Михаил МИХЕЕВ: «Государство должно выступать инвестором развития новых территорий»

- Областное правительство приняло решение ускорить процесс ввода в эксплуатацию   уже   готовых жилых   домов.   Насколько это реально? Что нужно сделать, на ваш взгляд, в этом направлении?

- Ввести эти дома реально. Проблемы в домах, не введенных в эксплуатацию, не принципиальны. У нас, к примеру, до сих пор не введен дом по ул. Ленинской из-за того, что поменялись структуры, которые дают согласование по пожарной безопасности. Сначала мы получили разрешение от пожарной инспекции, когда она находилась в составе МВД. А потом ее перевели в подчинение МЧС, и там не приняли во внимание те согласования, которые у нас уже были. Пока все это происходило, строительство дома завершилось. И сейчас он не принимается в эксплуатацию именно из-за претензий   пожарных   МЧС, которые требуют создания нового проекта, получения новых тех условий, разработки компенсационных мероприятий и т. д. Но все эти моменты принципиально не влияют на безопасность проживания людей. Я считаю, что при министерстве строительства Самарской области либо при губернаторе должна быть создана комиссия, которая бы определяла, какие дома можно ввести в эксплуатацию, или выдавала бы предписания об устранении нарушений.

- Каковы ваши прогнозы относительно динамики цен на жилье в 2008 году? Если властям удастся решить проблему ввода в строй готового жилья, как это может отразиться на ситуации с ценами на жилье? Возможно ли кратковременное обрушение цен, или, напротив, они пойдут в рост?

- Про обрушение говорить нет смысла, потому что этого не произойдет. А вот при условии, что власть займется строительством, возможна заморозка цен. Но для этого органам власти нужно стать основным игроком в области на рынке застройки. Цены могут остановиться в своем росте только после увеличения предложения на этом рынке. Сейчас крупным игроком, который бы увеличил предложение, может выступить только государство. У других застройщиков, частных или корпоративных, либо нет интересов, либо банально нет средств, чтобы как-то повлиять на эту ситуацию. Для этого органам власти нужно решить две очень простые задачи. Во-первых, научиться правильно формировать земельные участки: решить вопросы с отселением, если такое присутствует, с подводом коммуникаций к объектам строительства. Во-вторых, администрация должна определить те участки, которые она выставляет на торги для застройки частными инвесторами, и те, которые будут застраиваться за счет бюджетных и заемных средств.

- Областные власти отказываются вкладывать средства в Самарское Заречье, рассчитывая на значительный объем инвестиций. Деньги будут выделены только на проектирование и   проведение аукционов по распределению участков. Интересен ли этот проект инвесторам? Какова его перспектива?

- Если областные власти отказываются туда вкладывать средства (а делают они это правильно), то и частные инвесторы вряд ли это сделают. Только если 30-40% от всего объема строительства заложит государство, покажет, что там есть микрорайон, в котором живут люди, туда пойдут частные инвесторы. В поле никто не пойдет. Вообще, в проекте Самарского Заречья очень много нерешенных вопросов технического характера, и целесообразность строительства на этом месте до сих пор находится под большим вопросом. Я считаю, облправительство должно выступать заказчиком строительства. Но Самарское Заречье не совсем подходящий участок для этого. Думаю, данная идея уже сейчас сходит на нет. Ни со стороны московских застройщиков, ни со стороны самарских я не видел особого оптимизма в решении вопроса о застройке этой территории.

- Как вы оцениваете перспективность проекта жилого района «Волгарь»?

-   В «Волгаре» абсолютно другая ситуация. Там не требуется намыва территории и других работ. Это перспективная застройка. Для возведения дешевого экономного жилья территория   является оптимальной. То, что сейчас застраивается   «Волгарь», -уникальный случай. И застраивается он только потому, что средства выделяются из федерального бюджета, по программе доступного жилья.

- Какие еще перспективные для застройки районы можно выделить в Самаре?

- Рассматривать можно все территории, что расположены за Южным мостом, в Куйбышевском районе. Я считаю, что нужно двигаться совсем в другую сторону. Куйбышевский район ограничен реками, и развитие там менее ликвидно. У нас есть прекрасный участок между улицей Демократической и Московским шоссе, где располагается Радиоцентр. Радиоцентр нужно выносить и вести строительство там. Это ликвидная застройка, то, что можно продать, на чем можно заработать, получить финансовые дивиденды. Там можно построить микрорайон, и 15-20% жилья сделать социальным, а остальное - продать на рынке. Этот объект рентабельный.

Я считаю, раз уж государство взяло на себя обязанность развивать жилищное строительство, оно должно выступать инвестором и основным инициатором развития новых территорий, потом к этому присоединятся и частные инвесторы. А говорить о том, что мы сформируем земельные участки, выставим их на аукцион, и частные инвесторы пойдут застраивать поле, неправильно.

- Городские власти разработали программу «Развитие застроенных территорий   с   переселением граждан из ветхого и аварийного жилья». Однако программа в ходе публичных слушаний вызвала массу нареканий со стороны жителей ветхих домов. В первую очередь тем, что в ней не прописан механизм взаимодействия граждан с застройщиком. Существует ли сейчас такой механизм? Каким он должен быть?

- На самом деле этот механизм прописан в федеральных законах. Если жилье признано аварийным, то у собственников есть два варианта: либо восстановить его, либо согласиться на снос, который осуществит муниципалитет, и получить равноценную компенсацию. Но федеральный механизм прописан достаточно поверхностно. Губернской думе нужно принимать законодательные акты, определяющие, как это все будет происходить на практике. Я понимаю, что есть семьи, которые живут в трущобах лет 15-20, у которых никакого другого жилья никогда не было. Но есть люди, которые купили эту трущобу год назад, зная, что застройщик предполагает переселение, и теперь хотят просто заработать деньги. В федеральном законе прописано, что человек при отселении должен получить равноценное жилье. Губернским же властям нужно в меру своих возможностей подкорректировать этот момент. Если человек год назад купил квартиру и имеет другое жилье, он должен получить равнозначное жилье и этим ограничиться. А если семья живет в плохих условиях долго и никакого другого жилья у нее нет, должны действовать какие-то социальные нормы. Отселение - это болезненный социальный вопрос, и здесь властям нужно проявить твердость характера, принять правила.

- Проект застройки целой территории предполагает развитие социальной инфраструктуры, считают городские власти. Выгодно ли в этих условиях браться за застройку целой территории?

- Здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Любой застройщик заключает с городской администрацией инвестиционный договор, по которому он обязан определенное количество процентов отчислить в казну города за то, что он строит на его территории. Строительство объектов инфраструктуры, больниц, школ, детских садов должно финансировать государство, это его прямая обязанность. Застройщик должен строить только то, что он может продать.

-    Какой налог сейчас платят застройщики мэрии за предоставление территории?

-12% отчисляется от общей площади жилья, за вычетом общей площади, которая передана отселяемым, плюс 6% от стоимости нежилых помещений. Это общее правило для всех. Но равнять всех здесь, я считаю, тоже неправильно. В Москве сейчас между мэрией и застройщиком заключаются индивидуальные   инвестиционные договоры. Там учитываются все факторы: расположение объекта, социальная составляющая и т. д. Нам пора тоже к этому прийти.

- Как вы видите развитие исторического центра города? Должны ли здесь располагаться высотные здания?

- В исторической части города высотных зданий быть не должно. Но здесь проблема двуплановая. В первую очередь органам государственной власти нужно в ускоренном порядке решить вопрос о памятниках архитектуры. Я считаю, что как минимум половина этих зданий фактически ими не являются. Государству нужно раз и навсегда определить, какие объекты -   памятники, какие нет, после этого определить возможность их бюджетного финансирования либо передачи частным лицам. В последнем случае необходимо заключать охранный договор и обязывать частного инвестора содержать здания в нормальном состоянии. Только после этого можно планировать территории.   Проекты   должны учитывать архитектуру старой части города, чтобы эти памятники не терялись среди новых зданий, а гармонично вписывались в застройку.

- Стоит ли вообще сохранять в старой Самаре жилой сектор?

- Государство опосредованно может влиять на решение этого вопроса. По опыту зарубежных стран историческая часть - это именно нежилая застройка.

Что будет строиться у нас, определит рынок. Государство только вправе сформировать определенные требования и предоставить земельный участок. Хочу отметить, что именно государство при выносе земельного участка на торги должно решить вопрос об отселении (заключить договоры либо получить судебные решения о переселении собственника), о подводе коммуникаций. Оно, кстати, имеет хорошую возможность на этом рынке зарабатывать. То же министерство строительства может обратиться к частному инвестору, у которого есть разрешение на проектирование, и сказать: я займусь отселением, прогнозирую такие-то затраты, а с вас хочу получить такую-то сумму денег по такому-то графику. Любой частный инвестор, особенно в центральной части города, будет двумя руками за, если за него государство начнет эти вопросы решать, а он просто заплатит деньги за освобожденный земельный участок.

- Цены на недвижимость в Самаре продолжают расти. Есть ли этому объяснение? Из чего складывается цена за 1 кв. метр жилья?

-   Что   касается цены за квадратный метр, то здесь очень много составляющих: платежеспособный спрос, себестоимость    строительства, стоимость   стройматериалов, аренды земельного участка, подрядных работ. Цены формируются на рынке, а рынок -это спрос и предложение. Если цены достаточно высоки, значит, есть покупательная способность. У нас в области достаточно людей,   способных заплатить ту или иную цену за квартиру. Высокие цены в Самаре - вопрос относительный. По сравнению с Москвой у нас цены низкие, с Ульяновском -высокие. Все это регулирует рынок.

Спада цен не будет. Но за последние три месяца их рост практически не изменился. Я так думаю, что со следующего года рост цен превысит инфляцию по стране. Но такого сильного скачка цен, как у нас было в прошлом году, на 50-80%, в ближайшее время не будет. Резкое повышение цен года полтора-два назад было вызвано очень неуклюжими действиями государства -был принят недоработанный закон о долевом участии, который внес очень много ограничений. В итоге по стране прокатилась волна конфликтов с обманутыми дольщиками. Все это подорвало доверие к застройке. Деньги, которые могли осваиваться на первичном рынке, переместились на вторичный, где цены резко стали расти. А если квадратный метр в «хрущевке» стоит больше, чем квадратный метр строящегося жилья, соответственно, увеличивается и цена новостроек.

- Если бы было невыгодно, никто бы не работал в этой сфере. В настоящий момент рентабельность долевого строительства варьируется в пределах 15-20%. Это минимум, при учете того, что в начале строительства возникает много рисков. Только приступая к строительству, застройщик не сможет точно просчитать его себестоимость. Это дело неблагодарное и бесполезное. Поэтому застройщики минимизируют все затраты и стараются максимально дорого продавать жилье, а потом уже смотреть, сколько они заработали.

- Есть застройщики, которые в принципе не в состоянии потянуть объект и просто бросают его строительство...

- Я бы тут провел параллель между застройщиками и банками. Я считаю, что у государства к застройщикам должны быть определенные требования: к размеру собственного капитала, к соотношению заемных средств и собственных и т. д. К аукционам и к застройке должны допускаться те застройщики, которые имеют деньги, чтобы в случае непредвиденных ситуаций они были в состоянии расплатиться с людьми, у которых взяли деньги на строительство. Допускать до застройки людей, которые вчера торговали нефтью или пивом, а сегодня пришли построить   дом,   не   совсем правильно.

- Сейчас в область приходят крупные федеральные застройщики. С чем это связано? Налажено ли взаимодействие между местными компаниями и федеральными?

- Федеральным и крупным застройщикам уже тесно на территории, где они работают. Самарская область - это платежеспособный   и   перспективный в плане застройки регион. Что касается взаимодействия, то пока оно ограничивается   консультациями. Я считаю, что без серьезного административного ресурса начать строительство очень трудно, поэтому, скорее всего, пока ни один еще инорегиональный застройщик в Самаре не закрепился. Были попытки, но конечного результата - сдачи объекта в эксплуатацию Или постройки - я пока не видел.

- Развит ли сегодня в области рынок строительных материалов? Какие материалы приходится закупать в других областях?

- Он развит в средней степени. Если говорить о песке и о щебне, то мы используем те ресурсы, которые есть в Самарской области. Если говорить о металле - это привозное сырье. Цемент поставляет Жигулевский цементный завод, а также предприятия из других регионов. В Самаре большие" проблемы с кирпичом, силикатным и керамическим, с цементом, и эти направления нужно развивать.

- Как вы оцениваете ситуацию с коттеджным строительством в Самаре и области? На ваш взгляд, этот сектор по определению    должен    оставаться элитным или в нем может существовать и социальное жилье?

- Здесь проблема в целом малоэтажного строительства. Что касается Самары, то у нас есть просеки, где подразумевается малоэтажная застройка - в этом случае речь идет только об элитной. Что касается малоэтажного строительства за городом, здесь можно говорить о социальном жилье. Но есть одна большая проблема. За городом в основном расположены земли районов, априори это земли сельскохозяйственного назначения. И в области до сих пор не сформирован прозрачный нормальный механизм перевода сельхозземель в категорию земель поселений. Поэтому застройщики пользуются легальными, полулегальными и совсем нелегальными схемами в таком строительстве. Я считаю, что формирование такого механизма - одна из основных задач правительства Самарской области.