В настоящее время в России около 60% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, однако решение жилищной проблемы продвигается крайне медленными темпами. Конечно, если нет денег на новую квартиру, есть вариант попытаться взять ипотечный кредит в банке, однако на практике это оказывается делом весьма и весьма сложным. В результате, основной спрос на жилье идет пока не за счет ипотечных кредитов, а сама ипотека - это не единственный возможный способ решения проблемы.
Иностранные корни
Если обобщить имеющийся мировой опыт, есть две наиболее оптимальные системы сбора средств для приобретения жилья: американская ипотека и немецкая модель стройсберкасс (ССК). Схематически - первая система предполагает выпуск ипотечных ценных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью, вторая - это накопление денег в специально созданных кредитных организациях.
В классической двухуровневой модели ипотечного кредитования выпускаются ипотечные ценные бумаги. В более простой модели (именно она развивается у нас) покупатель берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Потом покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретенную квартиру и получает на нее право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры.
В Германии и ряде стран Восточной Европы широкое распространение получила более простая система сбора средств для приобретения жилья. Речь идет о механизме ССК.
В русле государственной политики
В настоящее время в России принято много законов, связанных с созданием рынка доступного жилья, закон же о ССК пока не принят. Однако есть надежда, что он появится уже в текущем году - при нынешнем составе Госдумы. Интересно, что законопроект этот был разработан давно (одновременно с Законом об ипотечных ценных бумагах).
Госдума вновь вернулась к разработке нового закона о ССК после того, как Президент страны Владимир Путин обратил внимание эту систему приобретения жилья, широко используемую во многих странах. По словам В.Путина, вкладчикам ССК оказывается солидное субсидирование со стороны государства и "нет требований по ликвидной залоговой недвижимости". Президент сказал также, что ССК эффективнее и дешевле, чем социальное жилье, и призвал в сжатые сроки подготовить соответствующую законодательную базу.
В мае законопроект о строительно-сберегательных кассах получил положительное заключение Правительства РФ. При этом, как утверждается, при его подготовке был учтен опыт разработки отклоненного в свое время законопроекта экс-депутата Госдумы Ивана Грачева. Главное состоит в том, чтобы предусмотреть гарантии того, что ССК не превратятся в финансовые пирамиды.
Для чего же нужен этот законопроект?
По словам И.Грачева, опыт Восточной Европы показал, что цивилизованные системы предварительного накопления, к которым относятся ССК, необходимы для того, чтобы существенная часть населения поучаствовала либо в ипотеке, либо просто в жилищном строительстве для улучшения своих жилищных условий.
Итак, под ССК подразумеваются некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан. Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с ней специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем). Реализация договора подразумевает несколько фаз. Первая - фаза накопления: чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре, исходя из которого определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируется в договоре. По завершении накопительной фазы (минимальный срок накопления два года) вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую "стройсберссуду". Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается фаза погашения ссуды.
Образно говоря, ССК - это своеобразная касса взаимопомощи. Однако ССК отличается от простой модели кассы взаимопомощи, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет заплатить. Однако проценты в обоих случаях небольшие, значительно ниже банковских. Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, ССК могут помочь накопить необходимые средства, не подвергаясь такой тщательной проверке как в случае, когда берется банковский кредит. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.
Три главных аргумента в пользу закона о ССК
Аргумент первый - успешный опыт стран Восточной Европы, где есть соответствующие законы. В Чехии и Словакии, например, до половины населения копит деньги на жилье в ССК.
Аргумент второй - в России давно существует некое подобие ССК. Это всем известные жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Аргумент третий - за неимением закона, регламентирующего деятельность ССК, периодически появляются мошенники, обманывающие людей путем создания всевозможных финансовых "пирамид".
Стройсберкассы и ипотека
ССК в России могли бы получить широкое распространение. При этом надо понимать, что ССК и ипотека - это разные вещи (первое - это одна из разновидностей жилищно-накопительных схем, второе - это предоставление кредита под залог жилья), но их не следует противопоставлять. Как говорится, одно другому не мешает, ибо ССК привлекают деньги населения, хранящиеся "в чулке" и не попадающие в банк ни в каком случае.
Оксана Дмитриева, депутат Госдумы:
- ССК - не конкурент ипотечным банкам. Это другая система сбора средств, которая несколько отличается от ипотечных ценных бумаг. Она гораздо более простая, а на новых, не очень устойчивых рынках имеет достаточно большие перспективы. ССК - это механизм, который существует для групп населения со средними доходами. Они в ипотечную схему не вписываются, им сложно накопить первоначальный взнос".
Иван Грачев, один из авторов законопроекта о ССК:
- Никто не собирается противопоставлять ССК и ипотеку. Наш подход - все, что работает, нужно использовать. В первую очередь, все, что работает в Восточной Европе, в странах, которые имеют примерно нашу историю. ССК - это цивилизованная система предварительного накопления. Если посмотреть на опыт стран Восточной Европы, то там ССК на сегодняшний день гораздо более массовые, чем классическая ипотека. Ее они тоже разворачивают, но система предварительного накопления охватывает до половины населения. Я полагаю, что и Россия должна себя вести также.
По материалам газеты "Квартира. Дача. Офис"
