Недвижимость дешевеет тайно

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за первый квартал 2007 года цены предложений на московском рынке вторичного жилья снизились в среднем на 1,1%. При этом март стал рекордсменом по снижению - за месяц цены упали на 0,7%. В апреле, как ожидают аналитики, стоимость квадратного метра жилья продолжит курс на снижение. Так, за первую неделю месяца цены на жилье потеряли еще 0,2%. Согласно результатам анализа состояния рынка московской недвижимости аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», тенденция к уменьшению стоимости жилья набирает силу.

Полугодовая динамика снижения цены позволила аналитикам отказаться от осторожной формулировки «рынок стабилизируется после резкого скачка цен» и перейти к более определенным прогнозам. Руководитель аналитического центра компании «Новый город» Наталья Ветлугина утверждает, что снижение цен напрямую связано с переизбытком некачественного жилья: «За последние полгода предложение на рынке вторичной панельной застройки выросло в два раза.

Московский рынок недвижимости перенасыщен низкокачественными квартирами.

Поэтому самое существенное снижение происходит именно в секторе панельных квартир или квартир в отдаленных районах Москвы. Снижение цен привело лишь к увеличению предложения по панельным домам. Спрос же значительного роста не показал».

Подобное перенасыщение рынка «квартирами низкого спроса» должно привести к более существенным изменениям цен, чем те, что отмечают эксперты сейчас. Действительно, цены реальных сделок снижаются еще сильнее, чем цены предложений.

Но об этом ни аналитики, ни участники рынка стараются не говорить.

Дело в том, что большинство аналитических расчетов ведется именно по данным о предложениях. Реальные же цены при непосредственном общении продавца и покупателя не учитываются. А они, как правило, при осмотре жилья и заключении договора меняются. В последнее время - в пользу покупателя.

Руководитель аналитического центра RWAY Александр Крапин полагает, что при заключении сделки скидка покупателю может достигать 10% от стоимости предложения: «Объективно цены на московском рынке недвижимости снижаются даже значительнее, чем об этом заявляют участники рынка».

Утаивание реальных цен выгодно строителям и продавцам жилья. «Даже если снижение уже началось и ничего поделать нельзя, застройщики и продавцы пытаются хотя бы сделать это снижение контролируемым», - объясняет расхождение официальных отчетов и реальной ситуации Крапин.

Как только население узнает о значительном снижении цен, спрос сразу же «замораживается».

С другой стороны, на волне разговоров и слухов о возможном снижении цен владельцы квартир, приобретенных с целью выгодной инвестиции, стараются как можно скорее продать их. Подобные смены настроений продавцов и покупателей способны значительно влиять на динамику цен.

В предотвращении резкого снижения цен на рынке недвижимости заинтересованы и власти, особенно столичные. На фоне громких заявлений о программах доступного жилья они не спешат принимать новые законы, способные повлиять на рынок. Так, инициатива о введении прогрессивного налога на недвижимость, который, по мнению специалистов, мог бы привести к снижению цен, до сих пор не реализована. «Пора отказаться от идеи, что рынок недвижимости регулируется экономическими механизмами», - заявляет Крапин. По его мнению, рынок недвижимости - сложная социальная система, которая управляется тремя «группами»: власть, производители жилья и рынок оказания услуг (риэлтеры, оценщики). Аналитик считает, что «никто из этих трех звеньев сегодня не заинтересован в снижении стоимости квадратного метра».

Несмотря на то что реальные цены сделок снижаются быстрее, чем цены предложения, стоимость московского жилья остается на аномально высоком для подавляющей части населения уровне. В среднем цены предложения составляют около $5200 за 1 кв. м, цены на жилье на массовом рынке - около $4200 за 1 кв. м, цены на дома бизнес-класса и элитное жилье - в среднем $6100 за 1 кв. м.

Даже если снижение на 1-1,5% в месяц продержится год, покупка квартиры московской семьей со средним достатком по-прежнему будет неосуществима. «Если с $200 тыс. за год-другой цена упадет до $180 тыс., это никак не скажется на возможностях покупателей. Это будет все еще запредельная цена». - считает Ветлугина. А Крапин, анализируя текущую ситуацию, вообще не верит, что жилье в ближайшее время станет доступным: «Цены в текущем году могут снизиться на 10-15% в сегменте относительно дешевого жилья. А дальше цены, скорее всего, поползут опять вверх. Московский рынок недвижимости - это порочный круг. Пока не будет введен прогрессивный налог на недвижимость, круг этот будет замкнутым».