|
Новости недвижимости
|
|
Максим ЛОВЦОВ: «Жилье уже давно не только товар, но и объект инвестиций»Могут ли события на Кавказе привести к обвалу рынка в России? Кто больше всех рискует в случае кризиса? Почему квартира в центре Самары стоит как апартаменты в Париже? На эти и другие вопросы «Времени» и радиостанции «Эхо Москвы» в Самаре» ответил исполнительный директор представительства ЗАО «Финам» в Самаре Максим Ловцов.
 - Российские экономисты строят достаточно мрачные прогнозы относительно дальнейшего экономического роста в России и дефицита национального бюджета даже при условии сохранения высоких цен на нефть. Военные действия в Грузии усилили волнения на рынках. Насколько вероятен новый кризис в России?- Фондовый рынок и инвестиции в целом - это индикатор экономической ситуации. На данный момент этот индикатор нам показывает, что не все стабильно. Но это, по большей части, следствие не наших внутренних проблем, а внешних факторов. Нестабильна экономическая ситуация во всем мире, отсюда и происходит основная угроза.
У нас же в стране глобальный кризис в ближайший год маловероятен. Однако он возможен в отдельных секторах. Например, зонами риска являются предприятия с большой долей заемных средств, банки, решающие проблемы с недостатком средств за счет увеличения доли вкладов физических лиц, и некоторые другие. В условиях, когда как минимум треть страны живет под страхом кризиса, достаточно небольшого толчка, чтобы спровоцировать проблемы в этих зонах экономики.
Ярким примером этого являются текущие события на фондовом рынке. Многие склонны связывать эти события напрямую с войной или обвинять в обрушении рынка Владимира Владимировича. На самом деле рынок просто был на тот момент переоценен. Большая часть инвесторов опасалась коррекции и готова была либо закрывать позиции, либо играть на понижение. Поэтому любой внешний толчок мог вызвать на нем негативное движение. Так вышло, что этими событиями оказались война и ситуация с «Ме-челом». К счастью, большая часть коррекции уже позади, и вскоре снова настанет время для инвестирования.
- Сейчас много говорят о ситуации на рынке недвижимости. Когда начались военные действия в Грузии, среди населения поползли разговоры, что это может привести к обвалу на рынке, падению цен на жилье и т.д. Как бы вы прокомментировали эти разговоры?
- До обвала цен на рынке недвижимости в нашей стране еще очень далеко. Для этого доля недвижимости, купленной с целью инвестиций, должна быть значительной. А чтобы это произошло, необходимы и значительное снижение ставок по ипотеке, и дальнейшее улучшение благосостояния, и увеличение количества возводимого жилья. А на это нужно много лет. Сейчас, например, мы с вами наблюдаем обратный процесс - ставки растут а строительство не расширяется, упали цены на некоторые материалы, которые были слишком завышены, например на цемент. В результате всего этого возникла некая неустойчивая ситуация, результатом которой стала остановка цен и даже может быть спровоцировано их снижение, но это пока маловероятно и некритично, поскольку в дальнейшем нас ожидает новый виток роста. Дать более точный прогноз по ценам и времени мы не можем, поскольку у нас нет подробных графиков цен на недвижимость в Самаре, а без этого точный анализ невозможен.
Но зато без всякого анализа можно точно сказать, что при любом, даже локальном, кризисе в зоне риска находятся в первую очередь те, кто пытается стать инвестором, используя не собственные, а заемные средства. Ведь ни для кого не секрет, что в Америке многие люди брали, дома или квартиры значительно большего размера, чем это было им необходимо. Поскольку рост цен на недвижимость был значительно выше ставок по ипотеке, они рассчитывали потом продать это жилье, погасить кредит и еще получить прибыль. А в результате после падения цен оказалось, что стоимость дома не покрывает даже оставшуюся часть долга.
- Можно ли ожидать снижения стоимости нашей недвижимости, если нет развития строительства жилья эконом-класса?
- Жилье - это очень интересный объект для изучения. Как раз на основе жилья я сделал некое разделение между товаром, который подчиняется классическому закону спроса и предложения, и между неким объектом инвестиций. Жилье на данный момент -не просто товар. Это объект инвестиций. Именно это обеспечивает такой рост цен на него. Чтобы не углубляться в сложные темы, скажу просто. Когда что-то становится объектом инвестиций, во-первых, этот объект растет в цене достаточно сильно и волнообразно, во-вторых, в конце обязательно происходит коррекция цен, когда они возвращаются к некой линии. Условно назовем ее линией «справедливой» цены. Именно эту финальную фазу мы и наблюдали в Америке.
Нам же до этого еще очень далеко. Ведь если хотя бы 10% квартир у нас были «инвестиционными», то цены уже давно неслись бы вниз. Но мы этого не наблюдаем. В Самаре квартиры в основном покупают, чтобы улучшить жилищные условия, или потому, что деваться некуда, и т.д. Никто не бросится продавать эти квартиры только потому, что ситуация нестабильна или цена снизилась на несколько процентов.
- Как вы оцениваете происходящее сейчас удорожание ипотечных кредитов?
- Если когда-нибудь государство решит - денег много, давайте мы всем под 6% ипотеку давать будем, или западные банки придут и скажут - под 4% даем, то результатом этого, скорее всего, будет не приобретение малообеспеченным населением квартир себе, а появление той самой инвестиционной недвижимости, которую люди будут спокойно брать под эти 4%, вкладывать в недвижимость, потом продавать и т.д. И в конце концов мы таким образом получим ипотечный кризис.
Реально решать вопрос с жильем для небогатого населения можно только путем массового строительства недорогого жилья. Однако это очень сложная задачка, которая пока не по зубам нашему правительству. Именно поэтому всегда так велик соблазн пойти более простым путем удешевления кредитов. Однако это означает прокладывать путь в никуда. Америка в этом отношении - очень интересный пример. Все уже настолько устали ждать Большого Американского Кризиса, что уже почти никто всерьез в него и не верит. Но если анализировать графики, например, индекса Доу-Джонса, то становится видно, что он действительно очень далеко отклонился от своей линии «справедливой» цены. И периодически возникающие кризисы являются следствием этого. Однако каждый раз им удается найти очередную фишку, например, высокие технологии, которая отдаляет, но не отменяет кризис в Америке. Но тем самым они лишь туже натягивают тетиву.
- А что, собственно, людям делать в момент кризиса?
- В моменты кризиса делать что-либо уже, как правило, поздно. Надо уже сейчас понять, что кризисы - это нормальное циклическое явление, причем для любой страны. Можно по пальцам пересчитать страны или хотя бы поколения в разных странах, которые не настиг ни один кризис. И каждый раз хуже всего приходится тем, кто живет в кредит, если и занимается вложениями, то в отдельные, самые прибыльные на тот момент инструменты, и не расширял свои знания и опыт.
Те же, кто к кризису подходит с жильем, с накоплениями в разных инструментах, с большим количеством опыта и знаний в различных сферах, переживает его достаточно спокойно.
Именно поэтому инвестирование я считаю одним из важнейших процессов в нашей жизни. Только понимать этот термин надо значительно шире. Инвестиции - это и фондовый рынок, и недвижимость, и металлы, и валюта, и десятки других, менее привычных нам инструментов. И вложения в отдых, здоровье и в собственное развитие - это тоже очень важные инвестиции, если грамотно к ним подходить.
Однако стоит учесть, что большинство из нас новички в этом процессе. Мы лишь «учимся ходить». А научиться ходить, ни разу не упав, невозможно. Поэтому начинать лучше на простом поле и с небольшими суммами. А для этого фондовый рынок подходит идеально.
- Есть ли ли разница, во что вкладывать крупные суммы, а во что небольшие накопления - в 100, 200, 500 тысяч рублей?
- Единого варианта вложений вам никто не подскажет. Реально эти деньги необходимо, как яйца, раскладывать по корзинам, но прежде, конечно, нужно изучать ситуацию. Безусловно, несмотря на все риски, банки и негосударственные пенсионные фонды остаются наименее рискованными объектами для вложения небольших средств. Остальные варианты вложений - уже на усмотрение. В идеале должны быть задействованы и недвижимость, и надежные вклады, и вложения на фондовом рынке, и другие инструменты.
Но для каждого человека путь движения к этому разный, поэтому наметить цели и пути их достижения лучше вместе со специалистами инвестиционных компаний индивидуально. Благо это вполне можно сделать бесплатно.
- Эффективно ли вкладывать деньги в золотые слитки?
- Здесь есть разные варианты. Сразу отмечу, что физическим лицам выгоднее иметь не слитки а инвестиционные монеты, поскольку при покупке слитков берется НДС 18%. Однако иметь на руках реальный металл имеет смысл только в случае действительно серьезных кризисов. Когда невозможно довериться ни одному финансовому институту, а такие ситуации бывают очень редко. Можно, конечно, иметь некий золотовалютный резерв, но делать его большим невыгодно, поскольку хранение слитков и монет - дело достаточно сложное и хлопотное. В большинстве случаев предпочтительнее металлический вклад либо фьючерсы на различные металлы на фондовом рынке.
- Целесообразно ли вкладываться в недвижимость?
- В нашей стране недвижимость еще достаточно долго будет оставаться отличным вариантом долгосрочных вложений. Для тех же, кто хочет сделать кратковременные вложения, следует подождать стабилизации ситуации на рынке. Я считаю, что такой момент наступит, снова понизятся ставки по кредитам и т.д. Это должно вызвать новый виток цен, и наступит оптимальный момент для входа в этот рынок.
ЛЮДМИЛА НИКОЛАЕВА,
ВАСИЛИЙ МАРИНИН, “Время” 02.09.2008
|
 |
|
Учителя в Самаре могут оформить компенсационную выплату за аренду жилья
|
22 ноября 1:33
© 2006 - 2024 г. Самара |
Раздел Дом - информация для владельцев недвижимости, дольщиков, инвесторов, риэлторов, строителей и архитекторов, словом для тех, кто тем или иным образом связан с недвижимостью в Самаре.
Раздел Дом: новости, советы по строительству, ремонту и дизайну. Объявления: по аренде и продаже квартир (комнат) в Самаре; продажа домов, коттеджей и земельных участков. |
| При использовании текстовых материалов необходимо указывать прямую гиперсылку на страницу заимствования сайта samru.ru | |