|
Новости недвижимости
|
|
Щедрость на обещания. Строители получат «психологическую» поддержкуФинансовый кризис привел к заметному снижению темпов роста в строительной отрасли. Из-за дефицита кредитных ресурсов застройщики повсеместно сворачивают реализацию новых проектов, сосредоточившись на достройке объектов. Государство планирует оказать строительным компаниям поддержку, выкупив часть жилья эконом-класса для льготных категорий граждан. Но участники рынка сомневаются в эффективности этих мер.
 Российское правительство планирует выделить 50 млрд рублей для поддержки строительных компаний. Из них 1,2 млрд рублей получит Самарская область. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской. Средства планируется направить на выкуп квартир эконом-класса для льготников - ветеранов, инвалидов, многодетных матерей. Одновременно предполагается свернуть проекты по строительству государственного жилья для этой категории граждан. Возможно, что часть квартир будет использована и для отселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда. Предполагается выкупать жилье высокой степени готовности по ценам ниже среднерыночных. Государственные контракты с застройщиками будут заключаться по итогам открытого конкурса. Впрочем, как сообщили «Времени» в пресс-службе областного министерства строительства и ЖКХ, конкретных механизмов реализации этого проекта пока не разработано.Необходимость таких мер обусловлена, прежде всего, сложной ситуацией на строительном рынке в условиях финансового кризиса. Как отмечает председатель правления инвестиционно-строительной компании «Волга-групп», директор представительства ассоциации строителей России в Самарской области Петр Сивожелезов, банки и раньше неохотно кредитовали проекты, связанные со строительством жилья. Это связано с высокими рисками и отсутствием ликвидного залога у большинства застройщиков. Теперь же они и вовсе отказываются сотрудничать со строителями. Например, по словам Сивожелезова, их компании не удалось получить в Сбербанке кредит на реализацию национального проекта по строительству коттеджного городка Дубравы, несмотря на государственные гарантии. «Они потребовали от нас предоставить залог на 0,5 млрд рублей. Для выполнения этого требования мы должны иметь в собственности половину этого городка, что совершенно нереально», - пояснил Сивожелезов.
Заместитель директора по маркетингу компании «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев сообщил, что некоторые банки, с которыми застройщики заключили договор до наступления финансового кризиса, продолжают работать с ними на прежних условиях.
По словам главы группы компаний RBE Андрея Шокина, возглавляемая им корпорация продолжает сотрудничество с двумя региональными банками, и они не повышают процентных ставок. Вместе с тем, отметил Рандаев, ряд кредитных учреждений сегодня пересмотрели условия работы с застройщиками. «Они увеличили процентные ставки по кредитам, одновременно сократив сроки их возврата», - пояснил эксперт. По словам участников рынка, некоторые банки в период кризиса увеличили плату за пользование кредитом до 28-30% годовых.
Как уже сообщало «Время», в октябре ряд региональных банков получили от государства кредиты на поддержание ликвидности и для кредитования реального сектора экономики. Например, Газбанку было выделено 4,6 млрд рублей, из них 2,1 млрд - по беззалоговому кредиту. 3,4 млрд рублей получил банк «Солидарность», в том числе 1 млрд без залога. Первому объединенному банку досталось 2 млрд рублей по беззалоговому кредиту. Однако начинать какую-либо серьезную работу с реальным сектором экономики самарские банки не торопятся. Как сообщил вице-президент ассоциации строительных предприятий «Берег» Вячеслав Сидорович, сегодня работу в этом направлении ведет только самарское отделение МДМ-банка. «По мнению банковского сообщества, строительным организациям сегодня рискованно выдавать как длинные, так и короткие кредиты», - пояснил эксперт. «В банках существуют инструкции - не кредитовать строительные компании. Если же некоторые из них и выдают кредиты строителям, то на короткий срок и под ставки, которые превышают рентабельность производства», - сообщил вице-президент ассоциации «Версиво» Олег Скотников.
О необходимости кредитовать реальный сектор экономики заявил председатель правительства РФ Владимир Путин на совещании с представителями банковского сообщества и правоохранительных органов, которое состоялось 10 ноября. Он отметил, что в последнее время банки - получатели государственных кредитов увеличили объем операций по переводу денег за рубеж. Премьер подчеркнул, что государство выделяет огромные средства на поддержание отечественной банковской системы, и они должны работать на российскую экономику, а не использоваться в спекулятивных целях. Путин заявил, что движение средств, выделяемых банкам в качестве господдержки, необходимо контролировать.
Подобная ситуация сложилась и в самарской экономике. Рандаев полагает, что средства, выделенные на поддержку ликвидности, банки используют в основном для закрытия собственных финансовых обязательств. Также, как утверждают эксперты, часть этих денег уходит на закупку валюты и на кредитование проектов с быстрым сроком окупаемости.
Вместе с тем участники рынка полагают, что нежелание банков кредитовать реальный сектор экономики, в том числе строительные компании, во многом объясняется и объективными причинами. «Государство выдавало кредиты банкам на 35 дней, это слишком короткий срок для кредитования серьезных инвестиционных проектов», - сообщил Сидорович. В настоящее время, по его словам, кредитные учреждения ждут, будут эти средства отозваны или пролонгированы. «В последнем случае ситуация может измениться в лучшую сторону», - полагает эксперт. Рандаев добавил, что выделяемые самарским банкам кредиты недостаточны для кредитования реального сектора экономики.
Застройщики, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию. «Компании, которые соглашаются брать кредиты по ставкам 20% и выше, идут прямым путем к состоянию банкротства. Это может вызвать повальный невозврат кредитов», - говорит Андрей Шокин. По его мнению, если банки не пересмотрят свою политику по отношению к строительным компаниям и не начнут кредитовать их, как и любой другой бизнес, рано или поздно им придется просто забирать залоги, под которые открывались кредитные линии.
Эксперты утверждают, что особенно сильно кризис ударил по рынку коммерческой недвижимости - здесь игроки были вынуждены «заморозить» целый ряд крупных инвестиционных проектов. Например, как сообщил генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев, было принято решение о приостановке строительства офисного центра «Портал Plaza», единственным инвестором которого выступала возглавляемая им компания. По словам начальника отдела недвижимости компании «МАРКС - маркетинг и консалтинг» Ивана Сальникова, в жилищном строительстве подобных «замороженных» проектов сегодня нет. «По моей информации, ни одна стройка не прекратила работать, а некоторые даже возобновили деятельность», утверждает эксперт. Вместе с тем он отметил, что темпы строительства зданий в период кризиса снизились.
Главная тенденция такова: строительные компании стараются довести до конца начатые проекты, в то же время приостанавливают новые. Например, группа компаний RBE «заморозила» проекты по пяти строительным площадкам, на которые был уже оформлен полный пакет документов и сделаны проекты. «Мы их просто не начинаем строить, потому что есть трудности с организацией финансирования. Банки не открывают кредитные линии, а надеяться только на дольщиков - не совсем правильно. Можно продать один, два, три этажа и полностью «зависнуть» на год», - пояснил Шокин. По его словам, компания решила приостановить работы до весны и посмотреть, как будет дальше развиваться ситуация. По словам Сивожелезова, новые проекты вынуждены сегодня «замораживать» буквально все застройщики.
Участники рынка сошлись во мнении, что в условиях финансового кризиса строительная отрасль остро нуждается в государственной поддержке. Собственно, первые шаги к этому уже намечаются. Однако эксперты сомневаются в их эффективности.
На первый взгляд, пытаясь одним выстрелом убить двух зайцев - обеспечить жильем льготников и поддержать строительную отрасль, государство поступает мудро. По мнению Сальникова, таким образом в некоторой степени уменьшается вероятность банкротства проблемных компаний и пополнения «армии обманутых дольщиков». В то же время эта мера не способна кардинально изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости. По оценке Сальникова, средняя стоимость двухкомнатной квартиры эконом-класса составляет 3,5-4 млн рублей. Следовательно, на выделяемую федеральным бюджетом сумму можно приобрести лишь около 300 квартир, что очень мало в масштабах Самарской области. Сальников полагает, что эта мера может иметь больше психологический, чем экономический эффект. «Потребители увидят собственными глазами, что квартиры реализуются, значит, рынок жилья продолжает жить», - пояснил эксперт. По мнению Михеева, для оздоровления отрасли общая сумма финансовых вливаний в том или ином виде на территории Самарской области должна составить не менее 10 млрд рублей.
Сальников полагает, что государство будет выкупать квартиры с приличным дисконтом, зато строительные компании получат гарантированный, быстрый сбыт и смогут увеличить оборачиваемость капитала. Иного мнения придерживается Сивожелезов. По его словам, спрос "на жилье эконом-класса остается высоким даже в период финансового кризиса. «К тому же существенную часть квадратных метров компании реализуют по бартеру», -добавил он. Сивожелезов сообщил, что на заключение бартерных сделок особенно охотно идут производители стройматериалов и. другие поставщики. «Причем заключаются такие сделки по реальным, рыночным ценам», - заявил эксперт. Поэтому, по его словам, компании не особенно заинтересованы продавать жилье по заниженным ценам. Он пояснил, что цены на жилье эконом-класса и так невысоки, а рентабельность бизнеса не превышает 15%.
Большинство экспертов утверждает, что никакого обвала цен на рынке жилья не ожидается, так как для этого нет никаких предпосылок. Вместе с тем, отметил Сальников, из-за проблемами со сбытом некоторые застройщики по индивидуальной договоренности предоставляют своим покупателям скидки в 10-15%. Между тем, как утверждает Сивожелезов, потребность в жилье в Самаре не уменьшилась, спрос по-прежнему велик, только он носит отложенный характер. «Потребители выжидают серьезного снижения цен. Но его однозначно не произойдет», - заявил эксперт.
Правительство РФ также предложило выдавать банкам целевые кредиты для работы со строительными компаниями. Некоторые эксперты поддержали эту инициативу, но большинство отнеслось к ней весьма настороженно. По мнению Скотникова, банковская система уже показала свою неэффективность в кредитовании реального сектора экономики. «Я думаю, что государство должно кредитовать предприятия напрямую, на прозрачных условиях, минуя банки», - полагает эксперт.
 Андрей ШОКИН,глава группы компаний RBE
- Хотелосьбы нам сейчас получить кредитную линию под реализацию ряда проектов, связанных с цементом, оконным производством, панельным домостроением по немецкой технологии, но на данный момент мы решили «заморозить» эти проекты. В Ульяновске мы не «заморозили» ни одной стройки, наоборот, еще открыли две-три. Там ни один банк не остановил кредитования. Внешторгбанк в Ульяновске, например, ставки не повышает. Там мы работаем через этот банк. У нас в Ульяновске есть кредитная линия, которая сейчас не выбрана. На данный момент мы там застраиваем девять строительных площадок. В этом году сдадим 60 тыс. квадратных метров жилья эконом-класса. В Сызрани, где мы также ведем активное строительство, с финансированием все нормально.
Что касается самарских банков, которые приостанавливают строительным компаниям кредитные линии и проводят повышение ставок, - все это отрицательно отразится на всем строительном бизнесе. А если он встанет, значит, встанут все железобетонные заводы, вся добывающая отрасль, и будут тысячи безработных уже в феврале.
Владимир ДУШКО,
старший партнер консалтинговой компании N.А.М.Е.S. MARKETING AGENCY
- Единственнаямера поддержки отрасли, которая была бы эффективна - это долгосрочное кредитование проектов. Но подвижек в этом направлении не наблюдается. Тенденций к тому, чтобы государство этим занялось, нет. Скорее всего, строительную отрасль не будут поддерживать напрямую. Максимум, на что можно надеяться - это поддержка частников, которые пошли в ипотеку. И то это будет делаться не для поддержки строительной отрасли, а для ликвидации социального взрыва. Специфика строительства позволяет консервировать проект на срок до пяти лет без особых последствий. Ожидается большое количество законсервированных проектов, часть которых никогда не будет расконсервирована. В докризисные, так называемые «тучные годы», запускалось много проектов, не имеющих качественного потребительского маркетинга, целевой аудитории, отработанной коммерческой составляющей, бизнес-плана. В условиях жесткого кризиса они никогда не будут завершены. В этом плане кризис играет очищающую роль. Из всех объектов, которые сейчас «замораживаются» в сфере офисной и торговой недвижимости, до 30% никогда не будет расконсервировано. Исключение составляет многоэтажное строительство, здесь 90% объектов будут точно достроены.
СЕРГЕЙ СТОЛЯРОВ,
ЮЛИЯ ЯНОВА,
МАРИЯ ГРАММАТИНА, “Время” 18.11.2008
|
 |
|
На 7 улицах в центре Самары отремонтируют фасады и крыши старинных домов
|
24 ноября 6:00
© 2006 - 2024 г. Самара |
Раздел Дом - информация для владельцев недвижимости, дольщиков, инвесторов, риэлторов, строителей и архитекторов, словом для тех, кто тем или иным образом связан с недвижимостью в Самаре.
Раздел Дом: новости, советы по строительству, ремонту и дизайну. Объявления: по аренде и продаже квартир (комнат) в Самаре; продажа домов, коттеджей и земельных участков. |
| При использовании текстовых материалов необходимо указывать прямую гиперсылку на страницу заимствования сайта samru.ru | |