Инновации на ипотечном рынке

Первые ипотечные облигации выпустило на днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По сути, с введением нового инструмента на отечественном кредитно-финансовом рынке произошел прорыв. Задачу выхода на новый уровень рефинансирования ставит перед собой и региональный оператор АИЖК - Самарский областной фонд жилья и ипотеки.

По мнению аналитиков, размещаемые на ФБ ММВБ по открытой подписке ипотечные бумаги Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которым агентство Moody’s присвоило рейтинг А3, найдут высокий спрос у инвесторов. Диапазон доходности облигаций при размещении составляет 7,25-7,5 процентов годовых, что выше, чем в целом по стране. Сегодня на рынке практически сформирована группа продвинутых инвесторов, которые понимают и ценят этот механизм и которых устраивает кредитный риск агентства как эмитента. Среди этих инвесторов - управляющие и страховые компании, пенсионные фонды, то есть институциональные операторы, для которых возможность использования надежных долгосрочных долговых  инструментов необычайна важна. По прогнозам экспертов, когда этот "конвейер" заработает, можно ожидать, что ставки по обычным заимствованиям будут снижаться.

В настоящее время основными участниками ипотечного рынка являются региональные операторы, сервисные агенты и банки - первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов первые выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи агентству. В Самарской области региональным оператором АИЖК является Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), который также ставит перед собой такую задачу, как выход на новый уровень рефинансирования.

Сегодня областной Фонд жилья и ипотеки работает над организацией структуры выпуска ипотечных облигаций, которая, как и в АИЖК, приближена к международным стандартам, но правовые вопросы здесь регулируются только российским законодательством. Выпуск предполагает несколько траншей, периодичность которых будет зависеть от конъюнктуры рынка закладных. Принципиальное отличие этих бумаг будет заключаться в том, что на законодательном уровне поддерживаются требования к закладным, являющимся базовым обеспечением облигаций. Кроме того, будет регулироваться система распределения денежных средств в процессе обслуживания выпуска.

В настоящее время региональный рынок закладных еще не готов обеспечить объем, требуемый для размещения облигаций по открытой подписке, поэтому размещение выпуска скорее всего будет происходить в закрытой форме и составит 300 миллионов рублей. Сегодня СОФЖИ ведет переговоры с потенциальными организаторами выпуска. Купонная доходность облигаций запланирована в диапазоне 7,5-8 процентов годовых. В отличие от АИЖК, самарский областной Фонд жилья и ипотеки не планирует досрочное погашение и частичное погашение номинальной суммы в процессе обращения бумаг. Денежные средства, оставшиеся после обслуживания выпуска, планируется размещать на рефинансирование кредитов и выкуп закладных, что позволит увеличить объемы рефинансирования в Поволжском регионе в два раза.

Проблема российских банков, которая ограничивает их в возможности предоставлять ипотечные кредиты - отсутствие долгосрочного финансирования. Рынок ипотечных облигаций, уверены в СОФЖИ, откроет двери для всех. После первой тяжелой фазы, когда и инвесторы, и эмитенты привыкнут к более сложной структуре займов, этот рынок будет развиваться очень высокими темпами. При бурном росте ипотечного рынка в регионе необходимость рефинансирования ипотечных кредитов в скором времени встанет очень остро.

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки полагает, что готовящийся выпуск будет интересен многим инвесторам - как коммерческим банкам, так и страховым компаниям и пенсионным фондам и готов рассмотреть любые предложения заинтересованных лиц и пригласить к участию в выпуске.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки ipoteka.samara/