Возможен ли обвал цен на столичном рынке жилой недвижимости?

В конце ноября - начале декабря цены на квартиры в Москве встали. Инвестиционная привлекательность жилья практически равна нулю. Большая часть риэлторов и аналитиков сохраняют спокойствие, но некоторые признались, что ситуация тревожная и через несколько месяцев возможен обвал рынка. Не факт, что сегодняшняя нервозность в столице моментально отразится на регионах. Однако индикатором на перспективу она, безусловно, является.

Издание "Газета.Ru", следящее за ситуацией на рынке столичной недвижимости, приводит по этому поводу ряд мнений московских специалистов.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко считает, что индекс доходности упадет почти до нуля, так как, по его словам, основную его часть давал рост рынка, а аренда сейчас дает всего порядка 5% годовых.
С другой стороны, господин Репченко не ожидает и массового выброса квартир на рынок. "Сейчас мало кто верит в серьезное падение цен, да и серьезных предпосылок к этому нет, - считает Олег Репченко. - К тому же инвесторы помнят 2004 год, когда те, кто продал, просчитались".

По мнению руководителя аналитической службы Агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, индекс доходности в ближайшее время (до конца года) зафиксируется на текущей отметке с незначительными отклонениями. Так как, считает господин Кудрявцев, доходность для частного инвестора в этом сегменте была практически полностью обусловлена инфляционной составляющей, и на данный момент стабилизация динамики цен на уровне общеэкономической инфляции свела ее на нет.
"Вполне возможно увеличение без резких скачков количества предложения в сегменте жилья, цены на которые уже достигли своего предельного (для данного типа жилья) значения, - заявил Алексей Кудрявцев "Газете.Ru". - Это коснется сегмента типового жилья низкого качества. В последний месяц доля предложения квартир данной ценовой категории увеличилась до 30% против обычных 20%. Количество предложений о продаже жилья действительно может серьезно увеличиться, но роста сделок не будет, так как спрос очень низок", - считает он.

"В течение последних двух месяцев, когда обозначилась явная стабилизация, на рынке вторичного жилья уже было выставлено немало "инвестиционных квартир", и происходило это постепенно, а не импульсно. Сегодня же будет совершенно неразумно, с точки зрения владельцев инвестиционных квартир, вбрасывать на рынок еще большие объемы этих объектов, так как это только усугубит ситуацию с ценовой динамикой, т.е. данный шаг спровоцирует снижение цен, а вот это как раз и не устроит "инвесторов", - заявил "Газете.Ru" начальник аналитического отдела Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев.
Он считает, что логичнее хозяевам инвестиционного жилья придержать свои квартиры до "лучших времен", когда цены за кв. метр снова будут в положительной динамике, т.е. до будущего года.
"По нашим оценкам, рынок вторичного жилья в настоящее время близок к порогу насыщения, так как уже экспонируется почти 40 000 квартир, а такого в истории рынка вторичного жилья Москвы еще ни разу не наблюдалось", - заявил господин Матвеев.
В настоящее время на рынке жилья столицы "тайм-аут", но это вовсе не значит, что с началом 2007 года цены не продолжат расти дальше, считает он.

Независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник согласен с мнением, что стоит ожидать увеличения количества выставленных на продажу инвестиционных квартир. Однако, по его мнению, "не все инвестиционные квартиры будут выброшены на продажу, и не сразу".
По мнению Геннадия Стерника, будет постепенное увеличение объема предложения, и в ближайшие три-четыре месяца объем предложения на рынке вырастет на 10--15 тысяч квартир.

Вот уже по меньшей мере полгода приобретение квартир с целью инвестиций является не очень доходным делом, поскольку цены на аренду значительно отстают от цен на продажу квартиры, считает первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский.
"Сейчас состояние рынка весьма неустойчивое. Никто не может сказать, остановятся ли цены или покатятся вниз. Я предполагаю, что они несколько покатятся вниз. Соответственно, для тех, кто будут приобретать, скажем, через год, через два, через три, ситуация кардинально изменится. Вырастет аренда, уменьшится цена квартир, соответственно, увеличится ипотека, что повысит спрос на приобретаемые квартиры.
Я думаю, что через несколько лет инвестиционная привлекательность квартир вырастет", - заявил он корреспонденту "Газеты.Ru".
"Уже есть факты панических продаж квартир. Известны случаи, когда на рынке "вторички" люди сбрасывают цену и на 20, и на 30 тысяч долларов, и даже этого порой бывает мало.
Соответственно, появились предложения продавцов на "первичке" со всякими бонусами. Пока это маскируется под различные рекламные акции, но на самом деле ситуация для инвесторов достаточно тревожная", - рассказал господин Гороховский.
По его мнению, на рынке аренды рост цен на аренду квартир практически прекратился в сентябре месяце.
"В Москве сегодня сдается порядка 100 тысяч квартир, и хозяева этих квартир, столкнувшись с отсутствием спроса на сильно подорожавшие квартиры, вынуждены опускать эти цены, потому что квартира не может стоять и не эксплуатироваться, - сообщил "Газете.Ru" вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Продавцы находятся несколько в другом положении. Они всегда несколько передерживают. На самом деле, если есть такая тенденция, то она проявится, скорее всего, уже в марте месяце. В марте я предполагаю возможный обвал рынка".