Приобретет ли массовый характер выселение должников по ипотеке?

Ипотечные программы приобретают все более выгодные условия кредитования. Здесь и щадящие ставки, и длительные сроки погашения, и минимум необходимых документов. Казалось бы, все довольны, развитие ипотеки выгодно всем - и банкам, получающим хорошие проценты, и клиентам, которые получают жилье прямо сейчас и платят за него в рассрочку по фиксированной цене, без учета возможных скачков инфляции и рыночной конъюнктуры. Польза и государству - граждане решают жилищную проблему за свой счет, не обременяя бюджет огромными очередями.

Конечно, потенциальных клиентов предупреждают о том, что у ипотеки могут быть "подводные камни". Прежде, чем брать такой кредит, необходимо все тщательно просчитать и взвесить - уверены ли вы в стабильности своих заработков на столь долгий срок, снизится ли доход семьи после рождения ребенка или при необходимости помощи пожилым родителям. Также в договоре ипотеки прописана процедура продажи квартиры, владелец которой не сумел расплатиться, однако кредиторы пока предпочитают решать проблемы с должниками мирным путем. При этом банки, привлеченные возможностью сорвать куш на самом динамичном на сегодняшний день ипотечном рынке, подчас уделяют недостаточно внимания проверке заемщиков. Аналитики уже предупреждали о том, что вслед за бумом сферу кредитования может ожидать массовый дефолт.

На рынке потребкредитования такие тенденции уже просматриваются. Исчерпав высокодоходную группу клиентов, банки вынуждены обращаться к широким слоям населения и подчас закрывать глаза на "нестыковки" в виде неподтвержденного дохода или сомнительной кредитной истории. Итог - рост числа неплательщиков. По официальным данным ЦБ, на 1 ноября 2006 года уровень просроченной задолженности частных лиц приблизился к 3% от всех выданных кредитов. Экспертная оценка в 5-6 раз превышает официальную. С ипотекой ситуация схожая, и, по мнению аналитиков рынка, массовые неплатежи вовсе не исключены.

В этой связи показательным может стать недавний случай в Санкт-Петербурге. 16 января здесь была продана первая квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. "Двушка" на Октябрьской набережной площадью 56 кв. м ушла с аукциона по весьма выгодной цене в 2,234 млн. рублей. Новый владелец купил жилье по 1,5 тыс. долл. за кв. метр, тогда как средняя стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге составляет от 2 до 2,5 тыс. долл. за кв. м. Должник не платил по кредиту несколько месяцев и, купив квартиру полгода назад, расстался с ней весьма оперативно.

С одной стороны, особенно жалеть незадачливого заемщика не за что, рассказывают лица, причастные к сделке. Эта квартира была не единственным жильем, а инвестицией, причем, весьма выгодной. По закону, разница между долгом и итоговой суммой сделки поступает в распоряжение заемщика. Таким образом, он еще остался в выигрыше. С другой стороны, возникает вопрос - можно ли говорить о выселении неплательщиков по ипотеке, как о тенденции? Не получится ли так, что граждане, набравшие кредитов и не рассчитавшие своих возможностей, попросту останутся на улице?

Случай в Петербурге - далеко не прецедент. В Москве в прошлом году за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пени и штрафов. И это оправданное решение. Ведь будущему собственнику квартиры придется самому заниматься выселением этой семьи, а это довольно непросто. Впрочем, в этой ситуации налицо некоторая неадекватность заемщицы - ведь при покупке квартира стоила порядка 80 тыс. долл., а продать ее на тот момент можно было бы не менее, чем за 280 тыс. долл.

Однако это еще не говорит о том, что массовые дефолты по ипотеке - неминуемая реальность, считают эксперты. По крайней мере, в ближайшем будущем. Выделить на основании единичных случаев какие-либо общие тенденции, сроки, после которых заемщик осознает свою неплатежеспособность, выделить закономерности не представляется возможным. Для этого еще прошло мало времени, рынок молод.

Самих заемщиков первой волны характеризуют добросовестность по отношению к банкам и взятым на себя обязательствам. Те, кто брал кредиты - делали это осознано, просчитывая различные варианты и учитывая свои возможности. Люди брали кредиты с целью приобретения квартиры именно для жилья, а не с инвестиционными или иными целями. Когда клиент собирается отказаться от кредита, то все вопросы решаются непосредственно с банком.

Дело в том, что любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому он готов идти на уступки. Ведь дефолты могут возникать по разным причинам. Например, если ситуация связана с временной потерей здоровья заемщика, то банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случилось непоправимое - смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира.

Для того, чтобы понять, каким должен быть идеальный выход из этой ситуации, обратимся к опыту стран, где ипотека распространена давно и широко. По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого - не в добросовестности наших заемщиков, а, скорее, в стечении обстоятельств. Во-первых, это резкое подорожание жилья, а во-вторых - благоприятная экономическая ситуация. Сейчас на рынке жилья стагнация, поэтому какие-то случаи дефолта вполне возможны. К тому же, в отличие от Европы, для наших граждан недвижимость является основой благополучия, и большинством не рассматривается как финансовый актив. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а потеря становится настоящей трагедией.

Свести риски к минимуму заинтересованы и банки, и сами заемщики. Одной из основных задач банков является развитие системы андеррайтинга, т.е. внимательный контроль над каждым, кто просит о выдаче ипотечного кредита. Если банки будут стремиться увеличить количество заемщиков любыми путями, то вполне вероятно, что массовые неплатежи случатся. Если же внимание будет уделяться качеству заемщиков, то такие ситуации маловероятны.

Для заемщика в случае возникновения сложной ситуации, в результате которой он не может выплатить кредит, лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры. Если же, например, заемщик теряет работу и долгое время безуспешно пытается трудоустроиться, то продать квартиру - один из выходов, но банк может сделать это, лишь предварительно договорившись с заемщиком. Заложенную квартиру продают либо посредством торгов, либо через агентство недвижимости.

В качестве рецепта от массового банкротства специалисты называет, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы. В Европе банки требуют именно такую страховку, у нас же в качестве основной выступает страхование жизни. В этой связи было бы оптимальным, чтобы государство включилось совместно со страховщиками в подобные программы, хотя бы частично компенсируя риски потери работы заемщикам. Как минимум, работающим в бюджетных организациях. Сейчас же банковские каникулы составляют порядка двух месяцев, и за этот срок не все могут кардинально решить проблему с работой.

Впрочем, по мнению большинства специалистов, беспокоиться нам пока рано. Настоящий бум невозвратов может ожидаться не раньше, чем на четвертый-пятый год развития ипотечной системы. Иными словами, мы можем ожидать кризиса не раньше, чем в 2008-2009 гг. Трудно сказать, каким тогда будет тренд на рынке недвижимости. Если квартиры и дальше будут дорожать, то заемщик после выплаты всех долгов еще что-то получит. В случае стагнации рынка даже продажа квартиры по максимальной цене не покроет всех расходов.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Татьяна Студенникова,
заместитель исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:

- Конечно, случаи, когда заемщик не может уже обслуживать ипотечный кредит, возникают и в СОФЖИ. Тогда мы стараемся, по обоюдной договоренности, квартиру эту продать. Жилье - всегда ликвидный товар. Мы помогаем заемщику подыскать покупателя, вся сделка проходит под нашим контролем. Проблема в том, что сначала кредит должен быть погашен, только потом сделка будет регистрироваться в регистрационной палате. Репутация Фонда позволяет пользоваться этой схемой.
Такие случаи, конечно, единичны. Прибегать к продаже жилья через торги пока не приходилось. Если заемщик добровольно не дает согласие на продажу квартиры в случае, если не может выполнять обязательства по платежам, придется судиться, продавать жилье. Как правило, такие вопросы решаются в досудебном порядке.