Ипотека в Самаре — условия и возможные неприятности

О том, как подобрать для себя наиболее подходящие условия ипотеки, максимально снизить ежемесячный платеж и избежать проблем в случае невозможности своевременного внесения выплат по кредитам, рассказала Samru.ru исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова. 

- Какова в целом на сегодняшний день ситуация на рынке ипотечного кредитования в Самарской области?
- Развитие рынка ипотечного кредитования не только вышло на докризисный уровень, но и перешагнуло его. Поэтому восстановление рынка действительно произошло. Более того, новые условия ипотечного кредитования гораздо более выгодные по сравнению с теми, что были в докризисный период.
 
- Учитывая установившиеся низкие процентные ставки, стали ли сейчас жители области чаще брать ипотечные кредиты?
- Если говорить конкретно о спросе на ипотечные продукты, то он существенно повысился и потенциально намного превышает фактическое число сделок с привлечением жилищных кредитов. Другое дело, что пока уровень жизни большей части населения Самарской области не позволяет всем желающим воспользоваться ипотечным кредитом. Во многом это связано и со структурой доходной базы жителей региона. Так, официальные зарплаты, которые выплачивают работодатели своим сотрудникам сегодня, оставляют желать лучшего.

- Возможно ли в ближайшее время повышение или наоборот, ещё большее понижение ставок?
- Стоит отметить, что на сегодняшний день установились очень выгодные процентные ставки, которых, пожалуй, не было за всю историю ипотечного кредитования. Об изменениях ставок в сторону уменьшения или увеличения пока ничего не известно.

- Известно, что большая часть сделок по ипотеке сейчас приходиться на вторичное жилье - с чем это связано? Почему жители Самары не приобретают таким образом новые квартиры?
- К сожалению, преобладание сделок со вторичным жильем сейчас наблюдается достаточно ярко. Более 70-80% всех операций с недвижимостью происходит именно на вторичном рынке. С точки зрения ипотечного кредитования это не очень хорошо, поскольку ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на срок 25-30 лет. И соответственно, неправильно, если человек берет заем на покупку «хрущевки» или «сталинки», которая и технически, и эксплуатационно уже отжила свой век. Дело в том, что залоговая стоимость такого жилья устаревает намного быстрее, чем истекает срок кредитования. То есть цена квартиры в доме старой постройки со временем будет уменьшаться достаточно сильно. И в ситуации насыщения рынка новым современным жильем, может оказаться, что выданные ранее кредиты на покупку вторичной недвижимости уже не будут соответствовать актуальной стоимости, по которой объект будет продаваться. Но практика показывает, что момента, когда на рынке появится достаточное количество предложений нового современного жилья, придется ждать еще долгие годы. Поэтому пока приходится констатировать, что сделки с привлечением ипотечных кредитов на вторичном рынке преобладают.

- Что такое «лояльная ипотека»? Что показывает мониторинг отношения потребителей к этому продукту?
- Программа «Лояльная ипотека» предназначается для тех потенциальных заемщиков, которые собираются решить свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредита, но у них есть какие-то опасения, что в будущем они временно могут потерять платежеспособность. К примеру, это может быть молодая семья, которая ожидает появление ребенка. У них изменится количество членов семьи, изменятся доходы, увеличатся траты, и они не смогут нормально обслуживать ипотечный кредит. Или заемщик может предполагать смену места работы или переезд в другой город. Ситуации могут быть разные. «Лояльная ипотека» дает нашему заемщику возможность в течение всего срока кредитования четыре раза на срок до шести месяцев уменьшать ежемесячные платежи. Естественно, это не бесплатная услуга. И та сумма, которую заемщик не доплатит в льготный период, будет приплюсована к общей задолженности по кредиту. Но эти платежи клиент может вносить после нормализации доходной базы. Это позволяет заемщикам не потерять приобретенное жилье и спокойно жить в своей квартире. По последним данным Самарская область пока не вошла в территории, где данный продукт будет, так сказать, «опробоваться», поэтому на данный момент мы не можем предложить его нашим потребителям. Что же показывает мониторинг, проводимый нами, то, мнения жителей Самары и области разделилось. Так, одна половина населения за более низкие ставки, а другая с удовольствием бы воспользовалась «лояльной ипотекой».

- Какие ещё ипотечные продукты могут появиться в Самарской области в ближайшее время?
- Параллельно с «пилотным» проектом «Лояльная ипотека» ОАО АИЖК, региональным оператором которого в Самаре и является СОФЖИ, запускает и проект «Молодые ученые», но Самарская область не вошла в число «пилотируемых».

- С какими проблемами сейчас сталкиваются кредиторы в отношениях с заемщиками ипотеки?
- Проблема всегда одна - неплательщики. И тут у каждого своя история. Кто-то потерял работу, у кого-то резко сократились доходы, потеря членов семьи и т.д. В Фонде существует специальная группа по работе с просроченной задолженностью. По мере возможности мы стараемся идти навстречу людям, которые оказались в сложной ситуации, но здесь есть стандартные процедуры. Когда не можешь совсем платить за жилье, и долг уже слишком велик, приходится расставаться с приобретенным жильем.

- На какие нюансы надо обращать внимание клиенту, чтобы выбрать для себя наиболее выгодную и подходящую ипотеку?
- Каждый клиент, выбирая ипотеку, заранее определяет для себя, какие условия для него будут более приемлемы. Понятен факт, что, конечно, основным критерием служит процентная ставка. Но на деле, сначала клиент выбирает банки с наименьшей ставкой по ипотеке, а потом при детальном изучении условий решает, что, к примеру, подтверждение доходов у него возможно лишь по свободной форме и т. д. То есть выбирает банк с подходящими ему условиями. Выбирая «подходящий» банк, стоит обратить внимание на проценты и комиссии по обслуживанию кредита, отсутствие или наличие моратория (запрета) на досрочное погашение, на составление договоров займа или закладных, а также нужно четко понимать и выяснить, из чего складывается процентная ставка по ипотеке и какова полная стоимость кредита.

- Как заемщику максимально снизить ежемесячный платеж и переплату по ипотеке?
- Конечно, самый, так скажем, «действенный» способ снижения ежемесячного платежа - это максимально возможный первоначальный взнос. Это уменьшит ежемесячные платежи и срок кредита, а соответственно и переплату. На сегодняшний день в СОФЖИ действует программа «Новостройка», которая позволяет, приобретая квартиру в строящихся домах, снижать ипотечную ставку. Участвуете вы в программе для молодых семей - вычитайте из ставки 0,25%, есть жилищный сертификат - еще 0,25%, покупаете экономкласс - снова минусуйте и т.д.

- Что делать заемщику в случае финансовых проблем и невозможности внести своевременную выплату?
- Есть ряд мер, которые помогают ипотечному заемщику чувствовать себя увереннее. Во-первых, личное страхование. Если случится что-то серьезное, и наступит страховой случай, то страховая компания выплатит за заемщика оставшуюся сумму кредита. Если финансовые проблемы носят временный характер (например, заемщик потерял работу, но рассчитывает найти ее в ближайшее время), то, поставив в известность кредитора о возникших проблемах, можно договориться о реструктуризации кредита. Речь может идти об отсрочке выплаты или уменьшении суммы платежа до приемлемой за счет увеличения срока кредитования.
В самом неприятном случае, когда по кредиту платить нечем и перемен не предвидится, приходится продавать квартиру и за счет вырученных денег гасить остаток долга перед банком. В любом случае, при возникновении финансовых проблем не стоит впадать в панику, а необходимо оперативно связаться с кредитором, изложить суть проблемы и обсудить возможные варианты действий.