|
Новости недвижимости
|
|
Помощь «Большого брата». Государство будет выкупать дефолтные квартирыОдним из пусковых механизмов, запустившим мировой финансовый кризис, стало ипотечное кредитование. Массовые дефолты по этим займам привели к тому, что крупнейшие финансовые институты США были ввергнуты в пучину банкротства. В России пока страдают другие отрасли народного хозяйства, и банки еще не столкнулись с проблемой массовых дефолтов по ипотечным кредитам. Но принимая во внимание усиливающуюся безработицу в РФ, не исключено, что совсем скоро с волной неплатежей столкнутся и российские банки. Чтобы не допустить такого печального развития ситуации, правительство России решило принять превентивные меры и ввести механизмы демпфирования надвигающихся ипотечных дефолтов.
 Назад в прошлоеНовая госструктура может существенно облегчить жизнь банкирам, но тут есть еще одна заинтересованная сторона - заемщик. Что будет с ним? Дело в том, что цена, по которой государство будет выкупать недвижимость у банков, скорее всего, будет ниже рыночной. В результате денег от продажи залоговой квартиры может хватить только на погашение кредита, процентов по нему и накопленных пеней, а заемщику ничего не достанется. В этом случае граждане, которые вступили в ипотеку, продав свою недвижимость, могут оказаться ни с чем. Но государство вовсе не планирует обострять социальную напряженность, плодя толпы бездомных. Те, чья квартира перешла в собственность новой госструктуры, смогут проживать в ней и дальше, но только на условиях аренды. «Эффективность такой схемы для заемщика зависит от того, какова арендная плата, насколько она ниже тех платежей, которые они уже делали, возможен дальнейший выкуп квартиры или нет», - сообщил «Советнику» Сергей Винтаев. Каков будет размер арендной платы, сейчас сказать трудно, таких деталей чиновники пока не сообщают.
Фактически появление в собственности государства жилой недвижимости можно расценивать как возврат во времена СССР, когда практически все жилье предоставлялось гражданам на правах долгосрочной аренды. Исключение составляли только жилые объекты, возведенные строительными кооперативами, но их доля была невелика. Но говорить о том, что на рынке жилья в России произойдет революция, скорее всего, не стоит, дело в том, что количество дефолтных квартир все же будет невелико. По мнению Сергея Винтаева, повлиять на рынок недвижимости появление корпорации с госучастием сможет только в том случае, если выкуп квартир приобретет массовый характер. Тогда создание корпорации может привести к увеличению дефицита предложения на рынке недвижимости. Если значительная часть квадратных метров перейдет в собственность государства, то эти метры, естественно, выпадут из рынка, соответственно, количество предложения на рынке будет снижено. При повышающемся спросе это может создавать недостаток предложения. Но сегодня проблема дефицита предложения наименее существенна.
Новый игрок
При покупке недвижимости при помощи ипотечного кредитования гражданин не является собственником жилплощади, которую он приобретает. Все права на имущество принадлежат банку, а заемщик становится собственником только после того, как погасит свой долг. Два года назад проблем как с получением так и с платежами по ипотечному займу у граждан России не было, но сейчас ситуация изменилась. В связи с кризисом многие заемщики стали испытывать проблемы с погашением долгов перед банками, между тем это только начало процесса. С усугублением кризиса количество дефолтов по кредитам будет только расти. По словам руководителя ККО Городского ипотечного банка в Самаре Елены Битяй, доля дефолтных ипотечных кредитов сейчас невелика, но она может увеличиться. Причем больше всего пострадают те банки, которые не уделяли проверке платежеспособности клиента должного внимания, у тех же кредитных организаций, где проверка была более доскональной, скорее всего, проблем не будет либо процент дефолтов будет ничтожным.
Очевидно, опасаясь лавины неплатежей, которые могут привести не только к проблемам в банковском секторе, но и к социальной напряженности (в случае неплатежей по ипотечному кредиту банк имеет право выселить заемщика, а квартиру выставить на продажу), государство решило принять меры. На прошлой неделе Центробанк заявил о своем намерении создать некую государственную структуру, которая будет заниматься выкупом у банков дефолтных квартир. Не исключено, что участие в создании этого проекта примут Сбербанк и Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Правда, пока не известно, как будет работать этот механизм и по какой цене будет осуществляться выкуп квартир у банков. Неясно, насколько подобная государственная структура окажется эффективной. «Судить о том, насколько эффективной окажется новая структура, можно только по количеству вложенных в нее денег, зная сумму инвестиций, можно определить, существенна ли будет ее роль на рынке», - сообщил «Советнику» управляющий ЗАО «Доходная недвижимость» Сергей Винтаев. По сообщениям ряда федеральных СМИ, государство в данный проект планирует инвестировать около 50 млрд рублей. Сумма же выданных в России ипотечных кредитов на 1 октября 2008 года составила 534,7 млрд рублей, так что новая госструктура вполне может спасти положение на какое-то время.
Что получат банки
По закону квартира до момента погашения ипотечного кредита находится в собственности банка, в случае неплатежей по займу банк имеет право выселить должника, а недвижимость выставить на продажу. Но так гладко механизм работает только на бумаге, на практике ситуация несколько иная. По словам Елены Битяй, выселить должника из квартиры непросто. «Процедура отчуждения квартиры в случае неплатежей по кредиту длительная. Банку необходимо обратиться в суд, при этом судебные разбирательства могут растянуться на полтора года. Но даже в том случае, если кредитная организация выиграет тяжбу, выселить должника непросто. Служба судебных приставов не занимается этим вопросом, поэтому банку самому приходится отселять должника и выставлять квартиру на продажу, что также связано с рядом сложностей», - сообщила Елена Битяй. Появление новой госструктуры может существенно облегчить банкирам жизнь. Банк возвращает свои деньги, при этом затрачивает минимум усилий, дальнейшие проблемы с жильцами квартиры будет решать государство.
Сергей Винтаев считает, что создание такой структуры удобно в первую очередь для банков, но е любом случае выгодным этот ход не назовешь. По мнению эксперта, корпорация является относительно независимой от интересов банков и заемщиков организацией, поэтому ее появление на рынке сбалансирует интересы сторон. Кроме того, реализовать квартиры корпорации значительно проще, чем самим банкам, которые могут реализовать метры только с аукциона. Впрочем, далеко не все банкиры настроены оптимистично. По словам управляющего самарским филиалом ОАО «Мастер-Банк» Константина Снигарева, госкорпорация, скорее всего, не сможет решить проблему по дефолтным кредитам. «Государственные структуры обычно неповоротливы и имеют сложный бюрократический механизм, так что не думаю, что продажа квартир этой государственной компанией будет проходить быстрее, чем традиционная схема отчуждения квартир», - сообщил «Советнику» Константин Снигарев.
Павел СИДОРОВ,
Александра БАГАУТДИНОВА,
«Самарский советник» 02.02.2009
|
 |
|
На 7 улицах в центре Самары отремонтируют фасады и крыши старинных домов
|
24 ноября 4:30
© 2006 - 2024 г. Самара |
Раздел Дом - информация для владельцев недвижимости, дольщиков, инвесторов, риэлторов, строителей и архитекторов, словом для тех, кто тем или иным образом связан с недвижимостью в Самаре.
Раздел Дом: новости, советы по строительству, ремонту и дизайну. Объявления: по аренде и продаже квартир (комнат) в Самаре; продажа домов, коттеджей и земельных участков. |
| При использовании текстовых материалов необходимо указывать прямую гиперсылку на страницу заимствования сайта samru.ru | |