Проведенный Управлением ФРС по Самарской области анализ организационно-правовых форм некоммерческих организаций, обратившихся для государственной регистрации, позволяет сделать вывод, что самыми активными некоммерческими организациями являются именно товарищества собственников жилья. За первое полугодие 2007 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для осуществления государственной регистрации обратилось 128 ТСЖ, что составляет более 27% от общего количества некоммерческих организаций, обратившихся в Управление в первом полугодии 2007 года.
«Возрастающая активизация деятельности по созданию ТСЖ делает вполне реальным выполнение условия, поставленного в законе о Фонде содействия реформированию ЖКХ, - считает Ольга Гальцова. - Самаре, как другим муниципальным образованиям вполне по силам набрать необходимые 5%».
Алексей Сергушкин, SamRu.ru
