Рост цен на жилье может сдержать только новое строительство

По статистике проблемы с жильем испытывают или считают, что испытывают, более половины жителей Самары. Сколько нужно строить жилья, чтобы обеспечить всех нуждающихся? Сколько должна стоить квартира, чтобы она была по карману хотя бы представителю среднего класса? На эти вопросы попытались ответить участники круглого стола, организованного в городской администрации по инициативе газеты «КП-Самара».

   Поговорить на эту тему собрались представители власти, кредитно-финансовых учреждений и застройщиков. Это первый заместитель главы Самары Сергей Арсентьев, заместитель директора СОФЖИ Татьяна Солодилова и президент строительной компании «Интеграция» Александр Звягин.

   Вопрос: Как идет реализация национального проекта «Доступное жилье» в Самарской области? Что делает в этом направлении городская администрация?
  
   С.Арсентьев: Администрация работает меньше двух месяцев. И, к сожалению, работать нам приходится в режиме пожарной команды. Поэтому первой и самой важной задачей мы для себя определили - решить проблему обманутых дольщиков. Практически каждый день проводятся совещания. В первую очередь, по фирме «Содействие», затем по фирме «Виктор С», по фирме «Волгоэнергоресурс» и так далее. На данный момент намечены определенные пути решения данной проблемы. Я думаю, на следующей неделе начнутся первые заключения договоров отступного, то есть дольщики будут отказываться от претензий к фирме «Содействие». По плану основная масса дольщиков данной фирмы будет должна пройти через эту процедуру в случае предварительного согласия в течение декабря-января.

   Было проведено одно совещание по вопросам отселения из ветхого и аварийного жилого фонда. Мы считаем, что по той программе, по которой работала предыдущая администрация, работать нельзя. Поставлена задача по ее изменению. Смысл в том, что ранее люди отселялись из ветхого и аварийного фонда по одному, по два, по три человека из разных районов. Это, может быть, имело смысл для отчетности, но не имело серьезного смысла в плане освобождения площадок под застройку. Сейчас мы намерены отселять целенаправленно из тех мест, где наиболее перспективно строительство домов.
   К нашему сожалению, предыдущая администрация не смогла подготовиться к реализации тех объемов, которые были предусмотрены даже областным бюджетом, и таким образом были потеряны федеральные средства в размере более 132 млн. рублей, которые мы не успели освоить.
   По нашим планам совместным с областным министерством ЖКХ в следующем году темпы отселения из ветхого и аварийного жилья будут существенно выше, чем за все предыдущие годы. Подготовлены площадки. И я думаю, что к концу 2007 года будут первые достаточно серьезные результаты в этом направлении.

   Теперь в целом по решению жилищной проблемы. На данный момент для достаточно большой части общей территории города существуют постановления о поквартальной застройке. Они были подписаны в 2005 году в течение буквально одного-двух дней перед изменением в законодательстве, после которого участки необходимо было выставлять на аукцион. Сейчас мы разбираемся конкретно по каждому из этих постановлений, поскольку мы знаем, что многие постановления были подписаны на те или иные фирмы просто с целью занять территорию. Ведется ревизия этих постановлений с выяснением, по каким из них ведется работа, а по каким - не ведется.
   Ситуация с новым строительством обстоит следующим образом. У нас отсутствует скорректированный генплан, поэтому задача главой города поставлена, в первую очередь, определить, как и в какую сторону будет развиваться наш город. Работа в этом направлении активно ведется. Поставлена задача, чтобы точечная застройка не поощрялась и не велась, а был комплексный подход в застройке. Поскольку жилищное строительство в чистом виде во многом зависит от развития и инженерных сетей, и транспортной инфраструктуры, и энергетики, и учреждений социальной сферы. Ранее, при точечной застройке, это никоим образом не рассматривалось, и отсюда возникали определенные проблемы.
   Была проведена встреча с гильдией инженеров-строителей во главе с Владимиром Ивановичем Жуковым, где было поставлено много вопросов. Что касается текущего строительства, то здесь один из наиболее важных вопросов - порядок прохождения документов. Сейчас регламент подписан и согласован. Мы будем отслеживать порядок прохождения документов по дням. В сфере текущего строительства мы рассчитываем в течение полугода навести порядок. У нас на данный момент большое количество домов, которые как бы готовы к вводу в эксплуатацию, но документы не подаются. И соответственно большое количество заявок из областного министерства. Поэтому наша задача состоит в том, чтобы эти документы нормально проходили.

   Далее. Перед нами серьезно стоит задача упорядочения строительной деятельности, так как по нашим оценкам около 500 площадок работают без разрешения на производство строительных работ. Глава города поставил задачу по созданию управления по архитектурно-строительному контролю. Сейчас данная функция у города отсутствует. По этому поводу мы будем проводить консультации с Госархстройнадзором, и возможно, будет заключено некое соглашение по усилению функций земельного контроля и частичной передаче городу функций Госархстройнадзора. Сейчас мы фактически ничего не можем сделать с теми строителями, которые работают без разрешительной документации. Штрафы, которые на них налагаются, для них не имеют существенного значения. Поэтому будем искать какие-то другие законные схемы воздействия на данные фирмы, начиная с лишения лицензии и заканчивая контактами с правоохранительными органами.

   Что касается перспективной деятельности. В администрацию на данный момент поступило несколько достаточно серьезных предложений по застройке территорий. Предполагаемый объем строительства достаточно большой. Но здесь надо понимать, что в функции города входит только составление акта выбора участка и согласование его с федеральными структурами, а конкурс проводит областное министерство строительства.

   Основная проблема, которую я вижу по застроенной части города, заключается в том, что если раньше законодательство позволяло инвестору-застройщику заниматься отселением граждан, то теперь по закону это может делать только муниципалитет. Соответственно он должен заниматься подготовкой площадки и подведением сетей, а для этого финансовых возможностей нет. В этой связи мы ждем в ближайшее время изменения в законодательстве, которые позволят проводить это в том порядке, как проводилось ранее.

   Теперь что касается стоимости квадратного метра. Она зависит от двух причин. Первая - это объем сдаваемого жилья. Сейчас спрос на жилье превышает предложение. Кредитно-финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты, готовы предоставлять населению денежные средства, но только под объекты, которые имеют всю разрешительную документацию, а таких в городе очень немного.
   Поэтому основной задачей города в этом направлении я вижу не в установлении какой-то фиксированной цены, а в увеличении объема строительства в Самаре. Эта задача может быть выполнена только совместно с областным министерством.
   На данный момент удешевление ипотечных кредитов не приводит к уменьшению стоимости жилья. И только увеличение объемов строительства может привести к корректировке стоимости. Сейчас строители, имеющие хорошую финансовую базу, не заинтересованы в быстрой реализации уже построенного жилья, так как рост стоимости жилья на данный момент превышает ставки кредитования. То есть квартира ежемесячно растет в цене на 3-4%, тогда как месячная кредитная ставка - около 2%.
   Ипотека в условиях малых объемов вводимого жилья ведет только к увеличению его стоимости.

   Об ипотечном строительстве

   Т.Солодилова: Ипотека сегодня пытается решить жилищную проблему. Кроме прямого кредитования граждан (физических лиц), мы сегодня занимаемся инвестированием в строительство жилья. На сегодня у нас заключены договоры на 2,5 млрд. рублей, из них 1,5 млрд. уже профинансировано. В малых городах области мы ввели в этом году уже 15 тыс. кв. м жилья. В Самаре у нас объект находится в стадии строительства, и его ввод планируется в следующем году. В следующем году мы планируем ввести порядка 60 тыс. кв. м жилья.
   Кроме того, сейчас мы входим на большую площадку в районе улиц Карбышева и Дыбенко, где мы будем изначально проводить инженерную подготовку площадки, а затем будем осуществлять строительство жилья.

   О застройке города

   С.Арсентьев: Планы предыдущего руководства города, на наш взгляд, являются исключительно оптимистичными. Но, тем не менее, мы будем пытаться каким-то образом взаимодействовать со строительными фирмами, с областным министерством, чтобы решать эту задачу.
   Глобальный и чрезвычайно привлекательный проект «Самарское Заречье», но город в этом участвовать фактически не может. Когда эта площадка будет выставляться на конкурс - вопрос не к городу.
   Что касается других предполагаемых площадок, то сейчас вопрос стоит в том, чтобы они вписывались в Генеральный план развития. Любая крупная застройка накладывает отпечаток на весь город, и если она не вписывается в план, то у города затем возникают серьезные проблемы.
   Сейчас предложения поступают, мы эти предложения будем рассматривать. И я думаю, определенные перспективы есть. А по стоимости, как я уже сказал, вопрос только в одном - чтобы как можно больше было площадок и как можно больше строилось объектов.

   Вопрос: Что лучше - освоение новых территорий или снос ветхого жилья?

   С.Арсентьев: Что касается вновь выделяемых площадок. До того момента, пока не будет изменено законодательство и застройщикам не будет передано право на отселение, город ничего с этой ситуацией сделать не сможет. Так как в бюджете нет денег, которые мы должны в это проинвестировать. И это абсолютно нереально.
   Гильдия строителей, насколько мне известно, инициировала изменения в существующее федеральное законодательство.

   По этажности застройки

   С.Арсентьев: Задача главой города поставлена следующая, чтобы при формировании генплана были выделены зоны города с разной этажностью соответственно их социально-экономической и культурно-исторической нагрузке. Решением этой задачи занимается главный архитектор города Смирнов.

   Насчет возможных бюрократических препон строителям

   С.Арсентьев: Виктор Александрович Тархов дал мне поручение, чтобы в городе был отдельный чиновник, ответственный и кристально честный человек, который будет сидеть на телефоне и принимать все звонки по поводу взяток и вымогательства. Он не будет входить ни в одну структуру, и будет напрямую докладывать Виктору Александровичу. В ближайшее время мы такого человека, такой отдел обозначим в СМИ.

   Практически до позавчерашнего дня у нас отсутствовал регламент прохождения документов. Я его согласовал только вчера. Он еще должен пойти на подпись к главе города. И только потом можно будет контролировать его исполнение. И предъявлять претензии к администрации. Там 13 видов документов, и у каждого документа свой порядок прохождения.

   Вопрос: Как сегодня реализуются ипотечные программы?

   Т.Солодилова: Цифры говорят сами за себя. На сегодня СОФЖИ выдано кредитов на сумму, превышающую 3,5 млрд. рублей. Свои жилищные условия улучшили более 5,5 тыс. семей.
   Ипотечные кредиты, безусловно, пользуются спросом. Но, учитывая, что на сегодняшний день рынок жилья не обеспечивает ту потребность, те заявки, которые идут от граждан, возникают определенные издержки.
   Поэтому фонд принял решение и перешел дополнительно на новую схему работы, связанную с инвестированием в строительство жилья.
   Источники инвестирования у нас совершенно разные. Это и банковские кредиты, и кредиты зарубежных банков, и облигационные займы, которые мы выпускаем. Схема довольно-таки широкая.

   А.Звягин: Инвестирование в строительство банков и других крупных инвесторов - одно из основных направлений дальнейшего развития строительного рынка.
   Схема финансирования строительного рынка должна перевернуться. Если раньше до 90% - средства дольщиков и только 10% - другие источники. То сегодня - наоборот. И это правильно. Каждый застройщик сегодня ведет переговоры, ищет своего инвестора, который бы взял на себя основную долю расходов на строительство. Да, эти финансовые ресурсы дороже, чем средства дольщиков, но это гарантия того, что объекты будут завершаться в срок, с хорошим качеством и оформляться по закону. И не будет такого явления, как обманутые дольщики.

   Т.Солодилова: У самих строителей проблемы с привлечением средств. И, как правило, они не имеют того актива, который позволял бы обеспечить привлечение средств. Наш фонд располагает такими активами.
   И еще. Мы хотим вернуть ту схему работы, от которой строители однажды ушли. Речь идет о сдаче жилья с чистовой отделкой. На эту схему мы пошли для того, чтобы заемщик не изыскивал дополнительные средства при уже имеющейся у него серьезной финансовой нагрузке по кредиту.
   То есть заемщик получает по кредиту квартиру вместе с ремонтом. Это ему обойдется гораздо дешевле, нежели в том случае, если он будет производить ремонт сам.

   Вопрос: Из чего складывается стоимость дома, стоимость строительства?

   А.Звягин: Если говорить коротко, то в стоимости дома примерно 50% - это стоимость самой коробки с начинкой. Эта половина по стоимости более или менее прогнозируема, хотя и здесь бывают резкие скачки цен, например, на металл или на цемент. А вот вторая половина стоимости, связанная с подведением инженерных коммуникаций, техническими условиями, согласованиями и т.п., практически непрогнозируема. Более или менее упорядочены и понятны схемы затрат на услуги энергетиков и газовиков, а в остальном - как заблагорассудится.
   Очень непредсказуем вопрос с землей. Однократное повышение в несколько раз арендной платы за землю ставит перед застройщиком сложную задачу - за счет каких источников компенсировать эти непредвиденные расходы.
   Таких моментов за последние 5-7 лет было довольно много. Именно невозможность планировать застройщикам свою деятельность, прогнозировать цены во многом стала причиной сегодняшних проблем с дольщиками. Себестоимость жилья к моменту сдачи была намного выше, нежели та сумма, которую, в конечном счете, заплатили дольщики.
   Почему тогда застройщики все-таки продолжали строительство. Потому что они надеялись все-таки как-то уменьшить ту непрогнозируемую половину затрат. И вряд ли можно говорить о нецелевом использовании средств. В большинстве случаев застройщикам просто не хватило денег на необходимые затраты. И именно поэтому произошел рывок цен на недвижимость - застройщики пытались хотя бы частично покрыть свои издержки по предыдущим объектам за счет следующих.
   Я думаю, что в ближайшее время все же установятся достаточно прогнозируемые правила на этом рынке, и рост цен приостановится, по крайней мере, до уровня инфляции.

   Вопрос: Способны ли они снизить стоимость жилья новые материалы и технологии в строительстве?

   А.Звягин: Новых технологий много, но ошибкой было бы считать, что они удешевляют само строительство. Качественные современные материалы достаточно дороги, и технологии довольно затратны. Экономия проявляется не в стоимости строительства, а в многократном снижении последующих эксплуатационных затрат.

   О программе ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья

   Т.Солодилова: Мы на сегодня работаем по программе АИЖК - это Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. По данной программе мы в этом году кредитовали примерно полторы тысячи семей более чем на 1,3 млрд. рублей. По этой программе работаем как самостоятельно, так и с банками, тогда они выдают кредиты по нашим условиям и нашим стандартам. А мы у них затем по выданным кредитам выкупаем закладные. Потом эти закладные СОФЖИ, как региональный оператор, продает АИЖК и другим инвесторам. Возвращенные средства опять направляются на кредитование.
   Ипотечное кредитование с использованием механизма рефинансирования является основной схемой реализации национального проекта.

   Вопрос: Какое жилье пользуется большей популярностью при ипотечном кредитовании?

   Т.Солодилова: Дело в том, что того первичного жилья, которое есть сегодня на рынке и которое мы можем предложить, недостаточно. А людям жить нужно сегодня, поэтому они идут на вторичное жилье.
   Но вторичное жилье очень дорогое. Не каждый может себе позволить взять кредит на него. Поэтому люди, которые приходят к нам, готовы ждать первичного жилья.
   Ипотека - доступный и очень эффективный механизм решения жилищного вопроса. Потому что у тех, кто взял кредит год назад, жилье стало в три раза дороже. Кредит фиксирован по своей величине, а квартира - собственность получателя кредита. И люди уже окупили проценты по кредиту за весь срок кредитования.
   При ипотечном кредитовании заемщик и квартира в обязательном порядке страхуются. То есть, если с ним самим или с квартирой что-то случается, то страховая компания выплачивает кредитору невыплаченную часть долга.
   Прогноз на 2007 год - я думаю, будут востребованы обе программы кредитования - как вторичного жилья, так и первичного. Готового жилья, сданного и зарегистрированного, на сегодня практически нет.

   Вопрос: Не вызывает ли рост числа выданных ипотечных кредитов увеличение цен на жилье?

   Т.Солодилова: Да, при отсутствии пополнения рынка жилья. Это естественно. Но, учитывая то, что сегодня ставятся большие задачи по строительству нового жилья, ипотека не будет негативно влиять на цены. СОФЖИ до 2010 года планирует инвестировать в строительство жилья в Самарской области еще 3 млрд. рублей. Причем большая часть этих инвестиций приходится на Самару.

   Вопрос: Как себя будут вести цены на жилье?
  
   А.Звягин: Ситуация непонятна. Многие объекты полностью заморожены. Отсутствуют внятные правила по выделению земли. Властям надо понять, что строителям по большому счету все равно, по каким схемам выделяются участки, им важно как быстро осуществляется эта процедура и насколько данные участки подготовлены. Мы говорим сегодня о новых технологиях, об уникальных объектах, о нелегком (не побоюсь этого слова - героическом) труде строителей. Но даже если мы сегодня построим дом, мы его не зарегистрируем из-за непонятной ситуации с землей. И все это привело рынок в то состояние, в котором он сегодня находится.
   Еще один вопрос - с отселением. Московское правительство уже заявляет, что к 2010 году в столице будут снесены все «хрущевки». А в Самаре многие люди еще в бараках живут. А строители при этом не имею права отселять. И даже если такое право появляется, его реализацию сопровождает целый комплекс проблем законодательного характера.
   Все это привело к полной стагнации строительного рынка. Мы сегодня работаем на том багаже, который кончается через год, то есть еще по старой разрешительной документации. Одна надежда - на поправки, которые рассматривает Госдума, о порядке предоставления земель.

   Вопрос: Какие способы застройки наиболее перспективны?

   А.Звягин: На мой взгляд, нужно двигаться комплексно. Как застраивать новые площадки, так и строить в городе с отселением людей из ветхого жилья. Если мы хотим много жилья, мы должны рассматривать все направления.
   Снос ветхого жилья и строительство на его месте современного решает сразу две проблемы. Во-первых, это новые квадратные метры, а во-вторых, при сносе ветхого жилья не надо думать о модернизации, реконструкции старого жилого фонда.

   Резюме. Так в чем выход из жилищных проблем в Самаре?

   Строительство, ипотека и скорейшее разрешение вопроса о передаче земли застройщику. Разработка действенной, работающей схемы. Снижение доли в себестоимости жилья, связанной с техусловиями. И, наверное, вопросы взаимодействия строительных компаний и инвесторов.


   Алексей Сергушкин, SamRu.ru