Онлайн-базы недвижимости: Самарский опыт

Непременным атрибутом деятельности любого риэлторского агентства является база данных объектов недвижимости, с которыми совершаются операции. С развитием информационных и интернет-технологий такие базы для крупных риэлторских компаний приобретают стратегическое значение, так как позволяют эффективно использовать большой массив информации, обновляемой в реальном времени, а, кроме того, могут стать действенным инструментом продаж посредством создания на их основе мультилистинговых систем. Мы попытались выяснить, насколько успешны попытки создания таких систем в Самарской области?

Новые возможности и старые привычки

Никто не оспаривает тот факт, что компьютерные и Интернет-технологии позволили достичь совершенно нового уровня представления объектов недвижимости и работы с базами данных этих объектов. Тексту и в лучшем случае фотографии небольшого формата, которые способно разместить на ограниченном пространстве печатное издание, электронный ресурс может противопоставить видеоролики, подробные карты, галереи фотографий, 3D-презентации, планировки, развернутые описания, цены в различных валютах и многое другое.

Во-вторых, электронные базы данных несравнимы с печатными по удобству поиска и сортировки информации. Любой пользователь с минимальным опытом работы сможет за считанные секунды сделать для себя выборку объектов по интересующим его параметрам. Кстати, это преимущество не менее активно используют и сами участники рынка в своей повседневной аналитической работе.

И, наконец, одно из главных достоинств сетевых баз заключается в том, что они дают значительный выигрыш в возможности оперативного обновления информации, а значит, могут сделать эту информацию актуальной на текущий момент. Потенциально обновление сетевой базы может осуществляться один раз в несколько минут, в то время как новая информация в печатных издания появляется, как правило, раз в неделю.

Все это, безусловно, приводит к активному росту числа пользователей, ищущих недвижимость через Интернет. Так, некоторые московские агентства до половины клиентов получают посредством всемирной сети. Примерно те же тенденции, хотя и в меньших масштабах, констатируют и самарские специалисты. По мнению директора подразделения готового жилья и ипотеки РСЦ "Мабис" Никиты Петухова, "положительная динамика изменения числа пользователей должна привести к тому, что примерно в ближайшие три-четыре года в Самаре электронные пользователи в своем числе догонят пользователей печатных изданий".

Однако, несмотря на такие прогнозы, никто из участников рынка не собирается списывать со счетов печатные издания, используя их сегодня либо как основной инструмент продаж и представления информации, либо в комплексе с электронными базами. По словам главного редактора информационно-аналитического обозрения "Новости рынка недвижимости" Ольги Юркевич, "в настоящее время безупречно работает только один способ подачи информации - через специализированные бюллетени недвижимости. От этой формы подачи объявлений - строчных или модульных - никто не в состоянии отказаться, даже при ограниченных возможностях печатных полос, которые содержат только краткую информацию об объекте".

Специалисты называют несколько причин такой "живучести" печатных изданий. Среди лежащих на поверхности - привычка пользователей к печатным изданиям и недостаточный доступ к сети Интернет. Но эти причины - не решающие. Как отметил руководитель отдела рекламы ООО "СРП "ДИССА" Константин Федулов, "основная причина такой ситуации на рынке СМИ кроется в особенностях поведения наших клиентов в процессе поиска необходимого им объекта недвижимости, а точнее в том выборе источников информации, на основании которых они принимают решение о приобретении того или иного объекта.
Клиент, как любой нормальный человек, выбирает там, где есть выбор, а решение принимает, убедившись в том, что предоставленная информация исчерпывающая. Люди, озадаченные квартирным вопросом, весьма активны в процессе решения своей проблемы и могут прибегать к большому количеству источников информации. Они могут обращаться к бесплатным газетам с объявлениями о продаже квартир, заходить на сайты риэлторских компаний или просматривать объявления на мультилистинговых Интернет-порталах по недвижимости. Они могут неоднократно встречать там свою заветную квартиру, которую, в конце концов, и купят, но решение об этом они чаще всего принимают тогда, когда будут полностью уверены, что не прогадали и не пропустили более подходящего варианта. А такую уверенность на сегодняшний день могут дать только крупные печатные издания, содержащие в себе наибольшее количество предложений. Таким ассортиментом электронные СМИ пока похвастаться не могут".

Ту же причину называет и руководитель проекта volgainfo Александр Плутт: "сегодня пользователь еще не привык пользоваться для подбора недвижимости ТОЛЬКО интернетом. Даже подобрав подходящий вариант во всемирной паутине, он все равно в качестве дополнительного источника использует печатные СМИ".

Именно потребности клиентов заставляют риэлторов уделять такое внимание печатным изданиям. "Основная задача агентств недвижимости, - объясняет Константин Федулов, - это обеспечить потенциальному клиенту максимально удобный доступ к наиболее полной информации о предлагаемых объектах недвижимости. А насколько удобен тот или иной способ рекламы - решает сам клиент. Именно он диктует те правила игры, которые определяют развитие рынка СМИ, обслуживающих сферу недвижимости, и собственно те способы подачи информации, которые применяют агентства недвижимости".

"Основное действующее лицо в продаже недвижимости сегодня - это риэлтор, - поясняет Ольга Юркевич. - Он выбирает, с чем ему работать, с бюллетенем недвижимости или с сетью. В настоящее время он работает и с тем и с другим. Печатное издание ему помогает общаться с клиентом, говорить с ним на одном языке, а база данных - отслеживать оперативную ситуацию на рынке".

Поэтому большинство риэлторов сегодня признают роль печатного издания как некоего инструмента перевода электронной информации на язык широкого пользователя. И как замечает Никита Петухов, "дублирование электронной базы в той или иной форме в печатном издании на сегодня является обязательным для любого риэлторского агентства".

Говоря же о случаях более активного использования онлайн-баз, нежели печатных источников, следует иметь в виду либо отдельные категории клиентов (молодые активные люди до 35 лет, менеджеры среднего и высшего звена и др.), либо отдельные сегменты рынка недвижимости. Александр Плутт отмечает, что "роль Интернета наиболее велика при продаже нежилых помещений, объектов долевого строительства, а также элитных объектов".

Количество - не значит качество

На Западе мультилистинговые системы успешно работают уже много лет. Техническая основа современных МЛС чаще всего представляет собой базу данных с веб-интерфейсом на специальном интернет-сайте, где можно размещать и просматривать объявления. Большинство из них, хотя бы частично, доступны всем интересующимся. Примером может служить национальный американский портал Realtor. На нем объединена информация из территориальных МЛС всех Соединенных Штатов.

В России количество всевозможных сетевых мультилистинговых систем и онлайн-баз по недвижимости растет быстрыми темпами, сравнимыми с темпами развития самого Интернета. Однако говорить об увеличении доли качественных и полноценных проектов в нашей стране говорить пока не приходится. Это относится как к ресурсам общероссийского масштаба, так и к региональным, и в честности, самарским ресурсам.

Онлайн-информацию по самарским объектам недвижимости представляют сегодня несколько профессиональных баз, базы многопрофильных порталов, самарские "разделы" общефедеральных ресурсов по недвижимости и другие ресурсы. Все они, естественно, различны как по наполняемости, так и по качеству представления информации.

"Наиболее достойными, - как считает Александр Плут, - являются два проекта - volgainfo и nrn. Недвижимость всего региона можно найти только на volgainfo. Оба проекта работают в связке с крупнейшими интернет-ресурсами России: "Волга-Инфо" сотрудничает с "РосБизнесКонсалтинг" (r bc) и "НЕРС", а "НРН" с orsn.rambler". Тот факт, что региональные ресурсы являются поставщиками информации для своих федеральных партнеров, делает последние заведомо второстепенными источниками информации при поиске недвижимости в Самаре жителями Самары, хотя их общий объем и общая посещаемость, безусловно, велики.

Ольга Юркевич считает, что "наиболее полная российская база данных содержится на ners, а среди самарских ресурсов наиболее полно и точно отражают информацию ресурс "Новостей рынка недвижимости" (открытая база данных), "Волга-Инфо" и Информационная система "Центр" - (закрытая профессиональная БД)".

Никита Петухов, называя среди лучших базы "Волга-Инфо", samarahouse и ИС "Центр", замечает, что "те базы, которые являются сегодня наиболее известными среди профессионалов, может быть, и имеют достаточно много объектов, но, как правило, они для широкого пользователя либо закрыты, либо открыты лишь частично. Принципу наибольше открытости и доступности соответствует база samarahouse, хотя бы потому, что является чисто интернет-базой, онлайн-базой и не требует установки на компьютер каких-то локальных компонентов, а значит - она доступна любому пользователю".

Проблема открытости баз данных недвижимости далеко не так однозначна, как она видится со стороны рядового пользователя. Полузакрытые базы, наподобие ИС "Центр", уже много лет служат эффективным инструментом работы риэлторов, к которому, по словам Ольги Юркевич, "риэлторское сообщество относится с уважением, признавая тем самым правила игры на рынке среди профессионалов". И эти правила признают не только сами риэлторы, но и представители других сфер деятельности, связанных с недвижимостью. По словам генерального директора ГК "Институт оценки" Алексея Гурьянова, "базы данных - это, прежде всего, актуальная информация, тот есть продукт, который стоит денег и на котором риэлторские компании могут зарабатывать. И размещение ее в открытом виде в сети, в моем понимании, снижает потенциал риэлторской компании. Выбрасывая информацию в объеме, достаточном для того, чтобы конкурент мог принять решение, компания теряет возможность контролировать ситуацию".

Однако здесь же Алексей Гурьянов продолжает: "Информация же в урезанном виде становится менее интересной для рядового пользователя, и компания его теряет". Может быть, именно поэтому наибольшей демократичностью отличаются онлайн-базы недвижимости многопрофильных порталов, стремящихся завоевать рядового посетителя, хотя, безусловно, по своей наполняемости они не могут (да и не ставят такой задачи) конкурировать с профессиональными БД.

В идеале полноценная мультилистинговая система должна сочетать в себе хорошую репрезентативность с наибольшей степенью открытости и максимально возможной частотой обновления.
Однако, кроме этих показателей, характеризующих полноценную МЛС, существует также и такой важный показатель, как удобство пользования и для посетителей, и для операторов. Причем последнее - нередко даже важнее. По словам Константина Федулова, "для того чтобы интернет-база объектов регулярно пополнялась предложениями компаний, она должна быть удобна не только для посетителей интернет-ресурса, но и для самих риэлторских фирм, которые эту базу пополняют. Сегодня технические возможности сети Интернет много шире, чем они задействованы в современных интернет-базах по недвижимости".

По мнению Никиты Петухова, "информация, представленная в базе, должна быть максимально дифференцирована, все объекты должны иметь максимально расширенные и максимально точные описания. К сожалению, недочеты в "мелочах", такие как неактуальная привязка рубля к доллару, неправильные телефоны риэлтора, неверно указанные площади и т.д., свойственны многим самарским базам. Кроме этого, на портале должны работать всевозможные сервисы, дающие достаточное количество необходимой сопутствующей информации по банкам, страховым компаниям, государственным органам. И если все это к тому же будет автоматически отображаться в каком-либо печатном издании, то система будет просто идеальной".

Алексей Гурьянов замечает, что "база данных объектов недвижимости должна предусматривать ее использование не только риэлторами, но и другими специализированными организациями, которые в ней заинтересованы. Например, оценочные компании, хотели бы видеть информацию об истории сделок по каждому объекту, о ценах как предложений, так и сделок, и другие дополнительные сервисы. Если база будет работать только на риэлторов - она будет ущербна. Если будет работать еще и на оценщиков, банки, юридические и другие специализированные компании - это будет более интересно и перспективно".

Объединение БД - реальность и перспективы

Настоящая мультилистинговая система - это не просто онлайн-база данных с веб-интерфейсом, это еще сложное организационное, правовое и информационное образование. Риэлторы, принимающие в ней участие, должны сотрудничать друг с другом на основе ясных соглашений о разделении прибыли, на основе четкого разграничения интересов.

К сожалению, в условиях российского рынка недвижимости говорить о полном взаимопонимании жестко конкурирующих между собой игроков рынка пока нельзя. Именно поэтому, у владельцев онлайн-баз недвижимости неоднозначное отношение к возможности их объединения - сегодня каждый развивает собственную базу и уверен в ее преимуществах перед остальными. А между тем именно объединенная база была бы наиболее интересна как потребителю, так и самим риэлторам.

По словам Константина Федулова, "объединение баз данных по недвижимости является, пожалуй, ключевым условием жизнеспособности издания, печатного или электронного. Не меньше в этом должны быть заинтересованы и операторы рынка недвижимости, поскольку их услуги по понятным причинам будут лучше продаваться с помощью наиболее полных баз.

Основой для такого объединения в сети Интернет может послужить, прежде всего, наиболее удобный для всех участников процесса формат издания, предоставляющий достаточное количество удобных сервисов, обеспечивающий максимально широкое взаимодействие с другими Интернет-ресурсами. Пока не будет такой платформы, не будет и осознанного интереса ни со стороны посетителей системы, ни со стороны операторов рынка".

По мнению Алексея Гурьянова, "в основе объединения должна лежать, прежде всего, корпоративность интересов. Это дало бы максимальный эффект, максимальный доход, и соответственно максимальное насыщение этих баз данных. В какой-то степени в качестве корпоративной базы можно рассматривать базу "НРН". Она представлена многими компаниями. Однако до конечного потребителя эта информация доходит в неполном, ущербном виде".

Самарский опыт объединения интересов конкурирующих риэлторских компаний для создания крупной Интернет-базы по недвижимости Константин Федулов оценивает так: "Такие способы объединения уже найдены и используются двумя существующими мультилистинговыми системами. Правда, они носят добровольно-принудительный характер. В первом случае используется ресурсы известной в профессиональном кругу базы данных по недвижимости, которая служит для обмена данными между риэлторскими компаниями, во втором случае частично дублируется база данных популярного специализированного печатного издания. И в том и в другом случае отсутствует осознанная мотивация размещения объектов со стороны агентств недвижимости".

Никита Петухов уверен, что перспектива объединения электронных баз недвижимости по самарскому региону пока отсутствует. "Это может произойти, разве что, в том случае, когда одна компания - владелец базы - купит другую. Но в этом я сильно сомневаюсь.
Но даже если мы выразим желание объединить базы, то это нельзя будет осуществить технически без потери одной из оболочек. Объединять базы необходимо на основе того портала, который лучше всего работает, который удобен и комфортен для пользователя, который наиболее универсален".

Что же касается объединения региональных баз в общефедеральную, то к этому вопросу у участников рынка вообще нет ясного отношения. По словам Ольги Юркевич, "большинство таких баз, претендующих на общероссийский охват, носят декоративный, пафосный, а иногда и утопический характер. Они плохо обновляемы, плохо связывают потребителя информации с поставщиком.
Чем хороши Самарские базы данных: увидел квартиру, посмотрел, кто продает, и тут же позвонил, тут же тебе назначили встречу и просмотр. Вообще же, риэлторский бизнес весьма специфичен. И в Америке за покупкой недвижимости обращаются, прежде всего, в риэлторское агентство рядом с булочной. Роль риэлтора в риэлторском бизнесе не заменит даже самая идеальная база данных. Она лишь витрина, оперативно реагирующая на все изменения рынка, она поставщик самой достоверной и подробной информации".

Алексей Сергушкин, SamRu.ru