Арендаторы диктуют условия девелоперам

Начало кризиса ознаменовалось падением «рынка арендодателя». Нехватка торговых площадей сменилась большим количеством торговых центров, которые пустуют более чем на треть. Чтобы сохранить операторов, девелоперы вынуждены идти на снижение аренды. Но размер дисконта для ритейлеров в разных торговых центрах отличается в разы. Кроме того, снижения аренды добились далеко не все операторы площадей.

Игра на понижение
Как выразился один из участников рынка недвижимости, в период кризиса арендодатели «стали добрее». Девелоперы и ритейлеры сели за стол переговоров, чтобы совместными усилиями добиться сохранения рентабельности и скорректировать арендные выплаты соответственно текущей ситуации. «Всем уже давно понятно, что тот «рынок арендатора», о котором часто говорили, но никто в него особо не верил, пришел. Это означает значительное смягчение условий договора для операторов. По тем договорам, которые были заключены на долгий срок, разумные арендодатели стараются идти на поблажки и уступки с тем, чтобы не сокращался пул своих клиентов», - объясняет генеральный директор компании Smart property Константин Королев.

Уровень снижения арендных ставок напрямую зависит от конкурентной способности торгового центра на рынке. По словам заместителя директора  торгово-офисного центра «Информатика» Игоря Рязанова, торговые центры, которые изначально отличались слабо проработанной концепцией, попали под удар кризиса в первую очередь, и, чтобы сохранить пул арендаторов, их владельцы были вынуждены идти на уступки. Под «непродуманной» концепцией аналитики подразумевают низкокачественную внутреннюю отделку объекта, неудачные планировки с узкими проходами, большим количеством тупиковых зон и сложностями перемещения покупателей между этажами. Кроме того, сюда же относится наличие более трех-четырех торговых этажей при отсутствии эскалаторов. Все эти просчеты, которые были допущены еще при формировании концепта, приводят к тому, что торговый центр с самого начала своей эксплуатации является «слабым звеном» на рынке торговой недвижимости, и поэтому вынужден держаться за каждого ритейлера, который согласится арендовать площади в нем, а значит, идти на снижение ставок аренды.

 
Новые договоры аренды, помимо предложения выгодной цены, все чаще учитывают больше интересов арендаторов, чем раньше. Это касается и запланированных заранее сезонных скидок, включения плавающих ставок, снижения штрафных санкций за просрочки платежей и иногда уменьшения обеспечительного взноса.

 
Снижение арендных ставок не везде одинаково, более того, вывести усредненный показатель падения стоимости аренды по городу практически невозможно, поскольку он не будет отражать реальную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. «До сих пор остаются торговые центры, владельцы которых пытаются сохранять арендные ставки на прежнем уровне. Другие девелоперы готовы предложить ритейлерам дисконт до 60%», - рассказывает начальник отдела исследования рынка УК «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов.

 
По данным заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, арендаторы таких ТЦ, как «Невский», «Центральный» вообще перестали вносить аренду и платят только за коммунальные услуги. Резко понизились арендные ставки в ТРК «Аврора». Для операторов, которые расположены в малопроходных местах этого торгового центра, аренда квадратного метра снизилась до 1000 рублей. Менее всего эта тенденция коснулась объектов компании «Виктор и Ко» и ТРК Park House. Это легко объяснимо, поскольку все торговые центры Виктора Суркова и комплекс группы РТМ являлись, по общему мнению аналитиков, самыми успешными объектами коммерческой недвижимости на самарском рынке.

 
Использовали момент
После того как «рынок девелопера» закончился и наступило время арендаторов, многие ритейлеры добились уменьшения арендных ставок. Но не все и не в одинаковой мере.
Прежде всего скорректированную аренду стали вносить якорные арендаторы, а также ритейлеры, у которых наблюдается существенное падение продаж в связи с кризисом. По словам Вячеслава Рандаева, в первых рядах о снижении стоимости аренды заговорили операторы бытовой техники и электроники. В частности, компания «Эльдорадо» одна из первых заявила о том, что покинет все торговые центры, где не будет достигнута договоренность с арендодателем о понижении аренды. Далее на переговоры с девелоперами торговых комплексов пошли ритейлеры одежды. «Особенно это касается операторов новых для Самары брендов, которые до кризиса не успели завоевать свою аудиторию», - полагает Рандаев.
Помимо роли оператора в сформированной концепции торгового центра и направлении его бизнеса, существует зависимость снижения арендных ставок от места расположения магазина в ТЦ. «Ритейлеры, которые имели свои торговые точки рядом с траволаторами или в прикассовых зонах с трудом добиваются снижения арендных ставок, поскольку их магазины находятся в местах самого большого покупательского трафика и, соответственно, меньше пострадали от последствий кризиса», - утверждает Дмитрий Баранов.

 
Анастасия ВИШНЯКОВА,