Ипотеку ограничили

На прошлой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уведомило финансовые структуры, работающие по его стандартам, о новых условиях выдачи кредитов. Теперь сделки, в которых заемные средства составляют более 1,5 млн рублей, а первоначальный взнос при этом 10% суммы, признаны рискованными. Если заемщик рассчитывает на получение кредита больше 1,5 млн рублей, то в качестве первоначального взноса на руках от должен иметь более 10% суммы, причем размер взноса увеличивается пропорционально размеру запрашиваемого кредита.

В Самарской области по стандартам АИЖК работает Самарский областной фонд жилья и ипотеки и 10 коммерческих банков.

По мнению главы самарского представительства «Городского ипотечного банка» Елены Битяй, речь идет о повышении качества кредитного портфеля. «Ранее банки гнались за количеством выданных кредитов, отсюда снижение ставок, отказ от первоначального взноса, повышение лояльности к заемщикам. Теперь остро встал вопрос качества, поскольку рефинансируются наиболее ликвидные кредиты, к тому же, некоторые банки столкнулись с ростом неплатежей», - отметила Елена Битяй.

Официальной статистики по невозврату ипотечных кредитов не существует. По неофициальным оценкам, он составляет от 1 до 3 - 4% от числа выданных кредитов. По данным «Советника», у «УРСА-банка» дефолт составлял до 30%, из-за чего банк прекратил работу с ипотекой.

Хотя нововведению АИЖК меньше недели, самарский рынок уже столкнулся с негативными последствиями. По словам директора представительства «Ипотечное» РК «Центр недвижимости» Ирины Платоновой, много ипотечных сделок было сорвано, разрушены обменные цепочки. Также в одной из компаний сообщили, что некоторым клиентам, у кого сумма кредита превышала 1,5 млн рублей, было согласие на минимальный первоначальный . взнос и приобретался объект с низкой ликвидностью, пришлось в спешном порядке искать дополнительные средства, чтобы получить кредит и оформить сделку. По данным «Советника», из участников рынка недвижимости более всего пострадает от нововведения ООО «Ипотека-риэлт» - агентство, аффилированное СОФЖИ и обслуживающее исключительно его клиентов.

1,5 млн рублей, по мнению участников рынка недвижимости, сегодня слишком маленькая сумма кредита, а увеличение первоначального взноса автоматически лишает шанса на ипотеку достаточно большой круг граждан. Но, как отмечают некоторые участники рынка, 2 - 3 года назад требовался 30%-ный первоначальный взнос, правда, тогда и цены на жилье были гораздо ниже. Впрочем, по словам Елены Битяй, на ипотечном рынке Самарской области весьма жесткая конкуренция и, если заемщика не устраивают условия структур, работающих под АИЖК, они могут выбрать другой банк.

Данных о доле рынка, которую занимают структуры, работающие по стандартам АИЖК в Самарской области, нет. Но, по некоторым данным, несколько лет назад, когда коммерческие банки предложили более интересные условия для заемщиков, произошел резкий отток клиентов из структур АИЖК. Но около года назад началась обратная тенденция. Возможно, история бы повторилась, но с 1 января 2008 года, по информации «Советника», не будут рефинансироваться кредиты с первоначальным взносом менее 20%, а значит, банки будут стремиться к этим цифрам.

Кроме того, Елена Битяй отметила, что уже сегодня многие банки начинают повышать процентные ставки, возможно, в ближайшем будущем на 1 - 3%. Но это, по ее мнению, не сыграет существенной роли, поскольку при такой стоимости жилья позволить купить себе квартиру большая часть населения Самары может только с помощью ипотеки.

Тем не менее, участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что ипотека делает большой шаг назад в своем развитии. Она становится менее доступной и при дальнейшем росте цен на недвижимость в условиях раскручивания инфляционных процессов не исключено непроизвольное затоваривание рынка, в частности, строящегося жилья: его мало кто сможет купить.

- Выбор недвижимости при кредите в 1,5 млн рублей сегодня невелик: в лучшем случае, это 1 -комнатная квартира в отдаленном районе или жилье старого фонда, которое не отвечает условиям кредитования. Можно купить жилье в пригороде, но таких предложений на рынке немного. Около 90% всех сделок на региональном рынке недвижимости на сегодня - это сделки с участием кредитных средств (чистые покупки или обмен), в сложных взаимосвязанных операциях практически в каждой цепочке присутствует ипотечное звено. Я считаю, что нововведение АИЖК дискредитирует одну из реально работающих программ на рынке и существенно сужает круг молодых семей, которые еще вчера могли воспользоваться ипотекой. Именно они оказались наиболее незащищенными.