Непременным атрибутом любой цивилизованной системы рыночных отношений является развитый рынок оценочных услуг. Однако стремительные изменения в российском законодательстве, и в частности в сфере недвижимости и земельных отношений, заставляют сомневаться - а успевают ли оценщики приспосабливаться к столь бурно развивающемуся рынку, к его новым требованиям и объемам.
Рынок оценки Самарской области сегодня объединяет порядка 250 лицензированных участников - юридических лиц и предпринимателей. Характер рынка сами компании оценивают по-разному, но в одном сходятся почти все: рынок активно развивается.
По мнению директора ООО «Эксперт-М» Юрия Ковалкина, «самарский оценочный рынок развивается очень динамично, что подтверждается количественным ростом оценочных компаний, а также специалистов, выпускаемых институтами дополнительного образования. Конкуренция здесь достаточно высока, и это проявляется в демпинге цен на оказываемые оценочные услуги».
Такая конкуренция, как считает генеральный директор ООО «Институт независимой оценки» Алексей Гурьянов, не служит повышению качества оценочных услуг: «Некоторые оценщики, не имея заказов на оценку, снижают стоимость услуг по оценке, а это однозначно означает снижение качества выполнения работ».
Естественно, что такой развивающийся, высококонкурентный рынок не имеет свободных ниш - любая оценочная компания берется за любую работу, будь то оценка недвижимости, земельных участков, оборудования, автотранспорта и т.д. Исключения составляют, пожалуй, лишь услуги по оценке интеллектуальной собственности, которые востребованы еще в очень небольших объемах, и оценка бизнеса, требующая от оценочной компании большого опыта, высокой квалификации и значительных ресурсов. В любом случае, о какой-либо узкой специализации в оценочной деятельности сегодня говорить не приходится.
Наряду с динамичным развитием рынка специалисты отмечают и такую его интересную особенность, как «вынужденность» спроса на оценочные услуги. По словам директора ООО «Русская стоимость» Михаила Макарова, «нашим клиентам не придет в голову просто так прийти в оценочную фирму и оценить свою собственность, как это нередко происходит на Западе. В России к оценщикам приходят исключительно по необходимости, которая диктуется законодательными нормами. Необходимость оценки недвижимости возникает, например, при оформлении залога в банке, для определения размера ущерба, для страхования и во многих других случаях. Для муниципальных организаций и акционерных обществ оценкой должна сопровождается любая сделка с недвижимостью».
Тем не менее, рынок оценочных услуг очень насыщен и в наибольшей степени это наблюдается именно на примере недвижимости и земли. По разным оценкам доля этого сегмента в общем объеме оценочных услуг Самарской области составляет от 60 до 80%. Причем львиная доля здесь - оценка недвижимости. Как проинформировал Алексей Гурьянов, «свободные земельные участки представляются к оценке очень редко. Их доля составляет не более 5%. В основном стоимость прав на земельные участки оценивается в составе единого объекта оценки («земля плюс улучшения»)».
Неразрывность оценки земли и находящихся на ней объектов недвижимости отмечает и директор ООО «Территориальное агентство оценки» Валентин Лобанов: «земельные участки, как объект оценки, становятся актуальными в силу реализации Земельного Кодекса и принятия мер по выделению участков под строительство, их приватизации и передачи в собственность или аренду. Отсутствие рынка земельных участков различных категорий и видов разрешенного использования делает оценку этих объектов наиболее сложной».
Естественно, что с развитием рынка недвижимости, с увеличением количества совершаемых сделок, остро встал вопрос о квалификации оценщиков, о выборе оценочной компании как организациями, так и частными лицами. И здесь все не так просто. По словам Юрия Ковалкина, «современный рынок оценочных услуг становится все более профессиональным, хотя, как показывает практика, все еще встречаются отчеты об оценке, не соответствующие законодательству. Особенно ярко это проявляется при оценке машин и оборудования - некоторые фирмы в силу традиционализма, а то и некомпетентности, вместо отчетов об оценке продолжают штамповать по своей сути "Акты оценки", не имеющие никакой юридической силы».
Чтобы избежать попадания к таким «специалистам», участники рынка советуют при выборе оценщика или оценочной компании обращать внимания на ряд важных критериев. Такими критериями, по мнению руководителя отдела оценки АН «Визит» Дарьи Ванниковой, являются профессиональное образование оценщика, длительность присутствия компании на рынке и ее клиентская база. Однако здесь есть ряд оговорок. «Не все учебные программы обеспечивают высокопрофессиональный уровень обучения, - замечает Дарья Ванникова. - Поэтому первое, что необходимо проверить при выборе оценщика - это диплом: где и когда он получен, и каков его средний балл.
Опыт (хотя он и должен быть не менее года) измеряется не столько временем, сколько качеством работы: бывает, что компания чувствует себя на рынке настолько уверенно, что уже не особенно заботиться о профессиональном уровне оказываемых услуг, а оценочная деятельность - весьма динамична в своем развитии, и свои навыки необходимо постоянно совершенствовать».
Михаил Макаров, не отрицая необходимость профессиональной квалификации специалистов, ставит на первое место опыт работы: «С накоплением опыта накапливается база, накапливаются методы, приемы, шаблоны работы, значительно повышающие ее скорость и эффективность. Имея стабильные заказы по недвижимости, специалисты-оценщики, имея все необходимые сведения об объекте, могут буквально в течение минуты достаточно точно определить его стоимость. И в течение двух-трех дней подготовить квалифицированный отчет, подтверждающий эту стоимость».
Значительно расширяет список дополнительных требований к профессиональным оценщикам и оценочным компаниям Валентин Лобанов: «Критерии квалификации оценщиков - опыт работы не менее 3 лет, признание профессиональным сообществом (работа в экспертных советах различных уровней, квалификация не ниже «эксперт-оценщик» или «сертифицированный оценщик»), наличие опубликованных статей в специализированных изданиях, участие в проектах российского уровня, в работе различных органов саморегулируемых организаций, количество прослушанных семинаров.
Критерии квалификации компании: признание в рейтингах российского уровня, победы в конкурсных отборах крупнейших отечественных компаний и госструктур, число работающих специалистов, финансовые показатели деятельности, наличие специализированного программного обеспечения, отсутствие замечаний со стороны контрольных органов, величина страхования гражданской ответственности профессиональной деятельности».
Как это не парадоксально, но все перечисленные критерии выбора оценочной компании, являясь общепризнанными, в реальности работают далеко не всегда. Дело в том, что большинство клиентов при выборе компании руководствуются либо стоимостью услуг (физические лица), либо тем, сможет ли компания обеспечить необходимые клиенту результаты оценки. И здесь в тесной связи с проблемой компетенции оценщика необходимо рассматривать проблемы независимости и объективности оценки.
Михаил Макаров уверен, что любой профессиональный оценщик так или иначе учитывает интересы заказчика: «Сегодня работа оценщика состоит не в том, чтобы просто определять рыночную стоимость, а чаще всего нам приходится доказывать специальную стоимость, которая нужна заказчику. И наш профессионализм заключается в том, можем ли мы эту стоимость подтвердить или, по крайней мере, насколько близко в своей подтвержденной оценке мы можем подойти к необходимой заказчику стоимости. Проще говоря, профессиональная оценка - это своеобразный законный компромисс между рыночной стоимостью и интересами заказчика».
В этом смысле понятие «независимый оценщик» не означает полной отстраненности от интересов заказчика, хотя, по мнению Валентина Лобанова, «независимость обязательно подразумевает отсутствие заинтересованности оценщика в результатах оценки и величине гонорара, который должен определяться только трудоемкостью работ. Компромисс интересов оценщика и заказчика достигается посредством профессиональной финансовой консультации, в результате которой оценщик убеждает заказчика принять уровень риска, соответствующий сделке или управленческому решению. Простое соглашательство оценщика с пожеланиями заказчика, готовность к «заказухе», как правило, говорит о профессиональной ущербности оценщика».
Таким образом, не отворачиваясь от интересов заказчика, оценщики сходятся в своем осуждении «заказной оценки», которая еще достаточно широко распространена как в регионе, так и в стране в целом. Подтверждением этого, по мнению Юрия Ковалкина, является введение понижающих коэффициентов (до 0,5 от рыночной стоимости) во многих банках при выдаче кредита под залог имущества. То, что объективностью оценки по большому счету серьезно интересуются только банки, принимающие недвижимость в залог, Михаил Макаров называет одной из причин такого явления, как «заказная оценка». И хотя понятие «независимость оценщика» достаточно полно трактуется законодательством, и, в частности, Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ», постоянно находятся желающие поставить на кон свою репутацию, удовлетворив все желания заказчика. Поэтому сегодня достаточно распространенной ситуацией является признание сделки недействительной. Самый простой способ это сделать - опровергнуть результат оценки, добившись независимой экспертизы.
«Беда оценочной деятельности в целом (да и не только в оценочной) - это полное отсутствие иммунитета к ответственности или полное непонимание таковой. Многие оценщики до сих пор убеждены, что оценочная деятельность это специально созданный институт, позволяющий решать финансовые проблемы физических и юридических лиц в обход налогового кодекса», - отмечает Валентин Лобанов. «Пока есть расхождения в интересах государства и бизнеса, пока существует давление на оценщика, вероятность появления заказных оценок будет велика», - считает Алексей Гурьянов.
Другой проблемой рынка оценки, по мнению его участников, является корпоративность. Понятно, что все крупные предприятия, и особенно банки, как правило, работают с проверенными компаниями, имеющими имя и репутацию. Как отмечает Юрий Ковалкин, «в последнее время широко развился институт аккредитаций при крупных организациях и банках, и такая аккредитация является одним из критериев эффективности работы оценочных компаний».
Однако нужно различать долгосрочные отношения между оценщиками и бизнес-группами и наличие ангажированных оценщиков, по сути являющихся внутренними оценщиками крупных бизнес-структур. По признанию Алексея Гурьянова, оценивать работу ангажированных и особенно «внутренних» оценщиков достаточно сложно, поскольку информация о них закрыта. «Сегодня обычная оценочная компания, не являющаяся дочерней структурой крупной организации, не может себе позволить работать с какой-либо одной бизнес группой, так как это не обеспечит ее достаточным объемом работ и поставит в жесткую зависимость.
Корпоративность рынка оценочных услуг можно рассматривать только в направлении создания общественных объединений и саморегулируемых организаций, что позволит оценочному сообществу иметь возможность влиять на процессы и защищать свои интересы».
Пока саморегулируемые организации не оказывают сколько-нибудь значительного влияние на работу региональных оценщиков, однако, по мнению Юрия Ковалкина, «все должно измениться с 1 июля 2007 года, когда в соответствии с принятыми изменениями в законодательстве оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации».
Саморегулируемым организациям (СРО) фактически «передаются функции государства по управлению и контролю за оценочной деятельностью с обязательными проверками СРО. СРО имеют возможность выступать с законодательной инициативой и серьезно влиять на процессы в этом виде деятельности», - отмечает Алексей Гурьянов.
По мнению Дарьи Ванниковой, многие оценщики надеются, что СРО будут осуществлять функции повышения квалификации и уровня корпоративной культуры оценщиков-профессионалов, одновременно не забывая о контроле качества оказываемых услуг.
«Сама идея замены лицензирования на обязательное членство оптимистична, - отмечает Дарья Ванникова. - Однако требуется время на ее реализацию. Единственный, на мой взгляд, минус действующих СРО - в сосредоточении всех управляющих сил и материальных средств в Москве. Я думаю, что рынок если не Самары, то Поволжья уж точно, достаточно развит и квалифицирован для создания собственного СРО. К сожалению, на сегодняшний день это законодательно недопустимо».
Говоря о перспективах развития рынка оценочных услуг, Алексей Гурьянов замечает, что «направление его развития в ближайшее время во многом будет определяться изменениями в Законе № 135 ФЗ от 27.07.2006 года. Поскольку новая редакция «Закона об оценочной деятельности» на первое место ставит оценщика как физическое лицо, то возможно определенную долю рынка займут частные предприниматели».
Портрет типичного заказчика оценочных услуг в Самарской области, по мнению Валентина Лобанова, «трансформируется в сторону более развитых в рыночном отношении территорий (Москва, Санкт-Петербург), появляется необходимость привлечения оценщиков к работе с активами и интересами Самарской области и муниципальных округов, что является существенным антикоррупционным мероприятием».
Значительные изменения в ближайшие годы должны коснуться информационной базы оценочной деятельности, и перспектива устойчивой работы на рынке оценочных услуг, по мнению Валентина Лобанова, за высокотехнологичными компаниями, обладающими квалифицированным разносторонним персоналом и интегрированными в ГИС:
«Формирование в рамках РФ единого кадастра объектов недвижимости сопряжено с созданием единой геоинформационной системы (ГИС), обладающей в том числе серьезным блоком мониторинга рынка недвижимости и возможностью проведения любой оценки в автоматизированном режиме как индивидуального объект недвижимости, так и больших массивов. Думаю, что наряду с фискальными функциями эта система окажет серьезное воздействие на рынок оценки недвижимости в целом. Работа по формированию ГИС с участием специалистов-оценщиков ведется и в Самарской области. Предполагается использование данного инструмента для осуществления контроля за деятельностью ангажированных оценщиков при осуществлении ипотечных сделок и сделок с коммерческой недвижимостью».
В любом случае, как отметила Дарья Ванникова, «только формирование цивилизованного и корпоративного рынка оценочных услуг в Самарской области может привести к признанию профессионального уровня региональных оценочных компаний как москвичами, так и международными компаниями, нуждающимися в оценке».
Алексей Сергушкин, SAMRU.RU
