Круглый стол «От генплана до городской среды»

Пройдет немного времени, и новый генплан развития Самары будет утвержден. Приобретет актуальность новая важная задача - его планомерная реализация. Итогам общественных слушаний по генплану, вопросам его реализации, проблемам типологии жилья и комфортности городской среды был посвящен круглый стол «От генплана до городской среды», прошедший на прошлой неделе в рамках Самарского архитектурного фестиваля «Архит-07».

     Круглый стол собрал представителей сообщества архитекторов Самарской области, участников рынка недвижимости, представителей образовательных учреждений города, строителей и инвесторов.

     Генплан и население

     Ведущий мероприятия, председатель Самарской региональной общественной организации «Союз Архитекторов России», руководитель авторского коллектива по разработке генерального плана Самары Юрий Корякин в начале встречи предложил обсудить феномен публичных слушаний: «Сама процедура принятия генерального плана Самары, публичные слушания вызвали неоднозначную реакцию среди жителей города. Много непонимания и недопонимания. Это обусловлено рядом причин, и в некоторых из них мы попытаемся сегодня разобраться. Но хотелось бы поговорить также о проблемах, которые вызваны к жизни генпланом и которые существуют помимо этого документа. В первую очередь - это проблема взаимоотношения профессионального сознания и обыденного».

     Свое видение данной проблемы обрисовал Константин Лисецкий, декан факультета психологии Самарского Государственного университета: «Главное в этой ситуации, что обсуждение выплеснулось за пределы профессионального круга, за пределы вопросов экономики, архитектуры, строительства. Поскольку к городской среде относятся и люди, живущие в городе, и существенно влияющие на ее формирование, то восприятие города этими людьми тоже надо учитывать.
     Раньше с населением работали исходя из соображений руководства, которое никогда никого не спрашивало и решало все вопросы по своему усмотрению. Сегодня же впервые спросили рядовых граждан, чего бы они хотели. И, конечно же, получили множество различных точек зрения, различных интересов.

     И с этим связана одна серьезная опасность. Это опасность неподготовленного восприятия. Приведу пример. Как вы помните, когда президент Путин предложил в качество одного из способов решения демографической проблемы так называемый «материнский капитал», многим казалось, что все матери будут счастливы. Но информация о капитале была дана населению в 2006 году, а закон начинал действовать с 1 января 2007 года. И в результате в конце 2006 года по России мы получили беспрецедентное увеличение числа абортов. Население не было правильно подготовлено к этому закону.
     Аналогично и в ситуации с градостроительством, когда строительство значительной части объектов сегодня сопровождаются протестами жителей близлежащих домов. А некоторые люди при этом очень легко манипулируют групповым сознанием».

     По словам Константина Лисецкого, «население гораздо умнее, чем оно кажется на первый взгляд, хотя оно очень просто и примитивно реагирует на ситуацию. И укоренившаяся в сознании обывателя мысль, что все новое направлено на то, чтобы опять все у народа отобрать, возникла не на пустом месте. Отсюда и такая предрасположенность к протесту, причем к протесту групповому, массовому. И с этим связана одна из главных проблем, которую придется преодолевать, реализуя проект нового генерального плана. И преодолевать ее нужно будет очень осторожно, корректно, уважительно, формируя у людей ощущение причастности к своему городу, сознание горожанина».

     По мнению Юрия Корякина, «на протяжении всего процесса публичных слушаний, всех обсуждений нам приходится сталкиваться со стремлением жителей и депутатов отойти от глобальных вопросов генплана, который носит общий характер, и углубиться в детали. И конечно, при этом целостность восприятия общей картины этого стратегического документа пропадает».

     Точку зрения многих профессиональных архитекторов выразил член правления Самарской организации Союза архитекторов России Александр Головин. На его взгляд «город - это чрезвычайно сложный организм, система, развивающаяся по своим сложным законам. И изучением вопросов ее изменения и развития должны, на мой взгляд, заниматься профессионалы. И проведение публичных слушаний подразумевает наличие определенной грамотности и культуры населения, традиций обсуждения».

     В очень эмоциональной форме с ним согласился Михаил Шувалов, руководитель раздела «Инженерные сети» генерального плана, декан факультета ФИСПОС Самарского Государственного архитектурно-строительного университета: «Я с большим уважением отношусь к общественности, но нужно иметь чувство меры в том смысле, что по большому счету судить о генплане имею право единицы. Потому что это получается очень по-большевистски - кухарки начинают обсуждать то, в чем не разбираются. И начинается разбор совершенно очевидных и жизненно необходимых для города проектов с точки зрения моего забора и моего сарая. Мне лично, как специалисту, это совершенно не интересно».

     В защиту населения выступил Юрий Корякин: «Публичные слушания по генплану были для населения первым опытом участия в подобных мероприятиях, поэтому люди не все поняли, что от них требуется, и восприняли слушания как арену для высказывания своих бед, обид, как повод для высказывания своего наболевшего. Многие так и не поняли, что цель публичных слушаний - это информирование».

     Другой аспект проблемы понимания генплана жителями города обозначил Олег Егоров, член правления Поволжской Гильдии Риэлторов: «Я хотел бы остановиться на том, чем является генплан для жителей Самары. Вообще, принятие генплана - это политически очень важная и значимая акция как для самого города, так и для региона. И самый главный урок публичных слушаний в следующем: на фоне общей правовой безграмотности и даже правового нигилизма нашего общества, публичные слушания подталкивают обывателя к восприятию правовой культуры, к стремлению понять, что за чем следует в процедуре принятия генплана, каковы при этом права и обязанности каждого жителя города в рамках общества, в котором он живет.
     Очень важная особенность нашего города в том, что карта правового зонирования очень долго не была доступной для Самары. И на сегодняшний момент, когда человек покупает землю, он не понимает, что именно на ней можно строить, а что нельзя. В сознании обывателя до сих пор господствует мысль, что если он купил дом или земельный участок, то он может делать там все, что захочет. А публичные слушания по проекту генплана как раз обращают на это внимание. И человек начинает понимать, что приобретая тот или иной участок земли, он должен задуматься, насколько соответствуют его планы и намерения статусу данной территории по действующему законодательству».

     Кто будет реализовывать генплан?

     В повестке заседания круглого стола была поднята тема архитектурно-инженерного образования и качества подготовки специалистов в этой области, которым в будущем предстоит реализовывать принимаемый сегодня генплан.
     Руководитель художественного отделения МОУ №124 Людмила Цибер начала со школьного архитектурного образования. Она рассказала о том, как в своей школе они с детьми превратили обсуждение генерального плана в масштабную увлекательную игру, дающую наглядное представление о том, что такое генплан, как организуются публичные слушания. «Хотелось бы, чтобы люди имели дело с архитектурой не только как с профессией, но и как с определенным уровнем знаний, уровнем культуры. И именно такая культура позволит более эффективно проводить процедуру публичных слушаний», - сказала она.

     Юрий Корякин, продолжая тему образования, посетовал на недостаток кадров: «Что будет после принятия генплана. Дальше будет разрабатываться проект планировки территорий. Не секрет, что с конца 80-х годов длится затянувшаяся пауза, когда совершенно не разрабатываются проекты планировки отдельных территорий. Отпала необходимость проектов застройки микрорайонов, так как исчез единый заказчик в лице государства. Перестали планировать застройку жилых микрорайонов. Поэтому возник дефицит кадров, дефицит специалистов, которые могли бы решать архитектурно-планировочные задачи на уровне большого жилого квартала, микрорайона, поселка».

     Иной точки зрения на эту проблему придерживается Александр Головин. На его взгляд, ситуация с архитектурными кадрами в Самаре «достаточно благополучная, если брать профессиональный цех от проекта планировки до дизайна квартир. Специалисты по этим направлениям в регионе есть. Вообще, самарская архитектурная школа признана на территории бывшего СССР как одна из самых сильных. Почему? Потому что еще в 70-е годы самарское архитектурное образование взяло курс не на отвлеченные, академические вещи, а была полностью сориентирована на решение практических задач, реально встающих перед городом. Это проблемы реконструкции, сохранения памятников, берегоукрепления и другие. То есть, все те задачи, которые сегодня так или иначе присутствуют в генеральном плане. И через это школа стала школой. Другого пути не было.
     Сегодня мы с гордостью отмечаем большое число наших побед на различных российских и международных архитектурных конкурсах. Но здесь возникает проблема нереализованности большинства проектов, отсутствие эффективных механизмов реализации средних и крупных проектов. Поэтому главная задача на сегодня - каким образом перейти от стратегического социального планирования к воплощению конкретных проектов застройки. На мой взгляд, дело именно в этом, а не в отсутствии специалистов».

     Михаил Шувалов отметил перекос в сторону подготовки специалистов-управленцев в ущерб базовому инженерному образованию: «Наш факультет выпускает около 200 человек в год. Мы готовим достаточно квалифицированных специалистов, которые в состоянии решать серьезные задачи.
     Моя точка зрения сводится к тому, что в нашей стране, где раньше была четкая система образования и подготовки кадров, была четкая нормативная техническая база, появилось новое направление, которое ломает все существующее. Инженерные факультеты начали штамповать менеджеров, управленцев, не уделяя должного внимания инженерной подготовке. Дошли до того, что в скором времени мы будем готовить еще одно направление специалистов-управленцев, которые будут называться инноватиками. Высшая школа уже разработала стандарт подготовки таких специалистов.
     На мой взгляд, сегодня рынок нам поставляет совершенно неготовых инженеров, которые не могут читать чертежи, которые не в состоянии принимать какие-то решения».

     Ему возразил Олег Егоров: «Менеджеры нужны хотя бы для того, чтобы что-то сдвинулось с мертвой точки. Никто не будет заниматься реализацией генплана, реализацией каких-то проектов застройки территорий, если не поступят деньги. Если не будет заказчика, останутся невостребованными и кадры, и планы, и регламенты работ. А менеджеры нужны для того, чтобы связать в единое целое деньги, общественную пользу, свой личный интерес и профессионализм того, кто может воплотить проект в жизнь.
     Мы должны четко понимать, что если раньше реализацией генплана занималось государство, то потом этот заказчик испарился. Мы с вами перешли из одной общественно-экономической формации в другую, где все происходит за определенные деньги. И если не будет ярко-выраженного заказчика при реализации генплана в лице муниципалитета, то все может остановиться на публичных слушаниях».

     В каком жилье нам жить?

     Приступая к обсуждению вопроса типологии строящегося жилья и городской среды, в которой хотят жить люди, Юрий Корякин выразил обеспокоенность тенденцией возврата к многоэтажному жилью: «Все чаще появляются жилые многосекционные дома в 9 этажей и выше. Хотя люди в большинстве своем отдают предпочтение малоэтажному жилью до 4-5 этажей. Однако при этом в крупных городах возникает проблема земли, территории, рентабельности строительства».

     Более пространно на этот счет выразился Дмитрий Чариков, заместитель генерального директора РК «Центр недвижимости»: «Каким должен быть дом - двух-, пяти- или семиэтажным - это частности. Вопрос в том, как трактовать понятия «доступное и комфортное жилье». Во-первых, «доступное жилье» не надо понимать как «дешевое жилье». Все прекрасно понимают, что дешевое жилье - это некачественное жилье. Сегодня жилье доступным делает ипотечное кредитование, но и в этой связи у нас идет спекуляция. Подсчитали, что ипотекой в России могут воспользоваться 10% семей. По нашим ощущениям реально ей могут воспользоваться 30-40% семей. Что мешает воспользоваться ипотекой? Начинают рассуждать, что нужно снижать процентные ставки - до 8 и даже 6 процентов. Но на самом деле мешает не это. На сегодня мы имеем процентную ставку по ипотеке на грани абсурда. Ниже просто некуда. Принимая во внимание рост цен на недвижимость, дальнейшее снижение ипотечных ставок делает ипотеку коммерчески выгодным мероприятием. Тогда как во всем мире - это бремя. У нас даже в самые спокойные времена рост цен на жилье был не ниже 25%. Снижения цен на недвижимость, конечно же, не будет, сколько бы этой темой не манипулировали власти.

     Сейчас наша главная задача - снизить динамику роста цен на недвижимость, а для этого надо больше строить. Как можно больше строить объектов эконом-класса. Здесь я не хочу наступать на горло архитекторам, которые, может быть, рассматривают проекты как способ самовыражения, но, тем не менее - жилье должно быть максимально простым, доступным.
     Второе - нужно использовать новые технологии, новые материалы, которые позволять сжать сроки строительства. Как известно, время - это деньги, особенно в строительстве. Банковские кредиты - достаточно тяжелое бремя для строителей. Поэтому не нужно бояться новых технологий, которые важны также в плане теплоэнергосбережения - это тоже может сделать жилье более доступным.

     Другой головной болью для строителей и инвесторов являются затраты на отселение. Сегодня отселенцы - в большинстве своем люди хитрые, которые пытаются выжать из ситуации максимум и даже больше. И здесь нужно обратить свое внимание на массу свободных земель за городом, которые не нужно отселять, например, в районе Курумоча. Почему бы там не начать строить. Почему бы не изменить психологию, сознание потребителя в сторону загородного жилья. Если взять любую европейскую страну, то там в крупных городах наиболее активно строительство ведется не в центре, а на окраинах. И там престижно, удобно и комфортно считается жить за городом.
     Поэтому говорить о малоэтажной застройке в границах городах, где высока стоимость земли, на мой взгляд, ни к чему. Любой инвестор будет стремиться построить там небоскреб, чтобы снизить себестоимость. Но малоэтажное строительство - гораздо лучше, комфортнее, приятнее для проживания. И именно поселки такого типа - закрытые, со своей инфраструктурой - вот главное направление работы».

     Относительно перспектив существования пресловутых «хрущевок», участники круглого стола согласились с тем, что в Самарском регионе в «хрущевках» будут жить до тех пор, пока не появится достаточно нового жилья, которое люди будут в состоянии приобрести взамен «хрущевок». Пока экономика не дойдет до такой степени, что будет выгодно сломать хрущевку и переселить людей в новое жилье, как это происходит в Москве.

     Олег Егоров: «С хрущевками ничего не надо делать. Они есть, а ломать и расселять надо ветхие дома. Хрущевки пользуются стабильно высоким спросом. Самая большая динамика роста цен за прошлый год - именно на 1-комнатные квартиры «хрущевской» планировки. Пока не будет им альтернативы, они будут жить.
     Чтобы реконструировать это жилье, надо вложить деньги, а чтобы эти деньги окупились, нужно надстроить дополнительные квадратные метры, то есть мансардный этаж. Но кто туда переедет? В хрущевках своя социальная среда, и туда готовы переезжать только люди той же социальной среды. Поэтому пентхаус на мансардном этаже хрущевки никогда не купит тот, на кого он рассчитан. Человек, имеющий средства, предпочтет жилье в новом доме, с близким социальным окружением».

     О роли рынка и государства в регулировании ситуации в строительстве и в реализации генплана

     В этом вопросе архитекторы и риэлторы сошлись на том, что основная роль в регулировании профессиональной деятельности должна принадлежать общественным профессиональным объединениям.
     Олег Егоров: «Роль рынка на самом деле очень велика. Хотя бы потому, что рынок знает, откуда брать деньги и для кого это делать. Роль государства - только в том, чтобы ставить определенные ограничения и указывать общий вектор развития. Все остальное сделает рынок. Рынок найдет более профессиональных конструкторов, проектировщиков, строителей или менее профессиональных в зависимости от ситуации. Наиболее оптимальным вариантом регулирования я считаю регулирование посредством общественных профессиональных организаций.
     На смену лицензиям, которые выдавало государство и которые, на самом деле, стоят очень недорого, приходит другая система - система сертификации услуг. В нормальном обществе сертификация, как правило, начинается на добровольной основе, а потом превращается в обязательную. Сертификат, в отличии от лицензии, доказывает соответствие определенным стандартам. И выдают эти сертификаты - общественные организации, профессиональные сообщества.
     Поэтому рынок все расставит на свои места гораздо быстрее, чем любой чиновник и любая государственная структура».

     Юрий Корякин: «Хочу отметить, что третий год закон о саморегулируемых организациях находится в Государственной Думе, и его определенные силы тормозят, не дают ему хода. Суть закона в том, что профессиональная деятельность должна находиться под саморегуляцией. Саморегулируемая организация должна сама создавать регламенты в области своей профессиональной деятельности, параллельно идет страхование этой профессиональной деятельности. А государство выпускает законы и контролирует эту деятельность».

     Олег Егоров: «Система сертификации риэлторских услуг предполагает, что тот договор, который с вами заключат, будет прозрачным и не будет «мутным». Сертификацию может пройти только та организация, которая не заключает «мутных» договоров со своими заказчиками. Сертификация - не что иное, как консолидация лучших, наиболее продвинутых участников в данном сегменте рынка и установление определенной планки качества услуг. Поэтому общественные организации - это будущее развития нашей страны».

     Архитектура и бизнес

     Взаимоотношения инвестора и архитектора, заказчика и архитектора, по мнению собравшихся, всегда требовали поиска определенного компромисса в зависимости от ситуации. Творческие амбиции архитектора должны согласовываться и с рыночными реалиями, и с государственными задачами сегодняшнего дня.
     По словам Юрия Корякина, «место ярких архитектурных образов, оригинальных решений сегодня перемещается больше в сторону общественных зданий, социальных, культурных, спортивных объектов. А жилье должно быть максимально простым и экономичным».

     Мнение инвесторов по этой проблеме выразил Роман Мирошин, начальник отдела управления проектами инвестиционной компании «Эл-Траст»: «Заказчик никогда не будет строить того, чего не будут покупать. Человек хочет жить в малоэтажных домах. Он хочет иметь свой двор, свой дом, гараж, частную территорию. И сегодня спрос на квартиры в многоквартирных домах связан исключительно с недостатком предложения индивидуального жилья, со сложной ситуацией с выделением земельных участков и со стоимостью этих земельных участков. В центре города ни одному инвестору не интересно строить 5-этажный дом, потому что прибыль будет или очень низкая, или ее не будет совсем. Все большие города развиваются по этому принципу - примеров много и в Америке, и в Японии. Но у нас земли много, просто очень усложнен процесс ее выделения, процесс этот не структурирован, не всегда понятен и прозрачен. Компании, даже имея финансовые и строительные возможности, готовые вкладывать в благоустройство и в социальную сферу, далеко не всегда могут землю получить. В Москве достаточно строго придерживаются принципа квартальной застройки, у нас, к сожалению, такого пока нет.

     Что касается конкретно генплана. Он нужен, и, слава богу, что он появился. Он задает хоть какие-то правила игры. Проблема возникает в том отношении, что некоторые районы по генплану предназначены для торгово-офисных объектов, а на практике ни функционально, ни по структуре расселения, невозможно это сделать, потому что это будет заведомо невыгодно, неэффективно. Поэтому у нас до сих пор остаются нерасселенными большие территории с частной и ветхой застройкой.
     По поводу больших свободных территорий за городом. Они ведь неосвоенные, к ним нужно вести коммуникации, а это очень большие деньги. Если бы это было по-другому, то, наверное, давно бы уже все это застроили».

     По мнению Михаила Шувалова, «вопросы развития инженерной инфраструктуры нельзя решать без мощного участия государства, без крупных вложений государственных средств. Потому что никакого инвестора не заставишь вкладывать в социальную инфраструктуру. Нужно вкладывать средства в капитальный ремонт зданий и инженерной инфраструктуры».

     Алексей Сергушкин, SamRu.ru