Безумные темпы роста стоимости жилья в городе, проблемы с долевым строительством, возросшие требования к комфорту - все это привело к ускоренному развитию загородного строительства и заметному росту доли рынка загородной недвижимости в Самарской области. Специалисты начинают говорить о его втором рождении.
Особенностью текущего этапа развития рынка многие риэлторы называют катастрофическую нехватку предложений для продажи в секторе городской недвижимости. По мнению директора Департамента развития и PR компании «Центр недвижимости» Татьяны Араповой, «именно это привело к тому, что спрос покупателя даже со средним достатком начал смещаться в сторону загородной недвижимости.
Если, скажем, в 1995 году сколько-нибудь значительного рынка загородного жилья просто не было, то сегодня он явно переживает свое новое рождение. И связано это как раз с ситуацией на строительном рынке, а именно - с сокращением объемов строящегося жилья. Дефицит жилья в городе привел к тому, что спрос активно пошел за город».
При этом интересно, что постепенно извечная для Самары терминологическая проблема, связанная с самим понятием «загородный», начинает терять свою актуальность. Загородное жилье действительно становится загородным. Во всяком случае, установилось равновесие между индивидуальным жильем коттеджного типа, расположенным в городской черте и за ее пределами.
Как отмечает Татьяна Арапова, «рост рынка виден хотя бы по проектам загородных коттеджных поселков, которые сегодня предлагаются. Если раньше их практически не было, и каждый строил сам по себе, то сегодня предлагается сразу несколько поселков. И, как правило, уже за городом, а не на его территории».
Тенденцию к строительству «коттеджных городков и индивидуальных домов, но с общей инфраструктурой, охранной системой и внутренними проездами» отмечает и заместитель директора по загородной недвижимости ООО «Предприятие «Дисса» Ринат Файзуллин.
Освоение земель за городской чертой посредством централизованных коттеджных поселков, а не индивидуального жилья, объясняется отсутствием там инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Поэтому если в городской черте преобладает индивидуальное строительство, то загородом коттеджные поселки становятся наиболее оптимальным способом застройки, позволяющим получать в массовом порядке не только дорогое жилье, но и жилье эконом-класса.
Что касается диапазона цен на загородную недвижимость, то здесь все специалисты достаточно единодушны. По мнению Татьяны Араповой, «существует стабильный спрос на коттеджи в очень широком диапазоне - примерно от 80 тыс. до 1 млн. условных единиц. Хотя продается и то, что выходит за этот диапазон». Ринат Файзуллин отмечает, что «предложение загородной недвижимости СРП «Дисса» в регионе охватывает все ценовые диапазоны до 1,5 млн. условных единиц. Однако 90% спроса ограничивается диапазоном 200-400 тыс. у.е. Сегодня особенно быстро растет спрос на индивидуальные домики эконом-класса площадью 200-300 кв. метров и небольшой этажности».
«Сегодня коттеджный рынок стал более доступен для потребителя» - отметил особенность этого спектра рынка директор ООО «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов. - «Коттеджи, так называемого «эконом-класса» в среднем можно приобрести около 100 тыс. у.е. Причем, покупатель приобретает не просто выстроенную коробку, а пусть и не отделанный, но дом с землей и со всеми инженерными коммуникациями, инфраструктурой. Если говорить о районах, активно осваивающихся под застройку загородной недвижимости, то одним из популярных сегодня является Усть-Кинельский - хорошая трасса, недалеко от города, экологически чистый район. А спрос уже на сегодняшний день превышает предложения».
Стремительный рост востребованности именно недорого загородного жилья, «стоимость которого примерно соответствует стоимости новых 2-3-комнатных квартир в городских новостройках» подтверждает и Татьяна Арапова.
«Самый активный спрос наблюдается в диапазоне от 80 до 300 тыс. условных единиц.
Сегодня изменилось отношение к загородному дому как таковому. Если раньше владельцы буквально соревновались в безумстве архитектурных форм, то сегодня верх берет практическая целесообразность, продуманность. То есть загородный дом превратился из объекта роскоши в жилье, из дачи нового русского - в обязательный атрибут доступной для среднего класса формы повседневной жизни.
Это изменение выражается и в изменении отношения к оформлению придомовой территории, к разработке ландшафтных проектов в сторону большей продуманности, экономической целесообразности. И коттеджные поселки с их единым стилем, сдержанностью, опрятностью как нельзя лучше соответствуют этой тенденции».
Популярность этого сегмента рынка подтверждается и появление ипотеки на рынке загородного жилья. Однако ситуация осложняется тем, что не всякое индивидуальное жилье может участвовать в программах ипотечного кредитования. «На сегодняшний день ипотека на загородные частные дома возможна в случае, если это капитальная кирпичная постройка, зарегистрированная в регистрационной палате как жилое помещение, сданное в эксплуатацию, имеющее документы о собственности на землю, - объясняет Ринат Файзуллин. - Ряд банков работает по программам ипотеки частных домов и коттеджей в Самарской области. Возможно оформление кредита на строительство при наличии проектно-сметной документации».
Татьяна Арапова отмечает, что «среди эконом-проектов в последнее время набирают популярность проекты, связанные с деревянным домостроением, и в первую очередь его дешевыми вариантами, к которым относятся срубовые и сборно-щитовые дома. Кроме невысокой стоимости, они отличаются высокой скоростью возведения.
Но проблема в том, что эти дома не рассчитаны на участие в большинстве кредитных программ, так как не соответствуют стандартам АИЖК. Правда, в этом вопросе есть кое-какое продвижение, и вполне возможно, что в скором времени банки будут рассматривать именно такие объекты в своих ипотечных программах».
В числе факторов, влияющих на стоимость загородной недвижимости, по мнению Татьяны Араповой, сегодня по-прежнему «доминируют такие извечные факторы, как экологичность района (сюда же входит близость водоема и леса), хорошие транспортные условия, наличие инженерных коммуникаций и другие. Вообще, беспроблемность транспортного сообщения стала сегодня одним из главных факторов. Наиболее оптимальный вариант, когда загородный дом расположен в 30-40 минутах езды от города.
Сегодня активно застраивается кинельское направление, пользуется спросом тольяттинское направление, а именно территория между Волгой и федеральной автотрассой».
Специалист земельного отдела АН «Визит» Наталья Крайнец отмечает: «Популярность коттеджей за городом растет с каждым годом, большинство горожан стремятся перебраться подальше от пыльного и загазованного мегаполиса. Однако, многие граждане, предъявляя высокие требования к дому или к земельному участку, неадекватно оценивают их стоимость.
Сегодня диапазон цен на загородную недвижимости в регионе распределен так: от 2000 до 5000 у.е. за сотку в районе п. Малая Царевщина, п. Волжский и п. Курумоч; от 1000 до 2500 у.е. за сотку в районе п. Старосемейкино, п. Новосемейкино, п. Солонцовка, п. Белозерки; от 450 у.е. за сотку в Кинельском районе; от 600 у.е. до 2300 у.е. за сотку в южном направлении от г. Самара. Наиболее востребованы земельные участки и коттеджи в Красноярском и Волжском районе - в 20-35 км от Самары.
При оценке объектов недвижимости выделяют следующие факторы: 1) близость и возможность подключения коммуникаций (газ, свет, вода); 2) наличие подъездных путей; 3) состояние участка (геометрическая форма, наличие или отсутствие оврагов)».
Ринат Файзуллин обращает внимание на то, что «стоимость загородных земельных участков на популярных направлениях растет быстрее, чем стоимость коттеджей: в среднем 30-40% в год для земельных участков и 15-20% в год - для коттеджей.
Наиболее востребованными районами сегодня являются: берег Волги Октябрьского и Промышленного районов, в Красноярском районе - Лукоморье, берег реки Сок, п. Волжский, Малая Царевщина, Красный Яр.
В перспективе можно ожидать рост спроса на волжский берег от Кировского района до Студеного Оврага, район Мастрюков, п. Волжский, п. Гранный, 19 км Московского шоссе».
Говоря о существовании недооцененных рынков в сфере загородной недвижимости Самарской области, Татьяна Арапова подчеркивает необходимость «внимательно отслеживать и правильно анализировать события, которые могут оказать влияние на факторы, определяющие стоимость жилья. Например, перспектива реконструкции уфимской трассы может сделать более привлекательным это направление в ближайшие годы. По крайней мере, в пределах 50-60 км от Самаре. Сейчас там достаточно дешевая земля, и при этом великолепная природа. Рядом протекает река Сок».
Серьезным препятствием на пути развития рынка загородной недвижимости остается сложность отвода земли под строительство. Перспективу упрощения процедуры Ринат Файзуллин оценивает как «туманную». Более оптимистично на это смотрит Татьяна Арапова: «Процедура согласования везде одинаково сложна, но надеемся, что механизмы все же будут упрощены. Принимая во внимание опыт зарубежных стран, можно с уверенностью сказать, что абсурдная бюрократическая система в этой сфере не может существовать вечно. Все, и городские власти в том числе, заинтересованы в развитии загородного строительства, которое является одним из показателей нашей экономической стабильности и инвестиционной привлекательности региона».
Возможность дополнительного ускорения развития вторичного рынка земли специалисты связывают со вступившим в силу законом о «дачной амнистии».
«Закон окажет позитивное влияние на развитие рынка, - предполагает Наталья Крайнец. - хотя, скорее всего, это произойдет не сразу, а в годовой перспективе. С упрощением процесса оформления и уменьшением сроков оформления увеличится и число продаваемых земельных участков».
В целом, специалисты сходятся в том, что рынок загородной недвижимости Самарской области находится на подъеме. «За рынком загородного жилья - будущее, - заключает Татьяна Арапова. - Загородное жилье не только будет активно строиться и покупаться, но рано или поздно, по примеру Запада, приобретет в жизни любой семьи такое же значение, как и городская квартира».
Алексей Сергушкин SAMRU.RU
