Для большинства россиян понятие «недвижимость за рубежом» сродни понятию «личный самолет» с вытекающим отсюда отношением к ее владельцам. Между тем, как показывают последние годы, тема зарубежной недвижимости вовсе не «сказочная», и к этому сегменту рынка в нашей стране проявляется устойчивый интерес, несмотря на меняющуюся политическую обстановку и рыночную конъюнктуру. А где есть спрос - там есть и предложение. Вот только в какой степени это предложение представлено в регионах, и в частности - в Самаре?
Покупатели недвижимости за рубежом - люди определенного уровня и достатка, имеющие представление о том, куда вкладывать деньги. И, как правило, приобретение дома или квартиры в другой стране - не просто спонтанное желание, а сформированная временем потребность. Чем же так привлекательна для них «заграница»?
По мнению директора Департамента развития и PR риэлторской компании «Центр недвижимости» Татьяны Араповой, спрос этот связан с тем, что «на фоне непредсказуемой ситуации на рынках недвижимости в крупных российских городах, зарубежная недвижимость приобретает все более привлекательные очертания в плане долгосрочных инвестиций. При этом покупатель недвижимости за рубежом, помимо удачного вложения средств, в качестве бонуса получает на порядок более высокое качество жизни».
Как отмечает директор подразделения жилой недвижимости РСЦ «Мабис» Никита Петухов, «состоятельные россияне приобретают недвижимость за рубежом с разными целями. Кто-то хочет, чтобы у него было постоянное место отдыха, например, на берегу Средиземного или Черного моря, чтобы не ездить каждый раз по путевке. Кто-то покупает дом для проживания детей, бабушек, дедушек и других родственников. Достаточно часто жилье приобретается для детей-студентов, которые учатся в зарубежных университетах.
Для кого-то приобретение недвижимости за рубежом - это просто вид бизнеса. При достаточно приемлемых ценах на недвижимость во многих европейских странах гораздо больше гарантий, проще налогообложение, чем в России. Менталитет там подразумевает гораздо большее уважение к собственности и собственникам, чем у нас».
Таким образом, спрос на зарубежную недвижимость стабильно высок. Есть и предложения, отвечающие этому спросу. Однако процесс сдерживается сложностью самой процедуры покупки, особенно если речь идет не о Москве и Санкт-Петербурге, а о регионах. По мнению Татьяны Араповой, «риэлторские агентства Самары пока к освоению данного направления рынка не готовы, а для потребителей процедура самостоятельной покупки объектов недвижимости за рубежом, мягко говоря, не комфортна. Как следствие, реальный спрос превращается в отложенный и может находиться в этом состоянии достаточно продолжительное время. Примеры приобретения зарубежной недвижимости самарцами, конечно, известны. Но говорить о полноценном направлении в деятельности местных риэлторских компаний пока не приходится».
В чем же дело? Ведь еще лет пять назад ряд крупных агентств Самары активно продвигали это направление, но были вынуждены от него отказаться. Причин этому сами риэлторы называют несколько, основные из них - это вступление многих европейских стран в ЕС и ужесточение в связи с этим визового режима, а также рост цен на недвижимость в Европе. Сегодня уже практически невозможно встретить ценовые парадоксы, когда, например, вилла в курортном городе Испании могла бы сравниться по стоимости с трехкомнатной «хрущевкой» в Самаре.
Свертывание этого направления в некоторой степени коснулось и московских риэлторских агентств. Однако в данном случае нельзя говорить об уменьшении объемов этого рынка - в условиях растущего спроса это просто невозможно. Здесь скорее наблюдается процесс специализации: все меньше компаний предлагает реальный выбор недвижимости во многих странах, но в то же время возникает все больше фирм, являющихся представителями какой-либо зарубежной компании и специализирующихся на недвижимости в одной отдельной стране.
Такие компании, изначально охватывающие лишь часть рынка, очень неохотно идут в регионы, так как не ощущают здесь спроса. Однако, по мнению Никиты Петухова, «спрос на зарубежную недвижимость в Самарской области мог бы быть выше, если бы у людей было больше информации. И хотя у нас такого активного предложения, как в Москве, нет, некоторые самарские агентства все же занимаются этим, представляя интересы связанных с ними зарубежных или московских агентств. Очевидно, именно в таком виде следует ждать развития рынка, поскольку самостоятельная разработка направления «зарубежная недвижимость» связана с большими трудозатратами».
Какие именно трудозатраты связаны с этим направлением, более подробно рассказала Татьяна Арапова: «В первую очередь, необходимо иметь высококлассных специалистов, которые, как минимум, должны хорошо знать законодательную базу того или иного государства, отслеживать постоянные изменения в законодательстве, профессионально вести переговоры с представителями посольств, налаживать контакты с риэлторскими компаниями и собственниками недвижимости из этих стран, заниматься оформлением не только самой недвижимости, но и организовывать процесс выезда покупателей в страну. Наконец, необходимо иметь свои представительства в этой стране.
И дело не только в том, что далеко не каждому самарскому агентству под силу реализация такого рода проектов. Надо учитывать так же и то обстоятельство, что рынок недвижимости сам по себе имеет достаточно инертный характер, поэтому в короткие сроки подготовить и запустить подобный проект, мягко говоря, сложно».
Какие же страны входят сегодня в число наиболее привлекательных для российских покупателей недвижимости? По словам Никиты Петухова, «это, прежде всего, традиционно популярные страны Южной и Восточной Европы - Испания, Болгария, Италия, Турция, Чехия.
Из последних тенденций, во многом связанных с веяниями Москвы и Санкт-Петербурга, можно выделить Англию и, в частности, Лондон. Многие россияне туда ездят, многие остаются там жить. Цены там доступные, и жилье может быть достаточно рентабельным».
Татьяна Арапова советует сегодня, в первую очередь, обратить внимание на рынок недвижимости Чехии: «Во-первых, цены на недвижимость в Чешской республике значительно ниже по сравнению с показателями в других европейских странах. Если провести сравнение, то, оперируя одной и той же суммой денег, можно приобрести стандартную трехкомнатную квартиру в Самаре или элитную квартиру площадью от 100 кв. м в центре Праги.
Во-вторых, чешский рынок привлекателен с точки зрения выгодных инвестиционных вложений. И его привлекательность растет в связи с перспективой вступления страны в Евросоюз. Цены после этого однозначно резко пойдут вверх и приблизятся к уровню цен на недвижимость в других европейских странах. Именно поэтому недвижимость в Чехии не просто популярна - спрос на нее невероятно высок, она активно скупается гражданами Германии, Италии, Англии, и России, кстати, в том числе.
И, наконец, нельзя обойти вниманием благоприятные природно-климатические и экологические условия Чехии, красоту этой страны».
Таким образом, основными критериями, влияющими на выбор той или иной страны при покупке недвижимости, являются цены, природно-климатические факторы, а также лояльность местных законов, простота, стабильность и предсказуемость налогообложения. Именно поэтому на данном рынке регулярно возникают новые предложения, которые вчера могли бы показаться экзотическими. Хорошей иллюстрацией здесь является, например, Китай.
Говоря о том, какая недвижимость покупается россиянами за рубежом, Никита Петухов выделяет два ее вида: «первый - жилая недвижимость - квартиры, дома, таун-хаусы, коттеджи и так далее. И второй - это бизнесы - гостиницы, рестораны, магазины и прочее. Причем ценовой предел для самарских покупателей обычно не превышает 1 миллиона долларов».
Кстати, в последние годы специалисты отмечают заметный переток российских инвестиций за границу из сферы недвижимости, в сферу бизнес-активов. Во многом это связано с ужесточившейся налоговой политикой в отношении выводимых из России капиталов. К тому же в ряде стран покупка жилой недвижимости по закону возможна только при условии инвестирования определенных средств в их экономику. Относительно той же Чехии, по словам Татьяны Араповой, «можно уверенно утверждать, что покупка недвижимости здесь связана с бизнес-интересами иностранного покупателя, поскольку по местным законам негражданин Чехии может оформить покупку недвижимости только на юридическое лицо, то есть, зарегистрировав и открыв в стране бизнес».
Перспектива развития рынка зарубежной недвижимости в регионах, и в частности, в Самаре, специалистами оценивается неоднозначно. С одной стороны, сдерживающими факторами на нем является ужесточающийся налоговый контроль, а другой стороны, открываются новые привлекательные рынки в странах Восточной Европы, Восточной и Юго-восточной Азии, Северной Африки, имеющие большое будущее в плане долгосрочных инвестиций.
Расширению рынка зарубежной недвижимости, безусловно, будет способствовать тот факт, что с июля 2006 года обычный российский гражданин, частное лицо, может взять ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом. Правда, не во всех странах получить кредит одинаково легко. Сравнительно просто получить кредит в Испании, намного сложнее - в Англии и Франции.
Развитие современных информационных технологий, и в частности, сети Интернет, позволяет сегодня продавцам и покупателям проще находить друг друга. Вполне логично предположить, что самарскому покупателю гораздо легче найти нужный вариант через сайты московских агентств, нежели через посредничество местных риэлторских компаний. Тем не менее, потенциал рынка позволяет с достаточным оптимизмом рассматривать его перспективу, по крайней мере, в отношении развитых регионов, каким является Самарская область.
По мнению Никиты Петухова, «в Самаре, как и в других крупных регионах, рано или поздно появятся филиалы международных и московских агентств, занимающихся зарубежной недвижимостью. Либо кто-то из местных риэлторов откроет подразделение и будет действовать по эксклюзивным договорам с этими агентствами».
Алексей Сергушкин, SamRu.ru
